買房是人生中重要的大事之一，不少人為了買房都會做不少功課，尤其是購買預售屋，要留意的注意事項可說是比成屋還要多，正因為買預售屋的過程比起買新成屋和中古屋複雜，所以網路 PTT 板上經常可以發現有人買預售屋後悔。若想要避免買預售屋後悔，就一定不能忽略買預售屋要留意的 4 大優缺點和 10 大注意事項，以下就一起來看看吧！
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避免買預售屋後悔：留意 4 大優缺點
買預售屋優點
優點1. 低自備款且可分期
預售屋之所以會受到年輕族群、小資族和首購族喜愛，主要原因在於其自備款比購買成屋還低且可以分期給付、不用一次付清，訂金、簽約、開工金僅須付總價的 10%~15%，施工期間的 10%~15% 的工程款在 2~3 年間分 3~5 期給付，減輕購屋者的負擔。
優點2. 可客變，省下裝潢費
在購買預售屋時，房屋往往尚未動工或是只動工到一半，所以有許多「客變」的空間，若想要更動格局、建材、設備都較有彈性且容易，比起一般成屋裝潢，預售屋客變可以省下不少費用，只要事先與設計師、工地主任討論好格局，就可以按照個人需求的隔間直接蓋，省去事後須再敲牆。
優點3. 有較多樓層和格局可挑選
台灣大多數的新建案都會先經過預售，許多叫好的樓層、較佳的房型，往往在預售階段就會銷售一空，因此，若能在預售屋開賣時就購買，就比較容易可以買到喜歡的樓層和格局。
優點4. 鎖定住房價
購買預售屋時，因為價格已經確定不會再變動，日後無論房屋興建過程，原物料、人事成本、房價如何上漲，都會由建商負責吸收，無法再轉嫁到購屋者、房價上。若房價的走勢是呈現上漲的趨勢，購買預售屋就可以買到相對低價。
※ 但仍要留意爛尾樓的風險，建議選擇財務狀況較穩定的建商，可參考：建商評價排名查詢：十大建商、PTT 網友推薦的建商看這裡！
買預售屋缺點
缺點1. 房屋單價較高
由於預售屋是未來才會蓋好的房子，一開始建商在定價時，就會考量到未來市場趨勢、通貨膨脹問題等，所以多數預售屋的房價都會比當下同區域其他新成屋的房價還高。如果買下預售屋後很不幸遇上房市不景氣、房價走勢下跌，當房子興建完工、交屋後，該房屋的價值可能低於當初購買時的房價。
缺點2. 購屋時無法看到實體房屋
買預售屋的過程中，當下能看到的只有建商規劃的各類平面圖、樣品屋、預售屋模型，所以，有不少人買預售屋後悔的原因，就是交屋後發現實品和當初規劃、想像的有很大的差異。
缺點3. 建商違約不蓋
買預售屋最大的風險，就是建商蓋房子蓋到一半，就因為資金周轉不靈而宣告倒閉，讓預售屋建案成了「爛尾樓」，在 2023 年北台灣就有出現 2 大爛尾樓，讓這些預售屋建案的購屋者損失慘重。
一般若遇到建商違約不蓋的情況，購屋者可以啟動「履約保證機制」，確保自己可以拿回一部份預付款，不過市面上的預售屋履約保證有 5 種，並不是每一種對購屋者都有足夠的保障，「價金返還」是比較推薦的履約擔保機制。
想了解更多關於預售屋履約保證的介紹，請看：買房的履約保證費用、履約保證流程和銀行專戶一次看！
缺點4. 交屋時間可能延宕
一般來說，預售屋的工程期約 2~3 年，但工程卻有可能因為各種原因而延宕，所以預售屋買賣契約書上的交屋日期，有時會比實際交屋日期還要早，僅供參考用，尤其近幾年受到疫情、缺工缺料的影響，很多預售屋的工程期都嚴重延宕，至少 5 年才完工。
適合購買預售屋的族群
從前面買預售屋的優缺點看來，適合購買預售屋的族群大致有以下 3 種：
- 自備款較不足者
- 短期間無須入住居住所購買的房屋者
