日本 2025 年 10 月最新 CPI 統計出爐，通膨率再度回到 3%，而且不只是油價上漲，連白米、雞蛋、便當、住宿費、保險費等日常開銷都一起變貴。表面看起來是「物價新聞」，背後其實牽動日本央行利率政策、房貸成本、租金走勢與建築成本。
本文整理日本 10 月 CPI 的結構變化，並從投資與自住角度，分析這波通膨對日本房市可能帶來的 4 大影響。
延伸閱讀》東京房價破 1 億日圓！外資買屋比例近 4 成，日本擬推外資限購令與空屋稅
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團 與 Line 社群，獲取各種買房必備知識！👈
日本 10 月 CPI 概況：通膨率重回 3%
日本總務省公布，2025 年 10 月全國消費者物價指數（CPI，以 2020=100）總合指數來到 112.8，年增率約 3.0%，比 9 月的 2.9% 再稍微往上，季調後月增約 0.4%。
👉 可以看出日本的物價漲勢在 10 月有一點「再加速」的味道。
如果把波動比較大的生鮮食品扣掉，所謂「核心 CPI」指數約為 112.1，年增率同樣是 3.0%、月增 0.4%。
👉 代表這次漲價並不是只有菜價、果價在漲，而是比較廣泛的生活支出都在往上。
再進一步把「生鮮食品＋能源」都扣掉的「核心核心 CPI」，指數約 111.5，年增率約 3.1%、月增 0.4%，漲幅甚至比總體 CPI 還高。
哪些東西在漲？食品、服務是主角
從分類來看，10 月物價上漲主要是被幾個大家很有感的項目推動：
1. 食品類
- 穀物類：像是一般白米
- 菓子類：巧克力等零食
- 調理食品：飯糰、便當等加工食品
- 飲料：咖啡豆、咖啡飲品
- 乳卵類：雞蛋
- 肉類：雞肉
這些都是日本家庭很頻繁消費的項目，對整體 CPI 的拉抬貢獻最大，等於「一日三餐」都在默默變貴。
2. 居住相關費用
住居本身的房租變化不算最大，但「設備修繕、維持」裡面的火災保險、地震保險費上漲，推升住居費。在地震多發的日本，家戶通常非常重視保險，保費調漲，等於居住成本的固定支出抬高。
3. 交通、通訊
自動車任意保險、行動電話通信費。這兩項都對 CPI 有明顯正貢獻，對於有車族、重度手機使用者的家庭來說，感受會特別明顯。
4. 教養、娛樂
住宿費上漲，觀光與內需旅遊回溫，住宿價格上行，也帶動這一塊的物價。
整體來看，日本這一波通膨主力不是「奢侈品」，而是吃、住、行、通訊、出遊這些「生活日常」，所以體感壓力會特別強。
唯一下跌的大項目：教育費被政策拉下來
在所有大分類中，教育費是少數出現明顯下跌的項目之一。特別是「公立高中學費」因為政策調整大幅下降，讓整體教育費指數年減約 9.6%，在物價全面偏高的環境下，多少抵消了一部分家庭壓力，也對整體 CPI 產生一點向下的拉力。
能源價格：有漲，但被補貼壓著走
能源方面，10 月整體能源價格年增約 2% 左右，對 CPI 的拉抬貢獻其實不算大，原因在於日本政府持續提供電費、瓦斯費補貼。
- 電價年增約 3.5%
- 都市瓦斯年增約 1% 多
不過在「電氣・瓦斯料金負担軽減支援事業」的補貼影響下，估計對 CPI 有大約 -0.26 個百分點的壓抑效果，其中電價 -0.22、都市瓦斯 -0.04）。
也就是說，如果沒有這些補貼，日本 10 月的通膨率其實可能會比現在看到的 3% 再高一些。
對投資人來說，這代表目前的通膨數字某種程度上被「政策溫和壓制」，一旦補貼退場，能源價格有機會再把 CPI 往上推一點。
核心通膨偏高：內需與服務價格壓力持續
從「扣除生鮮食品與能源」的核心核心 CPI 年增 3.1% 來看，日本並不是只有受到國際原物料或油價的影響，而是：
