《房屋稅條例》部分條文修正草案 (囤房稅2.0)，已經在 2023 年 11 月 16 日初審通過，目前除了稅率尚未確定，其餘條文皆已依「行政院版本」通過，目前預計 2023 年 12 月 18 日可經立法院三讀通過，最快於 2024 年 7 月 1 日上路，將會反映在 2025 年 5 月的房屋稅稅單上。究竟囤房稅是什麼？囤房稅2.0 又和原本的囤房稅有何不同？囤房稅試算又該怎麼算呢？這篇文章將一次帶大家來看。
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囤房稅是什麼？
持有 3 戶以上房屋要課徵的額外房屋稅
囤房稅，又稱為空置房稅或閒置房產稅，是一種針對未被充分利用的房產徵收的稅。在台灣，囤房稅其實就是房屋稅，相關規範規定在《房屋稅條例》第 5 條，主要課徵的對象是除了持有自用住宅外，還另外持有一定數量房地產者，囤房稅的多寡，會因為持有非自用住宅的數量而有所不同。
目前法規規定，個人可以擁有 3 戶自用住宅並享有自住優惠稅率 1.2％，而超過的房屋，各縣市政府可以設定 1.5％~3.6％ 的差別稅率，也就是說，囤房稅的稅率會因各縣市地方政府的規範有不同，而這額外課徵的房屋稅，就是囤房稅。
此項稅賦設立的目的，是為了避免住宅資源掌握在少數人手上，避免房屋空置、無法獲得最佳利用，對抑制房價上漲有一定的效果。
囤房稅2.0 是什麼？
《房屋稅條例》修正草案
行政院院會於 2023 年 7 月 6 日拍板「房屋稅差別稅率 2.0 方案」，並於 2023 年 9 月 21 日正式通過「《房屋稅條例》修正草案」，此即為我們俗稱的「囤房稅2.0 方案」，此新的方案，最主要的變革有以下 2 點：
- 改採全國歸戶
現行的囤房稅採行「縣市歸戶」，也就是說，只要持有房屋的數量在單一縣市不超過 3 棟，就可以適用自用住宅優惠稅率。而在囤房稅2.0 的規定中，囤房稅是採「全國歸戶」，所以，只要在全台持有房屋超過 3 戶，只有 3 戶可適用自用住宅優惠稅率，第 4 戶開始就會按照非自用住宅稅率課徵囤房稅。
- 稅率調升且採累進課徵
現行《房屋稅條例》的囤房稅稅率規定為 1.5％~3.6％，而囤房稅2.0 將會調升稅率改為 2％~4.8％，具體囤房稅稅率為何，則由地方政府按規定採「差別稅率」，並採全數累進，若超過持有超過一定戶數的房屋，每戶皆採取較高稅率計算。
囤房稅差別稅率 VS 累進稅率
依據《房屋稅條例》，囤房稅的稅率有「差別稅率」和「累進稅率」2 種：
差別稅率
財政部今年提出的「房屋稅差別稅率2.0方案」內容中，就是將囤房稅改為「由地方政府決定是否採取差別稅率」，簡單來說，就是地方政府對於第 4 戶起的「非自住房屋」，可以按照 1.5％~3.6％ 這個區間自訂不同的稅率，就如同房屋根據「自住」或「非自住」，政府會訂立不同的稅率那樣，而不是根據持有房屋數的數量來決定稅率多寡。
累進稅率
累進稅率是目前囤房稅採行的稅制，非自住房稅率會隨著房屋數增加而提高，各地方政府可視所有權人持有房屋戶數，訂定1.5%~3.6% 的稅率，換而言之，持有房屋戶數愈多，稅率也越高。
囤房稅2.0 上路時間
預計 2024 年 7 月上路
《房屋稅條例》部分條文修正草案 (囤房稅2.0) 部分條文，已於 2023 年 11 月 16 日通過，除了稅率尚未確定外，其餘皆依照行政院版本通過，預計最快可於 2023 年 12 月 18 日三讀通過，預計上路時間為 2024 年 7 月，2025 年 5 月開徵房屋稅時適用。
囤房稅稅率：現行各縣市規定
囤房稅是屬於地方稅，而其稅率的多寡會因各縣市地方政府的規範而有所不同，有關於現行各縣市囤房稅稅率的相關規定如下：
台北市囤房稅稅率
