預售屋不能賣了嗎？自 2023 年 7 月 1 日《平均地權條例》修法上路後，預售屋換約確實受到嚴格限制，但並非完全不能處理。若符合法定例外情形，仍有機會依法申請讓與或轉售。
本篇整理預售屋換約最新規定、可申請的例外條件、申請流程、罰則與稅務重點，幫你一次看懂到底能不能換、怎麼換、哪些情況最容易踩雷。
所謂「預售屋換約」，是指房屋尚未完工交屋前，原買方把買賣契約上的權利義務轉讓給第三人，讓對方接手後續付款與交屋流程。白話來說，就是把原本自己簽下來的預售屋購買資格，改由別人承接。
過去市場上常見透過換約賺價差的做法，有些人不必等到交屋，就能在房價上漲後轉手獲利。也因為這類操作容易被用來炒作房價，政府在《平均地權條例》修法後，已將預售屋及新建成屋的契約讓與、轉售大幅限縮。
現在的原則是：預售屋及新建成屋買方在簽約後，不得將契約讓與或轉售給第三人，也不得自行或委託刊登讓與、轉售廣告。但若屬於法律明定的親屬關係，或符合中央主管機關公告得讓與或轉售的例外情形，才有機會合法辦理。
| 簽約時間 | 適用規定 | 能否換約 | 判斷重點 |
|---|---|---|---|
| 2023 年 7 月 1 日前 | 舊制，新法不直接適用 | 依原契約內容判斷 | 看合約是否允許轉讓、建商有無審核條款、是否須付手續費 |
| 2023 年 7 月 1 日後 | 《平均地權條例》新制 | 原則禁止，符合例外才可申請 | 先確認是否為親屬間讓與，或符合六大例外情形之一 |
依現行制度，若不是配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與，而是一般第三人承接，則必須看是否符合中央主管機關公告得讓與或轉售的例外情形，並經建案所在地的直轄市、縣（市）主管機關核准。
例如遭資遣、裁員，導致原本規劃的付款能力明顯受影響。實務上通常需要提出非自願離職相關證明，並說明財務狀況已不足以繼續履約。
若買受人本人或家庭成員發生重大傷病，造成照護負擔或醫療支出大幅增加，進而影響購屋付款能力，得檢附診斷證明、醫療文件等資料申請。
例如地震、火災、風災等事故，造成原本居住房屋受損，導致居住安排或財務規劃大幅改變，實務上也可能成為申請理由之一。
例如買受人或家庭成員遭遇重大意外，衍生高額醫療、賠償或照護支出，進而影響後續付款能力。
若原買受人死亡，繼承人無意承接或無力承接該契約，得依規定檢附相關文件申請後續處理。
例如原本共同購買的兩人，日後因家庭安排、資金規劃或持分調整，需要由其中一方承接另一方持分，這類情況也常被列為可處理的例外之一。
這一段很重要，因為很多文章只寫到「配偶、直系血親」，卻漏掉了現在條文還包括二親等內旁系血親。也就是說，現行法條列出的親屬範圍包括：
這類讓與或轉售，不屬於一般禁止範圍內的第三人接手，也不走一般例外核准的同一條路徑。不過，這不代表完全不用處理文件。實務上仍要看建商契約、身份證明、關係證明、買方資格審核與契約變更程序怎麼走。
現行條文規定，依中央主管機關公告得讓與或轉售、並經地方主管機關核准的案件，戶（棟）數全國每 2 年以 1 戶（棟）為限。這裡講的不是全國總量，而是針對個別買受人申請例外換約時的數量限制。
換句話說，若你是走「例外情形申請核准」這條路，原則上不是想申請幾戶就能申請幾戶，而是有 2 年 1 戶的限制。至於親屬間讓與，則是另一種判斷邏輯，不能混為一談。
先判斷自己是：
常見文件可能包括：
若你屬於一般例外情形，而不是親屬間讓與，通常應向建案所在地的直轄市、縣（市）主管機關提出申請。這一步還沒過，就不建議先找買家、先談價差、先上平台刊登。
建商端通常還會要求檢附資料、確認新承接人身份與付款能力，並安排簽署契約變更、讓與同意或其他內部作業文件。
例如已付工程款怎麼結算、後續貸款誰接手、是否需要重新審核，以及價差所得應如何申報，這些都要一併確認。
換約不只是走程序，費用面也要提前確認。實務上常見的費用來源有兩個：建商收取的換約手續費，以及後續稅務申報產生的費用。
目前法規並未統一規定建商能收多少，實際金額回到當初買賣契約的約定。常見做法包括：
簽約前沒注意這條，換約時才發現要付一大筆費用的情況並不少見。建議在確認要走換約程序前，先翻出合約確認費用條款，或直接向建商詢問。