- 願意承擔較多不確定風險者
避免買預售屋後悔：留意 10 大注意事項
想要避免買預售屋後悔，就要特別留意一些注意事項，以下為大家整理買預售屋要注意的 10 大注意事項，提供大家作參考：
一、 看房前確定自己的需求
每個人買房的目的不盡相同，有些人買房是為了自住，有些則是為了投資，不同的需求對於房屋的條件會有所不同，建議大家再買房前先「了解自己的需求」，仔細想想購屋的地點、建案的建商、格局和可負擔的房價為何，再根據這些需求條件篩選預售屋建案。
二、 看房時仔細解讀平面圖
預售屋最大的缺點之一，就是只能透過平面圖來了解建案規畫，比起研究預售屋樣品屋，仔細解讀預售屋平面圖才是真正重要且有用的，以下整理看預售屋樓層平面圖和傢配圖要留意的注意事項：
預售屋樓層平面圖 5 項注意事項
- 留意窗戶面對的方向為何、視野有無遮蔽，以及棟距是否有超過 30 公尺。
- 車庫出口到主要幹道之間的動線是否流暢？如果選低樓層要避免位於車道正上方。
- 最好房屋與電梯有一段距離，避免受到噪音干擾。
- 確認房屋遠離機房、中繼水箱等會出現噪音的設備。
- 確認各公設位置，避免距離健身房、舞蹈教室、兒童遊戲室等較容易產生噪音的公設空間。
預售屋傢配圖 8 項注意事項
- 梁、柱子的位置在哪裡。
- 以流理台深度 (約 60 公尺) 當比例尺，來判斷實際房屋的空間大小及其合理性。
- 確認管道間的位置，並注意其預留的尺寸比例是否合理。
- 確認客廳是否有足夠的採光
- 確認房子朝向，最好選「西北朝東南」或「座北朝南」的。
- 廁所有沒有對外窗，若無則需要配備浴室暖風機或抽風機。
- 確認廚房有足夠空間置放電器櫃、冰箱。
- 陽台空間在放置冷氣室外機後仍有足夠剩餘空間可利用。
三、看房時段白天、夜晚皆要
白天和夜晚看房，通常可以看到的東西會有所不同，一般來說，白天可以觀察到採光和西曬情況，而夜晚則可以觀察到環境寧適性和明亮度。建議看房時，至少要在白天和晚上的時間各看一次，除了實際走訪基地位置，也要順便到建案週邊逛逛，看看有沒有「鄰避設施」(如變電所、加油站、醫院和墳墓等)，才不會買預售屋後悔。
四、看房時認識區域交通環境
台灣多數人買房時，都會相當重視交通便利性，因此許多預售屋建案廣告都會主打像「10 分鐘到南港」、「捷運站 10 分鐘」等，藉此來吸引大眾的目光，但很多時候，這可能是在離峰時段所需的時間，或是僅是粗略估計值，實際上可能會需要 15~20 分鐘不等。建議在購屋前，最好先用 Google 地圖確認實際所需的時間為何，最好能在尖峰時段親自走一趟，評估實際最多需要花費的時間有多少。
五、看房時留意土地使用分區
土地使用分區算是很多人在買房時會忽略的一項注意事項，雖然多數的住宅都會蓋在住宅區土地上，但仍有些會蓋在商業區或工業區土地上。如果住宅的土地使用分區是屬於「住商混和」，那麼該社區的出入人口就會較複雜；若住宅的土地使用分區是屬於工業用地，那麼就是屬於「工業住宅」，按照規定並不能做為一般住家使用，未來轉售也會有困難。
想要查詢土地使用分區是否為住宅區，可以參考此篇：【住宅區分類查詢】用土地使用分區查詢系統查自家是不是住宅區
六、簽約時確認契約書內所載的購買內容
購買預售屋的當下，購屋者只會收到一本「預售屋買賣契約書」，因此，這本契約書中記載的購買內容就是需要特別留意的重點，大家要特別注意的預售屋買賣契約書重點內容有：
- 土地持分面積和房屋面積 (包含專有部分和共有部分)。
- 公共設施項目、公設比
- 停車位：性質、編號、位置、規格
七、簽約時確認建案保固期及建材設備
