預售屋具有付款週期較長、不用一次拿出一大筆錢的優點，深受許多首購族和年輕族群的喜愛。不過，第一次買房，難免會有些疏忽，過去就曾有不少民眾在預售屋簽約後反悔、想要解約，然而，預售屋簽約後可不是可以任意反悔或解約的喔！除了要支付建商違約金，有些人還可能因此吃了官司。本篇文章就來告訴大家，預售屋解約違約金有多少，以及預售屋簽約後反悔要知道的事。
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預售屋解約 VS 違約
在說明預售屋解約違約金有多少？之前，其實應該要先釐清「違約」和「解約」的概念是不同的。
違約的意思
違約指的是「未依合約履行義務」，以買方來說，買賣交易過程中應負擔的義務就是在期限內付款；以賣方來說，買賣交易過程中應負擔的義務就是在期限內交付交易的物品。
解約的意思
解約指是「根據合約的規定解除契約」，而買賣雙方是否有權解約，則須視契約中的約定而定，通常契約中會規定，在某些特定的情況發生時，買方或賣方可以有解約的權利。
預售屋簽約後買方只能在賣方違約時提出解約
前述的概念應用在預售屋購買上，買方在預售屋簽約後反悔而不付款，應屬於「違約」，事實上，當預售屋簽約完成後，買方並沒有主動解約的權利，買方能夠提出解約的情況，賣方須有以下 3 種情況之一：
- 房屋主要建材及其廠牌、規格與契約中不符
- 賣方開工及取得使用執照期限和契約中不符
- 賣方不履行瑕疵擔保責任
從上述買方可以解約的情況可以發現，買方能解約的理由，必須是建商有違約、過失的情況，如果沒有，那麼買方等同完全無法解約，這也是許多買方最終都只能透過「違約」，然後由建商來行使解約的權利，並沒收買方支付的部分價款作為違約金。
預售屋解約違約金有多少？
法規規定最高上限房地總價 15%，但不能要求補足
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第 24 條第四項：買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過 15%）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。
預售屋解約違約金有多少？這是許多預售屋簽約後反悔的人們經常問的問題，而根據前述的法規內容可以看出，目前法規並沒有明確規定預售屋解約違約金有多少，僅有規定建商不可以收超過房地總價款的 15%，也就是說，只要建商的收取的違約金金額為房價 15% 以內，就算符合法規的規定，但是，如果已繳納的金額不足 15%，是不能要求買方補繳的。
預售屋解約違約金範例說明
舉例來說，高小姐買了一間總價 1,000 萬的預售屋，並在完成預售屋簽約、繳納簽約金 100 萬 (房價 10%) 後，突然反悔不買，此時建商只能沒收簽約金 100 萬作為違約金，不能再向高小姐另要求賠償；假設高小姐反悔的時間比較晚，繳納給建商的錢約有 250 萬，建商頂多只能沒收 150 萬，也就是 1,000 萬的 15% 作為違約金，剩餘的 100 萬則須退還給高小姐。
法院判處的預售屋違約金通常會打對折
實務上，若買賣雙方因為違約金收取比例產生糾紛而鬧上法院，法院通常會讓雙方各退一步，判處的預售屋違約金金額則會以打對折處理，也就是大概 7%~8%。不過對買方來說，打官司的過程所要耗費的時間和金錢，再加計要賠償給建商的違約金，是很有可能會超過房價的 15%，所以，建議大家在購買預售屋錢一定要想清楚，預售屋簽約後反悔不買要付出的代價可是很大的喔！
預售屋簽約後反悔案例解析
A小姐向建商購買一戶約 3,000 萬的電梯大樓預售屋，在建商完工後，A 小姐在驗屋時卻發現，房子有很多地方和契約約定的房屋規格和品質有所出入，不符合 A 小姐的預期，於是 A 小姐便想解約不買了。
之後，A 小姐寄發存證信函通知建商解約，並告知建商從解約那一刻起不再給付任何款項，而最終，A 小姐雖然如願解約並退款，但卻被建商沒收 450 萬作為違約金，事後向法院提起訴訟也遭駁回。
預售屋驗屋發現瑕疵不一定能解約
從上面這個預售屋簽約後反悔案例中，可以明顯發現 A 小姐並不明白要和建商解約應該如何處理，也不知道拒付款項就是違約，雖然 A 小姐可以如願解約，但建商也可以合法向 A 小姐收取房價的 15% 作為違約金。
很多人或許聽過：「只要有房屋瑕疵，都可以行使物之瑕疵擔保責任解除契約。」這個說法，然而實際上，因為房屋有瑕疵而被法院判處解除契約的案例並不多，一般來說，除非是房子有重大的結構性瑕疵，會影響到人身安全，例如：危樓、海砂屋、輻射屋這類的，否則法院多半只會判處「減少價金」。
預售屋驗屋不過不可拒付尾款
很多買方都不了解，買房拒付尾款其實是件很嚴重的事情，通常預售屋的尾款可能是房屋總價的 70~80%，若只因為房屋有瑕疵就拒付大額的價款，一般法院都會認為這對建商是顯失公平、不符合比例原則，目前法規對於驗屋不過，也僅允許買方扣留房地總價 5% 的「交屋保留款」。
A 小姐沒有事先請建商改善房屋瑕疵，也沒有向法院提出物之瑕疵擔保的相關訴訟，請法院協助定奪，而是直接選擇拒付房屋款項，這樣解除契約的權利就變成是建商有權主動發起，A 小姐就只能乖乖被扣違約金 450 萬，且不能有異議囉！
預售屋簽約後反悔無法任意解約，買房前應先了解違約金
根據目前內政部的相關法規規定，預售屋解約違約金的上限是「房地總價的 15%」，但如果買方繳納的金額不足額，建商也不可以要求買方另外給付，所以，如果預售屋已經簽約，想要避免違約金被扣到房價 15%，在開工前提出解約損失才有機會降低。
若預售屋簽約後反悔不買，除非已經做好賠付違約金的打算，否則買方基本上是很難提出解約的，因為，目前法規賦予買方可合法解約的情況有以下 3 種：
- 房屋主要建材及其廠牌、規格與契約中不符
- 賣方開工及取得使用執照期限和契約中不符
- 賣方不履行瑕疵擔保責任
而實務上，前面 2 項建商多半都會在預售屋買賣契約中保留但書，例如：某衛浴品牌產品若因缺貨會更換同等級、開工及取得使用執照期限的時間區間很長，而瑕疵擔保責任的部分，多數建商蓋出來的房子並不會有嚴重到需要解約的情況 (如危樓、海砂屋和輻射屋等等)，頂多讓你減少買賣價金。
基本上可以說，預售屋簽約完成後，想要沒有任何損失拿回給付的款項幾乎是不可能，因此，建議大家買預售屋前一定要想清楚，預售屋簽約後不要隨便反悔不依約付款，即使之後驗屋不符預期也一樣，否則就要準備好負擔鉅額違約金囉！
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