換屋切結書是什麼？18 個月內賣不掉舊屋，會有什麼後果？（2026最新版）

簽了換屋切結書，18 個月到期舊屋還沒賣掉，銀行會同步取消寬限期、追回本金差額、從撥款日起補收罰息，三件事同時發生，很多人簽約當下完全不知道。

央行第七波選擇性信用管制上路後，換屋族想要保住寬限期或爭取較高貸款成數，幾乎都得簽下切結書。

但切結書的違約條款寫得很細、罰則也很重，市面上大多數文章只說「要在期限內賣掉舊屋」，卻沒有講清楚萬一賣不掉會發生什麼事、從哪一天起算、有沒有補救空間。

這篇文章帶你搞清楚換屋切結書的完整規定、違約後的真實代價，以及可以怎麼自保。

本文資料來源：中央銀行官方新聞稿（2024年9月、2025年9月）、央行問與答Q17/Q18。稅務部分僅供參考，個案建議諮詢專業代書或會計師。

你需要簽切結書嗎？30 秒快速判斷

先確認你的狀況是否適用，再往下閱讀：

你的狀況	需要簽切結書？
名下有 1 屋（無房貸），想換屋買新房	✅ 需要
名下有 1 屋（有房貸），想換屋買新房	✅ 需要
名下無房，第一次買房	❌ 不需要
繼承取得的房屋，想再買新屋	❌ 不需要（繼承屋不計入戶數）
配偶名下有房，自己名下無房	視銀行個案認定，建議事先確認

 

一、換屋切結書是什麼？為什麼要簽？

第七波信用管制後，換屋族為何需要切結？

在央行的選擇性信用管制下，名下已有房屋的自然人，申辦新購屋貸款時會受到兩大限制：

• 無法享有寬限期
• 貸款成數受到壓縮（名下有第二戶房貸者上限更嚴）

為了保障真實換屋自住需求，央行開放了一個「例外通道」：符合條件的換屋族，可以透過向銀行簽署切結書，排除上述限制，讓資金規劃不至於被壓垮。

切結書的內容有哪些？（央行條文白話版）

簽下切結書，等於向銀行承諾以下四件事：

1. 限期售屋：在新屋貸款撥款後 18 個月內，完成舊屋出售並辦妥產權移轉登記。
2. 清償舊貸：若為申辦第 2 戶房貸者，售屋後還需清償第 1 戶房貸並塗銷抵押權。
3. 禁止規避：不得以轉貸或其他方式規避售屋義務。
4. 承擔違約後果：若未履行，同意銀行執行所有不利的違約效果。

 

二、18 個月期限怎麼算？從哪一天開始起算？

2024 年 9 月 20 日前後申請的差異

這個政策有一個關鍵的時間切點，你的貸款何時錄案，決定了你適用哪個版本：

錄案時間	適用期限	說明
2024 年 9 月 20 日（含）以後	18 個月	第七波管制施行後，適用協處措施
2025 年 9 月 8 日以後更新	18 個月	央行將舊制 1 年期限統一延長至 18 個月
2024 年 9 月 20 日以前	不適用	協處措施施行前，無切結書機制

 

起算點：期限從「新申辦之購屋貸款撥款日」起算，不是簽約日、也不是過戶日。

實務提醒：撥款日與交屋日有時差距數週，確認撥款日期後建議立刻在行事曆標記 18 個月後的截止日，避免遺忘。

 

三、18 個月內賣不掉舊屋，會發生什麼事？

這是整篇文章最關鍵的部分。違反切結承諾後，銀行將執行以下三重處置，同步發生：

違約後果一：取消寬限期

你原本享有的寬限期優惠（通常 1～3 年只還息不還本）將立即取消。從違約確認日起，必須開始按正常攤還方式還款，每月支出瞬間大幅增加。

違約後果二：立即追回本金差額

銀行會向你追討兩筆錢：

• 18 個月內「原應分期償還但因寬限期而暫緩」的貸款本金，一次性收回。
• 若為第 2 戶房貸且透過切結貸到較高成數，銀行將收回超出管制上限的那部分差額。

違約後果三：從撥款日起補收罰息

最痛的一條：銀行會追溯自貸款撥款日起，按貸款餘額計收罰息。也就是說，不是從你違約那天算，而是從一開始就要補算。若有轉貸規避行為，還會額外加收違約金。

 