根據《預售屋賣賣定型化契約》的規定，建商需要對預售屋的結構體保固 15 年、其他建材與設備保固 1 年，有些建商會特別主打「X 年防水保固」，但具體防水保固的方式為何，詳情還是要根據預售屋買賣契約中的內容而定。而建案所使用的建材設備品牌、規格等，也都是依據預售屋買賣契約中的內容為主，基本上除非買方同意，否則建商不能任意地替換契約中所載的建材設備。
所以，大家一定要仔細看清楚預售屋買賣契約內容，才不會買預售屋後悔喔！
八、簽約時了解履約保證種類
買預售屋其中一項風險，就是建商沒蓋房就捲款潛逃，或是蓋了一半後因財務問題而宣告破產，留下「爛尾樓」。為了避免這樣的情況，現今法規針對預售屋買賣部分，建商一定要提供「履約保證」，確保建商違約無法完成建案時，購屋者可以拿回部分的預售屋預付款。
履約保證共有 5 種，包含不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證。
想了解各種履約擔保機制有何不同，請參閱：5 種預售屋履約保證：價金信託、同業擔保優缺點一次看
九、簽約時確認違約條款內容
雖然最初簽約時，建商和買方都會希望按照預售屋買賣契約內容順利走完，直到交屋，但有時候難免會遇到建商或買方違約的情況，而針對違約的懲罰機制，一般也會清楚的記載在預售屋買賣契約當中。
建商常見的違約條款內容有以下 3 種：
- 建材設備及其廠牌、規格與契約內容不符
- 超過約定時間 3 個月仍未開工或取得使用執照
- 房屋有重大瑕疵並影響居住安全 (如：海砂屋、輻射屋)
若建商有以上情形，買方可以要求解約，而建商除了要將買方已給付的款項退還外，還要賠償最低 15% 的違約金。
買房常見的違約條款，是擅自停止給付款項，最常出現在預售屋驗屋不過時，有些買方為了讓建商能積極處理，會採取此作法，不過，若是擅自拒絕給付尾款，買方恐會面臨官司，建商會要求買方給付 15% 的違約金，並解除契約。
十、交屋時確認房屋有無瑕疵
到了預售屋交屋階段，許多買方都會安排驗屋，若確定房屋沒有瑕疵需要建商改善，就可以在「點交證明文件」上簽名，同時拿到所有權狀和收據。但如果在經過驗屋後發現房屋仍有未完成、需修繕的瑕疵，那麼買方可以扣留「預售屋交屋保留款」，待建商瑕疵處理完畢後，再給付扣留款項。
※ 若是交屋後才發現瑕疵，只要在 5 年內，且買方能證明這是可歸咎於賣方的瑕疵，買方還是向法院請求建商負責修復或賠償。
想要買預售屋不後悔，優缺點和注意事項要留意
本篇文章整理的買預售屋優點和缺點如下：
優點
- 低自備款且可分期
- 可客變，省下裝潢費
- 有較多樓層和格局可挑選
- 鎖定住房價
缺點
- 房屋單價較高
- 購屋時無法看到實體房屋
- 建商違約不蓋
- 交屋時間可能延宕
若想要避免買預售屋後悔，在購買前一定要留意以下 10 點注意事項：
- 看房前確定自己的需求
- 看房時仔細解讀平面圖
- 看房時段白天、夜晚皆要
- 看房時認識區域交通環境
- 看房時留意土地使用分區
- 簽約時確認購買的內容
- 簽約時確認建案保固期及建材設備
- 簽約時了解履約保證種類
- 簽約時確認違約條款內容
- 交屋時確認房屋有無瑕疵
預售屋有著低自備款且可分期付款的特性，可以讓購屋者不用一次給付一大筆錢，因此受到不少首購族和小資族喜愛，但若要買預售屋不後悔，那麼其優缺點和注意事項就不能忽視。建議大家購買預售屋前，一定要先充分了解買預售屋的優點、缺點，以及各項注意事項，才不會買預售屋後悔喔！
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