最近地震頻傳，再加上選舉期間到來，都更又成為大家討論的話題。依行政院主計處 2021年第四季統計資料顯示，我國屋齡超過 30 年以上的老房屋戶數，約佔 50%，其中還有許多是海砂屋，危老建築等等。站在以民眾居住安全的角度來看，也難怪都更成為各選舉候選人的重要政見之一。不過，都更好像很複雜，都更有哪些流程？別擔心，接下來向大家說明都更的流程、想參與都更有哪些資格？讓我們為大家整理一次看。
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都市更新是什麼
根據維基百科，都市更新，又稱為都市再開發、都市改造、都市復興、舊區改造或市區重建，台灣則是簡稱為都更。在內政部都市更新條例中載明，都市更新條例為了促進都市的土地，在有計畫之下，再進行相關的開發利用，改善居住環境與景觀等，所制定的中央法規。在都市更新條例中的相關規定，你會常常看到一些都市更新相關的名詞，以下先向大家說明這些名詞在都市更新條例中的定義，讓大家對都市更新有一些基本的輪廓：
都市更新條例的各名詞定義
一、都市更新
都市更新是指依照都市更新條例所訂定的程序，在都市計畫範圍內，進行重建、整建或者是維護等相關措施，都可稱為都市更新。
二、更新地區
更新地區是指依照都市更新條例或者是都市計畫法所規定的程序，在都市計畫特定的範圍內劃定，或是變更應進行都市更新的地區，都可稱為更新地區。所以，如果你所居住的房子，恰好在都市計畫所劃定的更新範圍，那麼你的房子就有資格參與都更喔。關於更新地區，內政部也設立專門的網頁讓民眾查詢喔！ 👉 都更查詢＞更新地區
三、都市更新計畫
都市更新計畫，是指依照都市更新條例的規定程序，載明更新地區所應該遵循的相關事項，以作為擬定都市更新事業計畫的指導。簡單的說，已經被劃定為更新地區，若是要執行都市更新的話，必須先依照都市更新條例，擬定一份計畫書。都市更新計畫，有一定的格式及需要載明的內容，以臺北市為例，可以參考臺北市都市更新處所提供的製作範本及相關注意事項 👉 點這裡
| 新竹都市更新事業計畫及權利變換計畫案 | |
| 計畫內容摘要 | |
| 案名 | 擬訂新竹市東區復中段574地號等14筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 |
| 基地位置 | 北大路以南、民權路以西、錦華街以東及錦華街60巷以北所圍之街廓 |
| 實施者 | 利晉工程股份有限公司 |
| 基地面積 | 3,741.00 |
| 使用分區 | 第二種商業區、第二種住宅區 |
| 更新前 | 產權：私有257㎡、公有3,484.00㎡ |
| 所有權人：私有土地0人、公有土地0人 | |
| 占有他人舊違章：7戶 | |
| 戶數：0戶 | |
| 停車位：0輛 | |
| 建物面積：0㎡ | |
| 更新後 | 用途：店鋪、集合住宅 |
| 實設建蔽率：60.50% | |
| 實設容積率：660.77% | |
| 獎勵容積： 6,867.60㎡(都更、開放空間)(50.00%) | |
| 容積移轉：4,120.15㎡(30.00%) | |
| 允建容積：15,289.43㎡ | |
| 總樓地板面積：24,722.95 | |
| 構造樓層： RC，地上24層，地下5層 | |
| 停車位數：汽車：358輛、機車：229輛、裝卸車位0輛 | |
| 總戶數：189戶 | |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新費用 | 24.37億元 |
| 總銷金額 | 37.28元 |
| 更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 吳清源建築師事務所 |
| 不動產估價 | 天下不動產估價聯合事務所 宏大不動產估價師聯合事務所 連邦不動產估價師聯合事務所 |
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| 更新事業推動 | |
| 2009.11.11 | 更新地區劃定 |
| 2018.06.04 | 實施者與新竹縣政府完成簽約 |
| 2020.03.05 | 事業及權利變換計畫自辦公聽會 |
| 2020.03.26 | 都市更新事業計畫報核 |
| 2020.12.08~2021.01.07 | 公展期間 |
| 2020.12.18 | 事業及權利變換計畫公辦公聽會 |
| 2021.07.01 | 幹事會 |
| 2022.02.10 | 第二次自辦公聽會 |
| 2022.04.11~2022.04.26 | 第二次公展期間 |
| 2022.04.15 | 第二次公辦公聽會 |
| 2022.04.27 | 聽證會 |
| 2022.05.27 | 幹事複審 |
| 2022.06.30 | 審議會審議通過 |
| 資料來源：都市更新簡訊第95期 | |
四、都市更新事業
都市更新事業，是指依照都市更新條例的規定，在都市更新的單元內，實施重建、整建或是維護的事業。這裡提到的重建、整建或是維護，就是都市更新條例（第四條）中提到的三個都市更新的處理方式。
| 都更的處理方式（都市更新條例第四條） | |||
| 1 | 重建 指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。 |
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| 2 | 整建 指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。 |
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| 3 | 維護 指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。 |
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舉例： |
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五、更新單元
都市更新單元，是指依照都市更新條例的規定，可以單獨實施都市更新事業的範圍。在都市更新單元概況中，通常會有面積、戶數、法定建蔽率、法定容積率等等資料。
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六、實施者