- 2 戶以下每戶 2.4%
- 3 戶以上每戶 3.6%
新北市囤房稅稅率
- 2 戶以下每戶 2.4%
- 3 戶以上每戶 3.6%
桃園市囤房稅稅率
- 5 戶以下每戶 2.4％
- 6 戶以上每戶 3.6％
和其他縣市不同，桃園市針對「非囤房性質」的公有房屋供住家使用、勞工宿舍、公立學校的學生宿舍 BOT 案、公同共有房屋、專供停放車輛使用及起造人新建空置待銷售住家用房屋，在 3 年內可以不用納入差別稅率戶數計算，維持按 2.4% 稅率課徵。
新竹市囤房稅稅率
- 5 戶以下每戶 2.4％
- 6 戶以上每戶 3.6％
新竹縣囤房稅稅率
- 5 戶以下每戶 2.4％
- 6 戶以上每戶 3.6％
台中市囤房稅稅率
- 4 戶以下每戶 2.4%
- 5 戶以上每戶 3.6%
台南市囤房稅稅率
- 1 戶 1.5％
- 2~3 戶 1.8％
- 4~5 戶 2.4％
- 6 戶以上 3.6％
高雄市囤房稅稅率
- 3 戶以下每戶 2.4％
- 4 戶以上每戶 3.6％
屏東縣囤房稅稅率
- 2 戶以下每戶 1.5％
- 3 戶以上每戶 3.0％
連江縣囤房稅稅率
- 2 戶以下每戶 1.6%
- 3 戶以上每戶 2%
囤房稅試算
前面提過，囤房稅其實就是房屋稅，其試算方式與房屋稅並無不同，只是各縣市的囤房稅稅率會自行訂定，因此每個縣市的囤房稅試算結果會有些許的不同。
囤房稅試算公式
在進行囤房稅試算前，先來看一下囤房稅的試算公式：
囤房稅＝房屋評定現值 X 囤房稅稅率 X 課稅月數 / 12
※ 房屋評定現值 ＝ 核定單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊年數）× 路段率
※ 核定單價 ＝ 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價
想了解更多關於房屋評定現值的介紹，請看：房屋評定現值怎麼算？房屋現值計算方式？這一篇告訴你怎麼看
囤房稅試算範例
這邊囤房稅試算以台北市現行的規定為例，目前據台北市政府規定，持有 2 戶以下非自住房屋，每戶按稅率 2.4% 課徵囤房稅；持有 3 戶以上非自住房屋，每戶按 3.6% 課徵囤房稅。
假設小美名下有 2 戶非自住房屋，那小美 2 戶非自住用房屋都會適用 2.4% 的房屋稅率，囤房稅試算結果如下表：
|
非自住房屋 |
房屋評定現值 |
囤房稅稅率 |
應繳納囤房稅 |
|
A 屋 |
30 萬 |
2.4% |
7,200 元 |
|
B 屋 |
20 萬 |
2.4% |
4,800 元 |
|
囤房稅總計 |
12,000 元 |
||
假設小美名下有 4 戶非自住房屋，那小美 4 戶非自住用房屋都會適用 2.4% 的房屋稅率，囤房稅試算結果如下表：
|
非自住房屋 |
房屋評定現值 |
囤房稅稅率 |
應繳納囤房稅 |
|
A 屋 |
30 萬 |
3.6% |
10,800 元 |
|
B 屋 |
20 萬 |
3.6% |
7,200 元 |
|
C 屋 |
10 萬 |
3.6% |
3,600 元 |
|
D 屋 |
40 萬 |
3.6% |
14,400 元 |
|
囤房稅總計 |
36,000 元 |
||
從前述的囤房稅試算表可以看出，按照現行囤房稅的稅制，小美若在台北持有 2 戶非自用住宅，需繳納的囤房稅稅額有 12,000 元；若小美在台北持有 4 戶非自住房屋，則需繳納的囤房稅稅額有 36,000 元，稅額多了 2 倍之多。
若與僅有 1 戶自住房屋的人相比，按非自用住宅稅率課徵房屋稅，稅額可相差 3 左右，可見囤房稅的稅額之重，詳情請參閱下面試算表：
|
房屋種類 |
房屋評定現值 |
房屋稅稅率 |
