簽了換屋切結書，18 個月到期舊屋還沒賣掉，銀行會同步取消寬限期、追回本金差額、從撥款日起補收罰息，三件事同時發生，很多人簽約當下完全不知道。
央行第七波選擇性信用管制上路後，換屋族想要保住寬限期或爭取較高貸款成數，幾乎都得簽下切結書。
但切結書的違約條款寫得很細、罰則也很重，市面上大多數文章只說「要在期限內賣掉舊屋」，卻沒有講清楚萬一賣不掉會發生什麼事、從哪一天起算、有沒有補救空間。
這篇文章帶你搞清楚換屋切結書的完整規定、違約後的真實代價，以及可以怎麼自保。
本文資料來源：中央銀行官方新聞稿（2024年9月、2025年9月）、央行問與答Q17/Q18。稅務部分僅供參考，個案建議諮詢專業代書或會計師。
先確認你的狀況是否適用，再往下閱讀：
| 你的狀況 | 需要簽切結書？ |
| 名下有 1 屋（無房貸），想換屋買新房 | ✅ 需要 |
| 名下有 1 屋（有房貸），想換屋買新房 | ✅ 需要 |
| 名下無房，第一次買房 | ❌ 不需要 |
| 繼承取得的房屋，想再買新屋 | ❌ 不需要（繼承屋不計入戶數） |
| 配偶名下有房，自己名下無房 | 視銀行個案認定，建議事先確認 |
在央行的選擇性信用管制下，名下已有房屋的自然人，申辦新購屋貸款時會受到兩大限制：
為了保障真實換屋自住需求，央行開放了一個「例外通道」：符合條件的換屋族，可以透過向銀行簽署切結書，排除上述限制，讓資金規劃不至於被壓垮。
簽下切結書，等於向銀行承諾以下四件事：
這個政策有一個關鍵的時間切點，你的貸款何時錄案，決定了你適用哪個版本：
| 錄案時間 | 適用期限 | 說明 |
| 2024 年 9 月 20 日（含）以後 | 18 個月 | 第七波管制施行後，適用協處措施 |
| 2025 年 9 月 8 日以後更新 | 18 個月 | 央行將舊制 1 年期限統一延長至 18 個月 |
| 2024 年 9 月 20 日以前 | 不適用 | 協處措施施行前，無切結書機制 |
起算點：期限從「新申辦之購屋貸款撥款日」起算，不是簽約日、也不是過戶日。
實務提醒：撥款日與交屋日有時差距數週，確認撥款日期後建議立刻在行事曆標記 18 個月後的截止日，避免遺忘。
這是整篇文章最關鍵的部分。違反切結承諾後，銀行將執行以下三重處置，同步發生：
你原本享有的寬限期優惠（通常 1～3 年只還息不還本）將立即取消。從違約確認日起，必須開始按正常攤還方式還款，每月支出瞬間大幅增加。
銀行會向你追討兩筆錢：
最痛的一條：銀行會追溯自貸款撥款日起，按貸款餘額計收罰息。也就是說，不是從你違約那天算，而是從一開始就要補算。若有轉貸規避行為，還會額外加收違約金。
以一個常見換屋場景來說明：
| 項目 | 數字 |
| 新屋總價 | 2,000 萬 |
| 正常管制下貸款上限（5成） | 1,000 萬 |
| 透過切結實際核貸（7成） | 1,400 萬 |
| 切結差額 | 400 萬 |
| 若違約需立即還清差額 | 400 萬 |
| 18 個月罰息（以 3% 年利率估算） | 約 18 萬 |
| 合計緊急資金需求 | 約 418 萬＋ |
以上為示意試算，實際金額依各銀行貸款條件、利率與核貸成數而異。
18 個月看起來很長，但房市交易有其週期。建議從撥款日起，用以下時間軸來管控賣屋節奏：
| 時間點 | 建議行動 |
| 撥款後第 1 個月 | 立即委託仲介，訂價比市價保守約 3～5%，留出議價空間 |
| 撥款後第 6 個月 | 若未成交，檢視是否需調整定價或更換仲介 |
| 撥款後第 12 個月 | 若仍未成交，認真評估是否降價求售 |
| 撥款後第 15 個月 | 最後緩衝期，評估是否以急售價格吸引買方 |
| 撥款後第 18 個月 | 截止日，違約後果正式生效 |
央行目前並無正式的延長機制，切結書具有法律強制力。但實務上部分銀行有內部個案彈性空間，建議：
切勿以轉貸方式規避售屋義務，切結書明文禁止此行為，一旦被查到將額外加收違約金。
切結書要求的是「出售並完成產權移轉登記」，僅出租給房客，不算完成切結義務，無法解除違約風險。若真的短期賣不掉，降價求售才是唯一能解除切結的正規方式。
很多換屋族會問這個問題。答案是：切結書與重購退稅是兩件不同的事，可以同時進行，但條件不同，要分開確認。
| 項目 | 切結書（央行） | 重購退稅（國稅局） |
| 目的 | 取得換屋貸款優惠 | 退還賣屋繳的房地合一稅 |
| 期限 | 撥款後 18 個月內售屋 | 賣屋與買屋相距 2 年以內 |
| 主管機關 | 中央銀行 / 銀行 | 國稅局 |
| 設籍要求 | 無 | 本人或配偶、未成年子女須設籍且實住 |
| 可否同時適用 | ✅ 可以，條件分別獨立計算 | ✅ 可以 |
重購退稅小提醒：新屋價格高於舊屋售價可全額退稅；低於則按比例退稅。重購後 5 年內不得出租、改作他用或再移轉，否則國稅局將追繳退稅款。
切結書由借款人簽署。若為夫妻聯貸，通常雙方都需要簽署。因各銀行做法略有不同，建議在申辦前直接向承辦行確認。
不算。切結書明確要求必須「將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記」，僅出租不符合履約要求，違約風險依然存在。
不會。依央行規定，自然人因繼承取得的房屋及其房貸，不計入選擇性信用管制的房屋數及房貸戶數，因此也不需要簽切結書。
若你能提供已取得清償證明或已辦理抵押權塗銷的文件，銀行查證屬實後，即可不將該筆舊貸計入戶數，貸款審核不受影響。
是的，售屋完成後建議主動提供產權移轉登記證明給承辦銀行，確認切結義務已解除，也有助於後續若需要調整貸款條件時有據可查。
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📋 本文參考資料（官方一手來源）
簽了換屋切結書，18 個月到期舊屋還沒賣掉，銀行會同步取消寬限期、追回本金差額、從撥款日起補收罰息，