真實情境試算：若多貸了 400 萬，會損失多少？

以一個常見換屋場景來說明：

項目	數字
新屋總價	2,000 萬
正常管制下貸款上限（5成）	1,000 萬
透過切結實際核貸（7成）	1,400 萬
切結差額	400 萬
若違約需立即還清差額	400 萬
18 個月罰息（以 3% 年利率估算）	約 18 萬
合計緊急資金需求	約 418 萬＋

以上為示意試算，實際金額依各銀行貸款條件、利率與核貸成數而異。

四、有哪些方法可以自保？

用「換屋時間軸」管理賣屋進度

18 個月看起來很長，但房市交易有其週期。建議從撥款日起，用以下時間軸來管控賣屋節奏：

時間點	建議行動
撥款後第 1 個月	立即委託仲介，訂價比市價保守約 3～5%，留出議價空間
撥款後第 6 個月	若未成交，檢視是否需調整定價或更換仲介
撥款後第 12 個月	若仍未成交，認真評估是否降價求售
撥款後第 15 個月	最後緩衝期，評估是否以急售價格吸引買方
撥款後第 18 個月	截止日，違約後果正式生效

 

萬一真的賣不掉，可以跟銀行談嗎？

央行目前並無正式的延長機制，切結書具有法律強制力。但實務上部分銀行有內部個案彈性空間，建議：

• 在期限前 2～3 個月主動聯繫貸款承辦行，說明市況與賣屋進度。
• 提供掛牌記錄、看屋紀錄、議價往來等賣屋努力的書面佐證。
• 比到期後才被動應對，提前溝通的談判籌碼更大。

切勿以轉貸方式規避售屋義務，切結書明文禁止此行為，一旦被查到將額外加收違約金。

降價求售 vs 出租，哪個更保險？

切結書要求的是「出售並完成產權移轉登記」，僅出租給房客，不算完成切結義務，無法解除違約風險。若真的短期賣不掉，降價求售才是唯一能解除切結的正規方式。

 

五、簽了切結書，還可以申請重購退稅嗎？

很多換屋族會問這個問題。答案是：切結書與重購退稅是兩件不同的事，可以同時進行，但條件不同，要分開確認。

 

項目	切結書（央行）	重購退稅（國稅局）
目的	取得換屋貸款優惠	退還賣屋繳的房地合一稅
期限	撥款後 18 個月內售屋	賣屋與買屋相距 2 年以內
主管機關	中央銀行 / 銀行	國稅局
設籍要求	無	本人或配偶、未成年子女須設籍且實住
可否同時適用	✅ 可以，條件分別獨立計算	✅ 可以

重購退稅小提醒：新屋價格高於舊屋售價可全額退稅；低於則按比例退稅。重購後 5 年內不得出租、改作他用或再移轉，否則國稅局將追繳退稅款。

六、換屋族常見 Q&A

Q1：夫妻共同持有舊屋，切結書由誰簽？

切結書由借款人簽署。若為夫妻聯貸，通常雙方都需要簽署。因各銀行做法略有不同，建議在申辦前直接向承辦行確認。

Q2：舊屋目前出租中，算賣掉了嗎？

不算。切結書明確要求必須「將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記」，僅出租不符合履約要求，違約風險依然存在。

Q3：繼承取得的房屋，會計入房屋數嗎？

不會。依央行規定，自然人因繼承取得的房屋及其房貸，不計入選擇性信用管制的房屋數及房貸戶數，因此也不需要簽切結書。

Q4：貸款撥款前，舊屋已賣掉但聯徵還沒更新怎麼辦？

若你能提供已取得清償證明或已辦理抵押權塗銷的文件，銀行查證屬實後，即可不將該筆舊貸計入戶數，貸款審核不受影響。

Q5：如果在 18 個月前就賣掉，需要通知銀行嗎？

是的，售屋完成後建議主動提供產權移轉登記證明給承辦銀行，確認切結義務已解除，也有助於後續若需要調整貸款條件時有據可查。

 

七、延伸閱讀

如果你正在規劃換屋，以下文章可以搭配參考：

• 【換屋稅務完整攻略】房地合一稅、土地增值稅、重購退稅怎麼算？
• 【賣房懶人包】從委託仲介到完成交屋，流程與注意事項一次看懂
• 【換屋族貸款指南】第七波信用管制後，貸款成數怎麼評估？

📋 本文參考資料（官方一手來源）

1. 央行「18個月」修正新聞稿：https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-302-184033-43ff2-1.html
2. 央行問與答（Q17、Q18）：https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html
3. 央行第七波協處措施原始新聞稿：https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4220-176444-cf520-1.html
4. 政府E政府重購退稅申辦說明：https://www.gov.tw/News_Content_2_513429