建商是什麼？建商、營造商和代銷差別在哪裡？

2022 年下半年，台灣迎來了房市不景氣，疫情、工料雙漲導致許多預售屋建案獲利空間縮水，甚至變成負的，不少專家都預言 2023 年可能會有建商開始倒閉，也讓許多人開始重視建商評價。不過，除了建商，其實在不動產市場裡，還有兩個很重要的角色—營造商和代銷。以下將介紹建商是什麼？以及建商、營造商和代銷差別是什麼？

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建商是什麼

負責出資、規劃設計建案的公司

建商是什麼？相信多數人對這個問題的答案都不陌生，然而，有些人對建商的定義仍有誤解。

建商通常是以「建設公司」為名的公司，然而，並非所有建商的公司名稱都叫「XX 建設公司」，有些建商可能會是用「建築公司」、「開發公司」，甚至也有少數會叫「科技公司」。雖然聽起來建商的公司名稱很多元，但多數的建商，其實還是都叫「建設公司」，即使不是，從名稱也可以判斷得出來是和營建業有關。

不少人以為建商就是負責蓋房子的公司，實際上，在蓋房子這件事上，建商只是負責出資、找尋可開發的土地、規劃設計建案和建材挑選等等；而實際蓋房子、工程興建，會由營造商來負責。

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營造商是什麼

實際負責建案興建的公司

前面提過，營造商就是「實際負責建案興建的公司」。營造商會幫不同建設公司的品牌代工其產品，這概念就如同日常生活用品，有些雖然是外國品牌，但製造商可能是台灣或是其他國家類似。

營造商大致又可細分成 3 種：1. 專業營造業。2. 土木包工業。3. 綜合營造業。第 1 種專業營造業，其從事的工程比較單一，可能包含鋼構、擋土支撐及土方、預拌混凝土、地下管線、防水或環境保護等工程；第 2 種土木包工業，屬於較小型的土木工程業者，專門承攬大型營造商外包的小工程。

第 3 種綜合營造業，即是大家比較常提及的「營造廠」，有分甲級、乙級、丙級，可以承攬各項工程，並且領有土木、水利、測量、環工、結構、大地，或水土保持工程科技師證書、建築師證書，這些相關專任的工程人員都必須要有一名以上。而營造廠想要升等，除了要有財力，還需要一定的業績年限才可以升等，不過甲級營造廠也並非罕見，光登記在台北市的甲級營造廠就有超過 500 間。

想知道營造商的等級怎麼查，請參閱：營造商與建商同等重要，營造商等級查詢這樣看

以下為各等級營造廠比較表：

	甲級	乙級	丙級
資本額	2,250 萬元以上	1,200 萬元以上	360 萬元以上
承攬造價限額	資本額 10 倍以內	9,000 萬元	2,700 萬元
建築物高度	不限	36 公尺以下	21 公尺以下
建築物地下室	不限	開挖 9 公尺以下	開挖 6 公尺以下
橋梁跨距	不限	25 公尺以下	15 公尺以下

資料來源：聯經出版《【圖解】35 線上賞屋的買房實戰課》

了解建商和營造廠的關係後，接下來要介紹的是消費者在購屋時真正接觸到的「代銷」。

代銷是什麼

建商委託負責銷售建案的廣告公司

當建商規劃一個建案時，可以選擇「預售」或是「先建後售」，而不管是哪一種方式，都可以選擇由建商自己賣或是委託廣告公司賣，這裡的廣告公司就是俗稱的「代銷」。建商委託給代銷公司就如同屋主委託給仲介銷售一樣，而且還是專任約，一家建商在同一時間內只會委託一家代銷銷售建案，並且需要簽委託時間和委託價格，當然也包含佣金和廣告預算。

一般而言，總銷金額的 5% 為代銷的銷售佣金，另外會編列總銷金額的 2% 做為廣告預算，由代銷負責規劃行銷廣告，包含 NP（報紙廣告）、TVC（電視廣告）、outdoor（如：公車、捷運、戶外看板等）、派報、廣播、網路等等。除此之外，接待中心內的樣品屋和模型，還有接待中心裡的人力，都是代銷公司的成本。代銷所銷售的建案，如果沒有銷售達一定比例或完銷，賠本也是有可能的。

有關代銷和仲介的差別，請看：代銷與房仲不都是在賣房子嗎？PTT 告訴你兩者不同處

建商、營造商和代銷差別

建商是什麼？

建商通常是以「建設公司」為名的公司，實際負責的工作內容可參閱文章內文。

營造商是什麼？

營造商是指承攬工程的廠商，也就是負責實際施工的公司，一般建商都會有固定配合的營造商，而營造商按照資本額和經歷可分為不同等級......詳情請看內文。

代銷是什麼？

代銷是指幫建商銷售建案的廣告公司，其所負責的內容很廣......詳情請看文章內文。

用一句簡單的話來說明建商、營造商和代銷的差別：建商就是統籌者，代表的是面對消費者的品牌；而營造商是執行者，真正生產商品的工廠；而代銷就是銷售者，是真正接觸消費者的一個群體，不僅會幫產品包裝形象、打廣告，還會實際進行商品販售的事宜。

除了選好建商，好營造商和代銷亦很重要

有不少人認為，選到好建商 = 買到好房子，其實，建商實際影響的是建案的設計規劃及售後服務，而大家注重的房屋施工品質，主要是要看營造商而非建商。因為在購屋的過程中，消費者真正面對、接洽的人員，基本上都是代銷，如果代銷一開始態度消極、愛理不理，想必大家的購屋體驗肯定會不好，也不會有想買的欲望。所以購屋時，除了挑選好的建商品牌外，也別忘了順便留意營造商和代銷業者喔！

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