若需向地方主管機關提出申請，部分縣市可能有規費，金額通常不高，但各地做法不同，建議事先向建案所在地的地政局或都發局確認。
這一段是很多人在換約流程中最容易忽略的部分。預售屋本身尚未交屋，原買方通常還在繳工程期款，正式貸款尚未撥款，但換約時仍有幾個貸款相關問題需要釐清。
簽約金、開工款、工程期款等，原買方已繳的款項，通常需要在換約契約中明確約定由新承接人補償，或在轉讓價格中一併計算。建商原則上不會直接退款給原買方，而是由雙方私下結算。
是的。交屋後的房貸是以新承接人的名義申辦，原買方的貸款資格、信用紀錄對新方並不延續。實務上建議新承接人在換約前就先進行貸款預審，確認自身條件符合後再正式接手，避免換約完成後卻貸不到款的情況。
若原買方在簽約時已向銀行申辦貸款預約，換約後通常需要通知銀行取消或變更，否則可能影響往後的信用紀錄。這個動作容易被遺漏，建議在換約程序完成後一併確認。
有些人其實不是適合換約，而是比較適合解約。兩者最大的差別在於，一個是找人承接契約，一個是直接和建商結束關係。
| 比較項目 | 換約 | 解約 |
|---|---|---|
| 是否需要新買方 | 需要 | 不需要 |
| 是否受法規限制 | 高，尤其是新制案件 | 主要看契約違約條款 |
| 是否可能保住部分成本 | 有機會 | 通常較難 |
| 常見風險 | 違規、核准不過、建商審核卡關 | 違約金、已付款項損失 |
如果你是因為短期資金壓力、家庭變故或資格變動而無法履約，通常要一起評估：到底是走換約比較划算，還是直接解約反而比較乾脆。
不少人以為只要還沒正式簽轉讓文件，就不算違規，但實際上風險不只在最後簽約那一步。
常見高風險行為包括：
依條文，買受人不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告；銷售預售屋或新建成屋者，除法定例外外，也不得同意或協助買受人將契約讓與或轉售第三人，或接受委託刊登相關廣告。
預售屋換約的稅務，不能一句話直接說「一定是房地合一稅」，因為很多案件在換約時，其實還沒取得不動產所有權，法律性質和成屋買賣不同。
若原買方將契約權利移轉給他人，並從中取得價差，實務上常會被認為是財產交易所得，需併入個人綜合所得稅申報。
因為房地合一稅通常涉及不動產本體或特定權利移轉，預售屋在交屋前的契約讓與，個案認定會有差異。若文章直接寫成「換約就是房地合一稅」，容易誤導讀者。
不建議。若屬新制案件，未依規定處理就私下找人接手，可能涉及違規讓與、違規廣告或其他法律風險。
不一定。若是走例外情形申請，仍需由地方主管機關審認；即使屬親屬間讓與，實務上也還要配合建商與契約程序。
現行條文範圍包含二親等內旁系血親，兄弟姊妹通常在此範圍內，但仍建議先確認文件與建商作業流程。
風險很高。因為條文同時禁止自行或委託刊登讓與、轉售廣告，不是只有正式換約那一刻才算違規。
可進一步評估是否與建商協商解約，但通常要留意違約金、已付款項處理方式及其他契約責任。
是的，若你透過換約取得價差收入，通常需要在當年度的綜合所得稅申報中，將該筆收入列為財產交易所得自行申報。國稅局不會主動幫你計算，若漏報被查到，除補稅外還可能有罰款。建議將換約相關的付款紀錄、讓與金額、原始簽約價格等文件保存好，報稅前諮詢會計師確認申報方式。
這是實務上常被忽略的一點。法律允許例外申請，不代表建商必須無條件配合。建商通常在契約中保有審核新承接人資格的權利，例如確認對方的付款能力、貸款條件是否符合要求等。也就是說，就算地方主管機關那邊核准了，還要過建商這一關。建議在找接手買家前，先和建商確認其審核標準與配合意願，避免兩邊都談好了，最後卡在建商端。
預售屋換約在 2023 年修法後，已不是過去市場上可以自由操作的做法。現在最重要的不是先急著找接手，而是先搞清楚自己到底屬於哪一種情況：是親屬間讓與、法定例外，還是其實比較適合談解約。
如果你手上的案子牽涉金額大、付款期程緊、又不確定自己是否符合法定條件，最穩妥的做法，還是先把契約、付款紀錄與身分文件整理好，再去確認地方主管機關與建商的實際要求，避免因為少做一步，反而讓問題變得更難收拾。