金管會銀行局統計，以房養老銀行核貸件數於 111 年 3 月達到 5,846 件，再創裡歷史新高，核貸額度高達 337 億元。由此可見，在少子化的趨勢下，未來越來越多人會偏好「以房養老，而非養兒防老」。
本文章將整理有承作以房養老的銀行，並介紹各銀行規畫的以房養老規定條件有哪些？包含借款人年齡、利率、貸款額度和手續費等等。最後再提供以房養老試算，讓大家更清楚申辦以房養老貸款，每個月可以領取多少錢。
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「以房養老」是什麼？
不動產逆向抵押貸款
「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」，就是屋主將持有的房屋抵押給銀行，由銀行以按月給付一筆錢給屋主 (借款人) 作為養老金。
在貸款期間，借款人每個月僅需支付利息，會直接從每月撥付的金額內扣，且金額不超過撥付金額之 1/3，年利率比一般房貸高。未來借款人身故、或者貸款年限期滿後，若法定繼承人有意繼承抵押的房屋，則需先清償貸款本金及利息；若繼承人無意繼承抵押的房屋，銀行就可以依法拍賣該房屋。
有關以房養老的還款說明，可參閱下圖：
以房養老貸款 V.S. 一般房屋貸款
由上述可得知，所謂的以房養老，其實就是銀行的一種貸款商品，但是以房養老貸款和一般房屋貸款有何不同？有關以房養老貸款和一般房屋貸款的差異，可參閱下表。
|
貸款種類 |
以房養老 |
一般房貸 |
|
申請資格 |
年滿 60 歲之本國人 |
20~65 歲之本國人 |
|
給付方式 |
按月給付 |
一次給付 |
|
還款方式 |
期滿一次償還，但仍須按月繳息 |
按月本金攤還 |
|
貸款餘額 |
遞增 |
遞減 |
|
年利率 |
較高 |
較低 |
資料來源：好事貸
以房養老的銀行條件
年齡多限制 60 歲以上，利率最低1.85%
有關以房養老的銀行條件，每家銀行的條件皆不同，但大部分的銀行限制申請年齡為年滿 60 歲之本國自然人，具完全行為能力 (年長者有可能因為疾病、身體老化而變成限制行為能力人)，票信、債信往來正常者（即信用良好者）。
除此之外，大部分的銀行對以房養老的規定條件，還會包含「年齡+貸款年限≧90，屋齡+貸款年限≦60」，因此，借款人在申請時，也需要注意年齡、貸款年限和屋齡是否有在規定的條件內。
以下整理 2022 年台灣 11 家銀行對於以房養老貸款的規定條件，包含申請年齡、貸款額度、年利率、最高貸款年限和手續費，提供給大家作參考，詳請請參閱各大銀行官網。
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2022 年承辦以房養老的銀行所提供的相關規定條件 |
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貸款銀行 |
年齡 |
貸款額度 |
年利率 |
貸款年限 |
手續費 |
|
臺灣企銀 |
60 歲以上 |
7 成 |
1.85% 起 |
最長 30 年 |
2,300 元起 |
|
兆豐銀行 |
60 歲以上 |
7 成 |
1.86% 起 |
最長 30 年 |
5,300 元起 |
|
臺灣銀行 |
65 歲以上 |
7 成 |
1.86% 起 |
最長 30 年 |
5,300 元起 |
|
土地銀行 |
63 歲以上 |
7 成 |
1.86% 起 |
最長 30 年 |
5,300 元起 |
|
彰化銀行 |
60 歲以上 |
依個案核定 |
1.89% 起 |
最長 30 年 |
5,300 元起 |
|
玉山銀行 |
60 歲以上 |
6 成 |
1.95% 起 |
最長 30 年 |
5,000 元起 |
|
安泰銀行 |
55 歲以上 |
7 成 |
1.95% 起 |
最長 30 年 |
3,500 元起 |
|
上海商銀 |
60 歲以上 |
7 成 |
1.95% 起 |
最長 30 年 |
9,000 元起 |
|
第一銀行 |
60 歲以上 |
未提供 |
1.95% 起 |
未提供 |
5,300 元起 |
|
合作金庫 |
60 歲以上 |
7 成 |
1.98% 起 |
最長 35 年 |
5,300 元起 |
|
陽信銀行 |
65 歲以上 |
7~8 成 |
2% 起 |
最長 25 年 |
5,000 元起 |
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中國信託 |
60 歲以上 |
7 成 |
2.13% 起 |
最長 30 年 |
3,500 元起 |
資料來源：各大銀行官網 (2022 年 6 月)
以房養老試算
玉山銀行以房養老試算
前面介紹了 11 家有提供以房養老的銀行，以及相關規定條件，接下來將以玉山銀行所提供的以房養老條件來進行試算。假設借款人今年 60 歲，房屋年齡 30 年，領取期間 30 年，貸款金額 1,000 萬，貸款利率 1.95% 進行試算。
以房養老試算結果，第 1 個月可實領 27,777 元，第1個月至第 15 年 6 月之間，每月實領金額將因動用金額及貸款利息增加而遞減。自第 186 個月至第 359 個月可實領 19,444 元，第 360 個月(最後一期)可實領 19,724 元。
由以房養老試算結果可看出，貸款的第一期可以領到最多錢，實領金額隨著時間遞減，到了第 15 年第 7個月，每個月實領不到 20,000 元。若是考量這 30 年間的通貨膨脹，每月不到兩萬的生活費恐怕生活會很困苦，再加上隨著年齡增加，所需要的醫療支出也會增加，如果僅靠以房養老貸款這筆錢，應是不足以支付生活開銷。
第一銀行以房養老試算
第一銀行雖然沒有在官網揭露以房養老的貸款額度，但卻有提供以房養老線上申請的服務。
登入房貸申請系統後，依不同的身分別進行認證，在填寫個人資訊和上傳申請文件後，即可試算出可以申請的貸款額度。
有關第一銀行線上申辦以房養老的流程，請參閱下圖。
承辦以房養老的銀行多，相關規定條件須事前了解
本文介紹了以房養老貸款的基本概念，並列舉了 11 個台灣目前有承辦以房養老的銀行，內容包含以房養老貸款的借款人年齡、利率、額度、貸款年限和手續費。最後也以玉山銀行的以房養老條件為例，試算出貸款 1,000 萬，貸款 30 年的情況下，每月可領取的養老金為多少。
以房養老貸款承辦的銀行相當多，但在借款人年齡上的規定多為 60 歲以上，而各家銀行所提供的利率條件約落在 1.85%~2%。從玉山銀行以房養老試算結果發現，若是以貸款 1,000 萬，年利率 1.95% ，貸款期間 30 年，進行試算，貸款到第 15.5 年後，每月可領的金額不到兩萬。
在考量通貨膨脹和升息等因素，只有兩萬元收入無法負擔老年生活所需要的開銷。因此，這邊建議若是有想嘗試以房養老貸款的民眾，貸款期間不要太長，若是選擇 30 年期以房養老貸款，就需要另準備退休金或存款。
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