都市更新的實施者，是指依照都市更新條例的規定，實施都市更新事業的政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構等。實施者的意義，有點類似一般慣稱的「業主」、「甲方」，或者是申請建築執照的「起造人」。如果是公辦都更時，市政府可以自行實施或委託都市更新事業機構實施；假設是民間自辦都更的話，除了地主自辦、土地所有權人超過七人以上合組都市更新會，擔任都市更新實施者以外，並且可以委由都市更新事業機構實施。
所以，依照實施者的不同，又可以分為公辦都更、民辦都更、自辦都更。
| 公辦都更 | 實施者為中央或直轄市、縣市主管機關本身 |
| 民辦都更 | 民辦都更又可稱為「合建」，依照建管處核發之建築執照、每塊土地所能申請的建設容積皆為固定 |
| 自辦都更 | 「自辦」是由土地及合法建築物所有權人自組都市更新會，政府立案許可後即成為合法之法人組織 |
七、權利變換
都市更新的權利變更，是指依照都市更新條例中的都市更新單元，在都市更新單元內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或是與實施者協議出資的人，提供土地、建築物、他項權利或資金，一起參與或實施都市更新事業，並在都市更新事業計畫實施完成後，按照其更新前權利價值比率及提供的資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。簡單來說，就是土地所有權人資金不夠，所以地主出地，建商出錢，蓋好後雙方分配產權，如果不參加分配的人，就要負擔與產權相當價位的補償金。
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辦理都更的流程與程序
辦理都更有哪些流程呢？
簡單來說，都市更新辦理程序分成三個階段：
一、擬定都市更新事業概要
這部分的程序，就是要先確定都市更新單元的範圍。
二、擬定都市更新事業計畫
在這個階段的重點在於，要確定都更案的實施者、建築設計內容、容積獎勵還有財務計畫等等。
三、擬定權利變換計畫
這部分的程序，就是要進行權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列。
不過，大家看到這些流程/程序，可能會想說，這三個程序如果分開辦理，那肯定是要花很多很多時間吧！不過，都市更新條例第 10 條規定，如果同意比例到達第 22 條規定的話，得免擬訂都市更新事業概要，可直接擬定更新事業計畫。另外依照都市更新條例第 29 條規定，以權利變換方式實施都市更新時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。
簡單來說，上面提到的三個程序在同意比例達到第 22 條規定下，是可以將更新事業計畫、權利變換計畫同一時間辦理喔！
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如同前面提到，都市更新辦理的程序，大略可分成三個階段：
- 擬定更新事業概要
- 擬定更新事業計畫
- 擬定權利變換計畫
這三個階段辦理的程序，非常繁瑣，從公聽會、專案會議、審議會等等，至少有 10 個程序，不過，可能也會因為案件的不同，而有所差異。
新北市政府對於五層樓以下的集合住宅則是有其他不同的方案（「電梯特快車」，可以參考下面的圖示說明。總之，都市更新的流程，可能依照每個地方政府有不同的多元管道而有差異，所以如果有意願要申請都更的朋友，還是要聯繫房屋所在的縣（市）政府，多參加相關的都市更新講座或研習，以確保自己的權益。
都市更新的資格與條件
從前面的各項名詞解釋，還有都市更新流程的說明可以發現，參加都更的資格，首先這個房子必須是在都市更新地區，或是都市更新單元的範圍內才符合資格。都更不一定是把原來的房子打掉重建，隨著政府對各個城市的開發計畫，都更也可以是小規模的重建、建築物整建維護等等，都算是都市更新的形式之一。另外，每個地方政府為了獎勵都市更新，也有推出各種多元的途徑，讓有意願的住戶可以參與。
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那麼，參與都更有哪些基本條件呢？都更的處理方式，依照都市更新條例上的規定共有三種：重建、改建、維護。申辦這三種都市更新的處理方式，相關條件項目說明如下：
| 項目 | 內容 |
| 申辦資格 |
|
| 面積 | 各縣市政府對於最小基地規模有不同規定，以雙北為例，至少要有 500平方公尺（大約151坪） |
| 住戶同意比例 | 需達 80%，採多數決 |
| 審核時間 | 數年不等 |
| 建屋分配 | 協議合建或權利變換 |
| 容積獎勵 | 上限是基準容積的 1.5 倍，或原建築容積再加上基準容積的 0.3 倍 |
| 稅務減免 | 土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅 |
要符合申辦資格，就要先了解自己的房子是否有被劃入「都市更新地區」或「都市更新單元」的範圍內。👉 都更查詢＞更新地區
透過查詢得知自己的房子已經被劃入「都市更新地區」或「都市更新單元」的範圍內，除了瞭解都市更新有三種處理方式：重建、改建、維護。前面已經提過，依據實施者的不同，都市更新又可分為「公辦都更」、「民辦都更」以及「自辦都更」3類，下面再次說明。
| 實施者 | 主導 | 說明 |
| 公辦都更 | 政府 | 由政府主導，但可遇不可求，多是基地緊鄰或包含在公有地範圍者才有機會 |
| 民辦都更 | 建方包辦 | 由建方包辦所有都更事宜及資金，屋主只需提供土地，完工後建商分得部分改建後的房屋，分配比例由估價後的權利變換或協議決定。 |
| 自辦都更 | 由屋主組成「都市更新會」 | 由屋主組成「都市更新會」，相關事務及資金來源皆由屋主自行處理（亦可委託都更業者或建商代辦，但仍需自行籌措資金並支付服務費），改建後房屋全歸屋主所有 |
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未來都更發展
都更的重要性，可以從行政院在 2022 年 8月29 日同意的最新擬定未來四年 (2023 年～ 2026年）都更發展計劃中看出，整體計畫預計將貢獻 GDP 達 5,041 億元，較上一個四年（2019年至2022年）的2,422億元，增加一倍之多。這項「國家發展計畫」目標，希望可以積極推動中央、地方、民間力量，將危險老屋重建以及都市更新，並強化政府的都更量能，完善民間都市更新輔導機制等等。
不過，內政部也指出，民眾整合意願、民眾重建籌資、營造成本提高、政府人力不足等等問題，都將是未來四年可能面臨的挑戰。
