花大錢買新成屋，開開心心入住後沒多久卻開始出現漏水問題，讓人不難聯想此事與建商的施工品質有瑕疵有關，因此，不少人都會想要向建商請求漏水賠償。在民法中，「物之瑕疵擔保」可以保障買方購買到有瑕疵的商品時，要求退貨或修復商品的瑕疵，但應用在房屋買賣上，遇到漏水屋很難要求退貨，頂多要求減少價金或負賠償責任，而漏水減少價金、賠償金額可以有多少呢？
本文將透過介紹過去新成屋漏水賠償的案例，說明實務上漏水減少價金、賠償金額能有多少，同時也說明請求新成屋漏水賠償須具備的條件有哪些。
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新成屋漏水賠償金額
現今不少建商對於新成屋都有提供「漏水保固」，保固期限大約 1~2 年，但是實務上建商對於「漏水保固」的服務，經常採用「打漏水針」的方式，許多民眾認為該方式「治標不治本」，因此，會想對建商「提告」，要求建商負新成屋漏水賠償責任。
但是「打官司」需要耗費相當多的時間和金錢，因此，很多人都會想知道，新成屋漏水賠償金額有多少？在過去法院的判決中，有一實例，在經過新成屋漏水賠償到 72 萬元，以下將詳解析該案例的詳細資訊：
購入新成屋 3 年漏水修不好
有位陳姓女子於 104 年 3 月某建商購買台南市一間透天厝，並於 104 年 4 月 13 日完成交屋，沒想到不到半年就開始發生滲漏水的問題。陳女通知建商後，建商從 104 年 6 月開始，陸續針對房屋內外牆、陽台露臺進行防水，並更換紗窗、磁磚，一直修繕到 107 年仍未解決問題。
經建築師公會鑑定瑕疵修復費用約 72 萬
陳女最後自行委請建築師公會鑑定，結果認定瑕疵漏水、牆壁龜裂涉有結構體隱匿部位等等，這些結構瑕疵交屋時買方不易發現，如欲修復，費用預估 72 萬 8,700 元。陳女隨後依此要求建商對新成屋漏水賠償，賠償金額 72 萬 8,700 元，卻遭建商拒絕，陳女因而直接向法院提告。
建商主張：瑕疵非交屋時就存在
建商辯稱，房子確實存在滲漏水瑕疵，但不是交屋時就已存在。陳女無法舉證證明交屋時房屋就具有瑕疵，且雙方訂定的買賣契約並無保固條款，亦無約定要提供售後服務，先的修繕只是基於服務客戶的心態，因此，不需負新成屋漏水賠償責任。
法官見解：屢修不好可認定建築品質不佳
法官審理後認為，雖然陳女有義務舉證瑕疵在交屋時即已存在，但無證據證明瑕疵何時存在，也不代表瑕疵在交屋當時並不存在。再者，一般消費者購買新成屋，交屋時僅能檢查房屋外觀及所附的設備有無損壞，很難發現房屋是否有滲漏水，需要透過專業儀器檢測或交屋時適逢大雨才能察覺。
因此，如果交屋後 1 年內會發生滲漏水問題，且屢修不好，當然可以認定建商建築品質不良。
法官強調，新成屋無滲漏水是購屋者的基本要求，應包含在建商保證的品質當中，不需要另外載明。法官因而判決陳女勝訴，建商給予漏水賠償金額 72 萬 8,700 元。
從前述的案例可以得知，即使無法舉證漏水是發生在交屋之前、建商亦無提供漏水保固，仍有機會可以向建商要求負瑕疵擔保責任。案例中的陳女請建商修繕漏水問題歷經了 3 年，建商仍然無法將漏水瑕疵修復，最終，陳女轉而向專業的建築師公會進行鑑定，確認了房屋有瑕疵漏水、牆壁龜裂涉有結構體隱匿部位，因而獲得漏水賠償金額 72 萬多。
新成屋漏水賠償請求的條件
儘管買方遇到漏水問題可以向賣方請求瑕疵擔保責任，但是，在現實中，仍有許多人在交屋後發現漏水求償無門的情況，原因是要請求賣家進行新成屋漏水賠償，必須符合以下 6 項條件：
- 買方必須確實舉證漏水問題是發生在交屋前
- 漏水瑕疵致使房屋價值減損一定程度
- 買方對於房屋之瑕疵毫不知情 (如果買方在購屋時即知情，賣家就不用負瑕疵擔保責任)
