雖然通常房屋的買賣交易都是交屋後就是新屋主的了，但是其實民間也很常見原屋主將房子賣給新屋主後，再採用「售後回租」的方式繼續住下去。這個行為雖然是行之有年，但背後也暗藏不少風險，而且能接受的民眾也不多。今天就來看看售後回租是什麼樣子的狀況，還有在簽合約時該注意什麼風險，讓大家若真遇到了，也可以冷靜面對。
售後回租有風險，簽署合約要清楚
有些民眾在中古屋的交易時，會遇到原屋主提出「售後回租」的方式進行，藉此爭取更多時間搬家或者找房子。不過這種情況雖然不算少見，但其實卻暗藏風險，專家們均建議要在合約上面寫清楚時間、金額等內容，以免民眾房子買了以後卻用不了，反倒虧了一筆。
售後回租有風險：租金需高於每月房貸金額
大多數的原屋主賣房，都是因為已經有新房要搬家，但由於現在有「限貸」的規定，手上持有房屋再買房會降低貸款成數，因此有些屋主就改採「先賣再買」的手段。不過這樣就造成了房子賣掉後有空窗期沒地方住，因此就出現了「售後回租」的狀況。
通常售後回租的期間大概落在 3 個月到 1 年間，當然也有更長的，這個時間就要看原屋主跟新屋主怎麼協調。不過專家建議，由於若有「售後回租」的狀況出現，通常是在看房子的時候就會知道，所以如果新買家同意「售後回租」，每個月所收的租金至少要超過你每個月繳出去的房貸金額，或是用這一條件來跟賣方談價錢，避免自己最後還虧一筆。
售後回租有風險：合約內容一定要寫清楚
今天如果買賣雙方都同意售後回租了，房屋租賃契約也記得一定要簽。售後回租其實就跟一般的租房子一樣，所以在合約裡面都要寫清楚包含押金金額、租期多久、起算時間點、每月租金金額、違約金金額等等，而原屋主也要注意，在合約上要標記清楚「賣家不得要求提前收回房屋」等事項，總之就是寫得越詳細越好，來保護雙方的權益。
而且租賃契約最好還是要經由法院公證，公證過後的租約就可以享有《公證法》的保障，若原屋主有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑，新屋主皆可以直接依法可強制執行要求搬離。
而雙方除了將租賃條件詳細載明於租賃契約之外，也建議要將「買賣交屋時間點」與「租屋交屋時間點」分清楚並註明在合約上，這樣若是未來發現房屋有瑕疵，或者出現損毀狀況，才可以依照這時間點來釐清責任歸屬。
售後回租有風險：買屋、租屋分兩次點交
承接著上一點合約的部分，若要採取售後回租，專家們建議一樣要把「房屋買賣」跟「房屋租賃」兩個部分分開來看。房屋買賣的部分先進行點交，之後再依照租賃合約來進行租屋的點交，這樣才能夠把時間點劃分清楚，責任釐清也不會模糊。
如果新買家直接讓原屋主直接回租，繼續住下去而沒有點交，就無從得知是否房屋內有瑕疵，還可能讓自身的瑕疵擔保請求權失效。因此，買賣雙方除了簽買賣契約時就要進行一次點交來確認房屋現況，等之後售後回租到期時，同樣要再進行一次點交，確認房屋屋況。
售後回租有風險：新屋主可能失去土增稅的重購退稅資格
售後回租也有可能會影響到新屋主在土地增值稅上的重購退稅資格。由於要申請土地增值稅的重購退稅，有一個要件就是「出售前一年內不得有營業或出租使用」，所以一旦新屋主同事原屋主售後回租，而新屋主日後又要出售房屋，就會受到這一條例的限制，變得得等到期限過後才能申請退稅，否則就失去資格。
售後回租有風險：回租結束後才開始算保固
雖然是中古屋的交易，但是因為現在很多大型的連鎖房仲們都有推出「保固」服務，但因為這個保固服務通常從交屋日開始起算半年到一年的時間，因此如果你的房子有「售後回租」，那麼在合約上就要註明，房子的保固服務應該在「售後回租」結束後才開始起算，或是延長保固期間，來保障自己的權益。
售後回租風險高，同意的人少
由於售後回租對於新買家來說的不便程度與風險都比較高，因此通常接受度不高。若真的遇到很喜歡的物件，但原屋主還來不及找到新房，那麼可以改採「延後交屋」的方式處理，責任歸屬與合約方面也會更為簡單明瞭。