應繳納囤房稅 |
|
自用住宅 |
30 萬 |
1.2% |
3,600 元 |
|
非自用住宅(甲) |
30 萬 |
2.4% |
7,200 元 |
|
非自用住宅(乙) |
30 萬 |
3.6% |
10,800 元 |
囤房稅2.0 最新進度
囤房稅2.0 部分草案初審通過
目前《房屋稅條例》部分條文修正草案 (囤房稅2.0)，多數的條文皆已通過，尚未取得共識、協商中的條文如下：
《房屋稅條例》修正草案第 5 條：囤房稅稅率
- 行政院版本：全國自住一戶稅率 1％，非自住用最高稅率 4.8％
- 各立委版本：自住稅率 0.6～1％，非自住用最高稅率 8～10％
《房屋稅條例》修正草案第 6 條：各地方政府自訂差別稅率
- 財政部：法已明定若地方政府不自訂，就須依財政部公告的稅率基準，如果地方政府沒有遵守基準，產生稅損中央將不予補助。
- 各立委：地方政府若要自訂差別稅率，應由財政部提出差別稅率基準。
建商餘屋囤房稅課稅配套措施
囤房稅2.0 初審通過後，建商餘屋課稅的部分，也是許多人關心的。目前財政部針對建商餘屋的稅率方向傾向：
- 1 年內未賣出稅率：固定 2%
- 1~2 年內未賣出稅率：2%~3.6%
不過仍有不少建商認為，待售期 2 年太過短暫，尤其在市場不景氣的情況下，建商的餘屋銷售期間可能會再拉長，另外，雖然上限稅率低於一般非自住住家，但最低稅率仍從原本 1.5% 調升至 2%，且 2 年寬限期到期後，就會回歸到「一般非自住住家」稅率課徵囤房稅，對建商而言也是一大負擔。
囤房稅2.0懶人包
以下整理行政院院拍板的「房屋稅差別稅率2.0方案」內容供大家參考，包含非自住房屋修正重點、特定住家用房屋適用較輕稅率、自住房屋修正方案，以及住家用房屋現值 10 萬元以下免稅。
非自住住家用房屋修正重點
|
項目 |
現行制度 |
2024 年新制 (囤房稅 2.0) |
|
歸戶方式 |
縣市歸戶 |
全國歸戶 |
|
囤房稅稅率 |
1.5%~3.6% |
2%~4.8% |
|
地方政府訂定差別稅率 |
「可」訂定 |
「須」訂定 |
特定住家用房屋適用較輕稅率
|
項目 |
現行制度 |
2024 年新制 |
|
|
自住 |
全國單一自住房屋在一定金額以下 |
1.2% |
1% |
|
非自住 |
出租且申報所得達租金標準 |
1.5%~3.6% |
1.5%~2.4% |
|
繼承取得共有房屋 |
1.5%~3.6% |
1.5%~2.4% |
|
|
建商餘屋 2 年以內 |
1.5%~3.6% |
2%~3.6% |
|
自住房屋修正方案
|
項目 |
現行制度 |
2024 年新制 |
|
要件 |
|
|
|
稅率 |
1.2% |
1.2% |
住家用房屋現值 10 萬元以下免稅
|
項目 |
現行制度 |
2024 年新制 |
|
要件 |
不限對象、不限戶數 |
|
現行囤房稅稅率懶人包
| 縣市 | 囤房稅稅率 | 縣市 | 囤房稅稅率 |
|---|---|---|---|
| 台北市 |
|
台中市 |
|
| 新北市 |
|
台南市 |
|
| 桃園市 |
|
高雄市 |
|
| 新竹市 |
|
屏東縣 |
|
| 新竹縣 |
|
連江縣 |
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資料來源：自各縣市政府法規查詢系統 (若有異動以各縣市政府官方公告為準)
以上就是彙整囤房稅各項資訊的懶人包，包含囤房稅是什麼、囤房稅 2.0 介紹、囤房稅稅率、囤房稅2.0 上路時間，以及囤房稅試算，提供給大家作參考。
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