- 服務價格上漲（住宿、電信費）
- 民生消費項目（外食、便當、飲料等）持續調價
這種結構性的物價上升，對央行與房市的意義就和「短期油價上沖下洗」很不一樣，它比較像是一種「慢性通膨」，會持續影響投資報酬率、實質購買力，以及房屋持有成本。
（本文資訊來源：日本總務省 2025 年 10 月 CPI 報告）
果仁家觀點：通膨對日本房市可能的 4 影響
從台灣投資人或關注日本房市的人角度來看，這份 10 月 CPI 有幾個值得特別留意的地方：
1. 日本央行利率難停，長天期利率、房貸成本風險仍在
通膨率站在 3% 左右，而且核心通膨甚至略高於總體，對日本央行（BoJ）來說，要「完全回到過去那種超低利率＋YCC」的環境，難度越來越高。
對日本房市來說，代表幾件事：
- 長天期國債殖利率在未來一段時間可能維持相對偏高
- 固定利率房貸的成本，長期看來不容易再回到超低水準
- 浮動利率雖然短期仍相對便宜，但利率風險變得更真實
對已經持有日本不動產、或準備進場的投資人來說，未來更需要把「利率正常化」納入試算，而不是單純用過去十幾年的低利率經驗來推估未來。
延伸閱讀》日本升息影響台灣房市嗎？會影響台灣人在日本買房嗎？日本升息影響一次看
2. 實質所得若跟不上物價，買房需求可能被壓抑、租賃需求增溫
10 月的物價數字，反映的是「生活必需品漲比較多」，尤其是食品、保險、交通與通訊。如果薪資成長跟不上物價上升速度，對日本家庭來說：
- 可支配所得被吃掉更大一塊
- 存頭期款的難度上升
- 對於「換大一點的房子、搬到更好地段」的決策會更保守
另一方面，租屋市場可能會變得更熱：
- 一部分原本有意購屋的家庭，選擇延後購屋、先租房
- 大都市的工作機會集中，通勤成本、住房成本與通膨疊加，讓「租得起」比「買得起」更重要
這對日本大城市（像東京、大阪、福岡）的租金走勢，可能是中長期的支撐因素。
延伸閱讀》日本買房選哪裡？「東京 23 區、橫濱、神戶」最抗跌熱區一次看
3. 建築成本與保險費上升，房價「跌不太下來」
從數據看，住居相關裡面「修繕與保險成本」在上升，搭配過去幾年全球建材、工資上漲的趨勢，其實對日本建商與屋主形成一個共同壓力：
- 新建案的造價成本偏高，讓開發商不太有空間大幅降價出清
- 舊屋持有者在面對維修、保險費上漲時，出售價格也會更堅挺
因此，即便短期交易量可能因為利率與通膨壓力有所降溫，但「成本底」會讓日本房價不太容易出現大幅度崩跌，比較有可能是「價量僵持」或「區域分化」。
延伸閱讀》日本買房注意事項：實坪計算、房屋朝向、流程費用 3 重點要留意！
4. 對台灣投資人：日圓、報酬率與現金流要一起看
對有在看日本不動產投資的台灣讀者來說，這份 CPI 報告提醒了幾件事：
-
日圓走弱＋日本通膨偏高，名目租金看起來在漲，但換算回台幣、扣掉匯率與通膨後，實質報酬率可能沒有想像中亮眼
-
房貸利率若逐步正常化，「槓桿＋收租」的模式需要重新計算壓力測試（例如：空租期、租金下修的情境）
-
保險費、修繕費、管理費等「非房貸成本」在通膨環境中往往會慢慢浮現，長期持有的現金流規劃要預留緩衝
日本 10 月 CPI：總結
日本已經不是過去那個「通縮＋超低利率＋成本不動」的市場，而是一個物價有明顯上行壓力、政策逐步正常化中的成熟市場。
如果把日本房產當成中長期資產配置的一環，不只要看「現在的租金投報率」，也要把通膨結構、利率趨勢、持有成本的變化一起放進自己的試算表，這樣做出的決策才會比較安心。
延伸閱讀》買房出租划算嗎？買房出租投報率怎麼算？PTT 告訴你
果仁家也有撰寫「日本買房」系列文章，歡迎點選超連結前往閱讀。
延伸閱讀》