- 在交屋時，依通常程序檢查房子後，無通知賣家有任何瑕疵，除非有從外部看不到的瑕疵，否則不能在交屋後再請求賣家負瑕疵擔保責任
- 無法從外部看到的瑕疵，應該在發現後立即通知賣家，從通知後起算 6 個月，不行使請求權，或在交屋後 5 年，才發現房屋有瑕疵，均不能請賣家負責
- 賣家保證房屋品質，卻有失誠信，買家得請求損害賠償
雖然物之瑕疵擔保的請求權是可以請求「解除契約」，但實務上鮮少有因為漏水而判決解除契約的，另外，無論是中古屋還是新成屋，購屋之後遇到漏水問題，也未必能獲得像前述案例獲得高額漏水賠償金額。下面繼續講解新成屋漏水減少價金，在實務上，法院如何判決減少價金的金額。
有關瑕疵擔保責任介紹，請看：建商保固責任：漏水建商保固和瑕疵擔保責任內容要注意！
新成屋漏水減少價金
漏水問題法院多半判決減少價金
若是瑕疵成立，法院最後判決通常有兩種結果：1. 解除買賣契約。2. 減少價金。而新成屋漏水減少價金，是較常見的判決。
要解除買賣契約，最重要的關鍵是「瑕疵是否影響房子居住和價值」，一般會判決解除契約，除非賣方有重大過失，像是隱匿海砂屋、輻射屋的事實，或是發現房子的承重牆被偷空減料，隨時有可能倒塌等等。所以，如果是要求建商負漏水賠償責任，幾乎只能請求減少價金。
漏水減少價金金額須由第三方專業人士鑑定
法官判定漏水減少價金金額，通常會參考第三方專業人士鑑定結果。常見的專業人士有：土木技師公會、建築師公會或結構技師公會。如果要探究房價有無貶損，則需要找不動產估價師或鑑價公司鑑定。
漏水發生的原因有很多，有些漏水和房屋結構有關，有些則是買方交屋後自己造成的，亦或者是自然耗損、天災下的損害等等，而法官多半不是工程方面的專家，為了公平公正，就會找有足夠公信力的第三方專業人士來鑑定，才能判決漏水減少價金金額的多寡。
鑑定費用可能有十幾萬
然而，前述所提的第三方專業人士的「鑑定費用」都頗高，從幾萬到幾十萬，有些大型的鑑定案甚至高達上百萬，在法院判決出爐前，鑑定費用通常會先由買方墊付，判決出爐後由雙方按照勝敗比例分擔，也會有由雙方平均分攤的狀況。
所以，考量到鑑定費用和投入官司的時間精力，如果漏水問題是買方可以自行以幾萬元處理，基本上是不太建議打官司，因為若是官司沒打贏，很可能連鑑定費用都付不起。但如果遇上像前述的案例，新成屋漏水建商修繕了 3 年都不見好轉，而後又有專業的建築師公會鑑定背書，在法庭上要打贏官司並獲得賠償就會容易許多。
交屋後漏水賠償金額，依第三方專業人士鑑定結果而定
本文介紹了關於新成屋漏水賠償的相關資訊，包含：漏水減少價金、賠償金額有多少？以及請求新成屋漏水賠償的條件有哪些？有關於新成屋漏水減少價金和賠償金額，通常會依據第三方專業人士鑑定結果而定，但買方若是想要獲得漏水賠償，尚需要注意以下 6 項條件：
- 買方舉證漏水發生在交屋前
- 漏水瑕疵減損房屋價值
- 買方對於房屋之瑕疵毫不知情
- 買方在交屋時發現漏水要立即通知賣方
- 買方發現漏水後通知賣方後 6 個月不向法院提出訴訟，或在交屋後 5 年才發現漏水，賣家不負責
- 賣家保證房屋品質，卻有失誠信，買家得請求損害賠償
由於多數新成屋漏水的情形，都不影響「居住」功能，頂多減損一點房子的價值，因此，買家多半只能向賣家請求減少價金或損害賠償。但如果是嚴重漏水，有影響「居住」功能，且維修費用與買賣金額差距過大者，就可以依《民法》第359條第一項規定，請求解除契約，但實務上，鮮少有因漏水問題而解除契的案例。
所以，未來大家未來如果有遇上漏水問題想打官司，最好先請專業人士評估解決漏水的問題所需的金額，若是修繕漏水所需的費用不多，建議自行花錢解決即可。
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