每年 5 月報稅季，除了薪資所得、股利所得之外，若前一年有賣房，也可能會遇到「財產交易所得」申報問題。尤其是出售 104 年 12 月 31 日以前取得的房地，課稅方式和現在常聽到的房地合一稅不一樣。本文整理：什麼情況屬於財產交易所得、哪些人要申報、舊制房屋怎麼計算，以及 2026 年 5 月報稅要注意哪些重點。
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財產交易所得稅是什麼？
所謂財產交易所得，簡單來說，就是個人出售財產所產生的所得，其中也包含出售房屋可能產生的所得。
但要注意的是，房屋出售後到底是適用「財產交易所得」還是「房地合一稅」，關鍵不在出售時間，而在於這間房地是什麼時候取得的。
如果出售的是 104 年 12 月 31 日以前取得的房地，原則上適用舊制，只有房屋部分要課所得稅，土地交易所得免納所得稅，並在所有權移轉登記年度的次年 5 月，併入綜合所得總額申報，這就是大家常說的「財產交易所得」。
如果出售的是 105 年 1 月 1 日以後取得的房地，則適用房地合一所得稅，要在所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報，不再併入隔年 5 月的綜合所得稅申報。
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財產交易所得申報關鍵：你賣的房子是哪一年取得？
要不要申報財產交易所得，第一步先看房屋取得時間。
104 年 12 月 31 日以前取得：適用舊制
若你賣掉的是 104 年 12 月 31 日以前取得的房地，原則上屬於舊制房屋交易。這種情況下，土地部分免課所得稅，只有房屋交易部分要計算所得，並在隔年 5 月報綜合所得稅時一起申報。
105 年 1 月 1 日以後取得：適用房地合一稅
若房地是在 105 年 1 月 1 日後取得，就不是走財產交易所得這套，而是改適用房地合一稅，必須在完成所有權移轉登記後 30 日內自行申報。
也就是說，2026 年 5 月申報綜合所得稅時，真正需要注意「財產交易所得」的人，主要就是前一年有出售舊制房屋的民眾。
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舊制財產交易所得怎麼算？
舊制房屋交易所得，原則上分成兩種方式處理：核實認定和標準認定。
1. 核實認定：有資料就照實算
如果納稅人可以提出完整證明文件，例如：實際成交金額、原始取得成本、相關費用等資料，原則上就依提示文件核實計算所得。
這種方式通常較能反映真實獲利，也比較不會因為用設算方式而出現和實際狀況差距太大的情形。
2. 標準認定：資料不完整時，稽徵機關會用設算方式計算
如果沒有申報房屋交易所得，或無法證明實際成交金額、原始取得成本，稽徵機關就會依財政部訂定的標準設算所得額。114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，就是用來處理這類情況。
舊制房屋設算所得怎麼分？有 2 種標準
設算方式主要分成兩種情況。
標準一：成交總價或每坪單價達一定門檻
如果房地總成交金額，或每坪單價達到規定的一定門檻，就要以實際房地總成交價為基礎，再按房屋評定現值占房地現值比例，計算歸屬房屋的收入，最後以該收入的 20% 計算出售房屋所得額。
計算概念可整理成：
出售房屋所得額 ＝ 實際房地總成交價 × 房屋評定現值占房地現值比例 × 20%
114 年度的一定金額門檻如下：
- 台北市：房地總成交金額 6,000 萬元以上，或每坪單價 120 萬元以上
- 新北市：房地總成交金額 4,000 萬元以上，或每坪單價 75 萬元以上
- 桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市：房地總成交金額 3,000 萬元以上，或每坪單價 50 萬元以上
- 其他地區：房地總成交金額 2,200 萬元以上，或每坪單價 35 萬元以上
標準二：未達門檻，按房屋評定現值設算
如果房地總成交價或每坪單價沒有達到上述門檻，稽徵機關就會按各地區公告的房屋評定現值乘上獲利率來設算所得。不同縣市、不同區域的設算比率不同，因此即使成交總價接近，因為地區不同，最後設算出來的所得額也可能不同。
2026 年 5 月誰要申報財產交易所得？
若你在 114 年度賣掉的是 104 年 12 月 31 日以前取得的房屋，今年 5 月申報綜合所得稅時，就要記得處理財產交易所得。
這裡最容易搞錯的地方是，有些人會以為只要有賣房就全部走房地合一稅，但其實並不是。只要該房地屬於舊制取得，就還是要回到綜合所得稅申報架構內處理。
如果沒有完整成本資料怎麼辦？
很多舊制房屋的持有時間非常長，可能是早年買進、繼承、家族移轉，甚至連原始取得成本文件都找不到。這種情況下，如果無法完整提出成本資料，稽徵機關就可能依照財政部公布的設算標準計算所得。
不過，若納稅人認為設算所得高於實際所得，但因年代久遠、資料保存不全，也可依《納稅者權利保護法》相關規定，請稽徵機關協助查明，以合理計算所得額。這一點對持有多年老屋、祖產或早期購屋民眾來說特別重要。
財產交易所得、房地合一稅差在哪？
很多人會把這兩者混在一起，但其實最大的差別，在於取得時間和申報方式。
財產交易所得
- 適用對象：104 年 12 月 31 日以前取得的房地
- 課稅範圍：房屋部分課所得稅，土地部分免課所得稅
- 申報時間：在所有權移轉登記年度的次年 5 月，併入綜合所得總額申報
房地合一稅
- 適用對象：105 年 1 月 1 日以後取得的房地
- 課稅範圍：房地合併計算交易所得
- 申報時間：所有權移轉登記日次日起 30 日內申報
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財產交易所得稅：重點整理
最後也將財產交易所得稅重點整理如下：
- 賣房是否適用財產交易所得，先看房地是不是 104 年 12 月 31 日以前取得。
- 舊制房屋交易，只有房屋部分課所得稅，土地部分免課所得稅。
- 財產交易所得要在次年 5 月併入綜合所得稅申報。
- 有完整文件時，以實際交易金額與成本核實計算最準。
- 若沒有申報或無法證明成交價、取得成本，稽徵機關會依設算標準計算所得額。
（本文資訊、圖源：財政部）
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