有 PTT 網友問到：考慮到家中有新成員，還有因為之前買的是預售屋，交屋後才發現有很多格局不符需求，目前想換屋，又怕自備款不足，要先賣屋再買？還是先買，然後找其他以屋換屋貸款的方式？PTT 網友意見很多，綜合相關資料，整理給大家。
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！ 👈
換屋擔心自備款不足
PTT 網友提到，自己是想說可以邊賣邊看同時進行，這樣看到喜歡的房可以趕快下手，不然好條件的房子不等人，可是又擔心手上自備款不足。
如果先賣再買，就有錢可以直接買新房，但是會因為沒地方住，變成看房看的很急。如果先買再賣，就不會有要趕快買房的壓力，但是會變成手上沒有足夠的錢買房。
👉你可能想知道》【自住換屋】房地合一 2.0 新制後 掌握原則也能省稅
以屋換屋：先買後賣
大多數人換屋時，最常遇到的困擾就是房子應該「先買後賣」，還是「先賣再買」？要怎麼做才不會陷入財務吃緊，或是居無定所的窘境？
PTT 網友們建議，對資金充裕的人來說，只要先看好所要的房子並買下來，等完成交屋手續後，並搬進去一切安置妥當後再將原來的房子賣掉。
PTT 網友大推，這是完美的狀態，不過，如此一來，資金調度上將有較大的壓力，也要另外籌措一筆自備款，倘若舊屋貸款尚未清償，又要購入新屋，銀行將會調降貸款成數、利率較高。PTT網友們提醒，在央行打房政策下，自 2021 年 9 月 24 日對六都及新竹縣、市實施自然人第2戶購屋貸款不得有寬限期。沒有寬限期優惠，如果原來的房子一時間無法賣掉，將會面臨背負兩個房貸的壓力。
👉你可能想知道》【房地合一重購退稅】試算公式、設籍戶籍條件整理
以屋換屋：先賣後買
如果仔細盤算後，發現手邊現金仍然不足，那麼 PTT 網友們還是建議先賣後買，而且可以加上運用銀行「轉增貸」的方案，先多貸出一些錢，手邊有了資金好運用，但絕對要小心貸款的合約，千萬不可以跟銀行綁約，以免吃上違約金。
PTT 網友們另外表示，在賣屋時，也可以跟買方談「售後回租」，讓自己可以比較從容地找到新家。
對資金不足者來說，通常必須透過先賣屋，以賣屋所得來增加新的買屋資金，讓以屋換屋可以順利進行。當原來房子賣掉之後，可能必須要租屋做為暫時的住所，等找到房子後再搬。PTT網友們說，這樣的規劃會增加租金，還有會多負擔二次的搬家費用。PTT 網友建議，實務上，可在手邊第一間房屋賣出後，向新的屋主提議，雙方協商依訂期間內，向新的屋主承租原來的房子，讓自己有充分的時間趕緊買屋，也可以省下搬家費用。
PTT網友建議：以屋換屋 自備款不足 貸款試算
假設美鳳目前住的房子（約值600萬），這間房子的貸款剩80萬還沒有還清。因為家中將有新成員，所以想要換屋。看中的新房子約 980 萬，但需要增貸300萬當自備款買新屋。美鳳的先生每月的收入大約是 4 萬（有扣繳憑單），美鳳自己則是約有 3.6萬（現金收入沒有扣繳憑單）。除了目前住的房子的房貸 80 萬以外，沒有其他的負債。以屋換屋，舊屋之後會售出，對於換新屋，美鳳希望有機會貸款到 7成，如何成功貸款，以屋換屋。 以下整理 PTT 版上各網友建議試算：
PTT 建議以屋換屋貸款試算一：
PTT 網友Ａ建議，先拿舊屋另外再找銀行轉貸，轉貸 380 萬，把其中的 80 萬還給原舊屋貸款銀行，還有剩餘 300 萬，那就可以拿這 300 萬去換新房。PTT 網友 A提醒，這樣做的風險，就是要繳兩份房貸。
| 將舊屋轉貸 | 380 萬 |
| 還舊屋原貸款 | – 80 萬 |
| 新屋貸款 7 成 | 686 萬 |
| 賣出舊屋 | 600 萬 |
| 風險 | 舊屋未賣出前，需要繳兩份房貸 |
PTT 建議以屋換屋貸款試算二：
PTT 網友 B 不論購屋或以屋換屋，都建議必須存到 3 成自備款。
新屋可貸7成680萬，先找舊屋房貸銀行，增貸 300 萬，而新屋的部分，銀行依照評估只會放貸 300 萬。所以看起來，自備款是不夠的。
如果找到比較積極的房貸銀行，願意提高新屋核貸額 680 萬，這樣加起來，所有的貸款金額總計為 1060 萬，在沒有寬限期的狀態下，每個月要繳的房貸超過 4 萬，PTT 網友 B 提醒志玲要思考的是：這樣的房貸是可以負擔的嗎？
| 將舊屋增貸 | 300 萬 |
| 舊屋原貸款 | 80 萬 |
| 新屋貸款 7 成 | 680 萬 |
| 所有貸款總計 | 1060 萬 |
| 風險 | 舊屋未賣出前，需要繳兩份房貸，房貸負擔過高 |
PTT 建議以屋換屋貸款試算三：
PTT 網友 C 認為，以每月收入來看，志玲跟先生每月共有 7.6 萬收入。每月的生活開銷以 2 萬元試算，願意以 5 萬元支付房貸，透過銀行試算，大約可以買到將近 1000 萬的房子。PTT 網友Ｃ建議貸款順序要對，要先貸大錢再貸小錢。新屋先貸款到了之後再拿舊屋增貸。如果順序錯誤很可能增貸了之後，結果後面的小額貸款貸不到。
不過，銀行試算後的建議，還是希望可以先準備自備款，降低每個月的房貸支付金額至 4.18 萬元。
PTT 建議以屋換屋貸款試算銀行：
依照 PTT 網友們的建議，如果想以屋換屋，不確定手邊的自備款是否足夠，那麼可以參考以下銀行網站提供的試算功能，透過貸款試算，了解一下可換屋的總價：
| 1. | 中國信託銀行 i 適貸換屋試算 |
| 2. | 華南銀行買房/換屋試算 |
| 3. | 富邦銀行房貸換屋試算 |
| 4. | 國泰世華銀行房貸換屋試算 |
| 5. | 台新銀行房屋貸款換屋試算 |
以屋換屋 PTT 網友與專家們建議
不論是參考 PTT 網友建議，「舊屋持分過戶給另一半，新屋當100%所有權人」，或是先跟新的屋主協調承租一些時間，還是要依照個人當時的財務狀況做各方面的考量後，再做決定。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，反正一定要想辦法弄成第一間房貸，不管是先賣後買還是怎麼樣，都不要同時存在兩套房貸。買賣同時進行是最好的一種方式，一方面可以先跟欲購房屋的屋主商量未完成過戶能否提前讓您入住，一方面跟向您買屋的買方商量延後交屋。因為房子賣掉之後就能用售屋取得的資金支付買房子的餘款，因此，一定要控制好兩邊交易進行的速度。
