當你考慮購買房子時，面對新房或預售屋價格較高的情況，購買年代較久、價格相對較低的中古屋可能是一個選擇。但是，中古屋可能會比新房子多一些問題，像是漏水、磁磚破裂或壁癌等。
雖然平時購物時我們有「退換貨」和「七天鑑賞期」的權益，但是購買中古屋並沒有這些保障。不過，賣方有所謂的「瑕疵擔保責任」。這篇文章會幫你了解瑕疵擔保責任範圍有哪些。
瑕疵擔保意思
瑕疵擔保是《民法》中的一個法律概念，用在買賣交易中，表示賣方需要保證賣出的物品不會有減少價值或效用的問題。
如果買方在交易後發現問題，可以要求賣方承擔瑕疵擔保責任，常見的解決方式包括取消交易或降低價格。
民法中的瑕疵擔保責任範圍
根據《民法》第354條的規定，賣方在房屋交易中必須對以下四種情況負起瑕疵擔保責任：
-
價值滅失或減少：如果房屋的市場價值比賣方在買賣契約中承諾的價值低，例如因為房屋結構問題或其他缺陷導致價值下降，賣方需負責。
-
通常效用滅失或減少：如果房屋缺乏應有的功能，比如出現漏水、壁癌或是房屋面積比約定的少，這些都影響了房屋的正常使用。
-
契約預定效用滅失或減少：如果房屋缺少買賣契約中約定的特定功能，例如使用的建材存在缺陷，這也需要賣方來負責。
-
不具有所保證的品質：如果房屋在質量上不符合契約中賣方所保證的標準，例如房屋內部裝修或建材品質不達標，賣方同樣需要承擔責任。
中古屋瑕疵擔保範圍
許多人對中古屋瑕疵擔保的範圍不是很清楚。根據《民法》第354條，賣方必須確保房屋在交屋時沒有影響其價值或使用的重大問題。
例如：簽約時磁磚都是好的，但交屋時磁磚卻破了；或是看屋時沒發現漏水，交屋後遇到雨天才發現房屋會漏水；牆面上有壁癌，但被裝潢擋住，買方看屋時沒注意到。這些都需要賣方來解決。
中古屋瑕疵以「堪用」為原則
但是，如果問題不大，如磁磚輕微破裂並不影響房屋的主要使用，那麼這些小問題可能需要買方自行處理。一般來說，「堪用」是判斷瑕疵是否需要賣方解決的標準。
例如，如果門鎖壞了但門還能開關，通常不算是瑕疵；如果房間門已經變形不能關上，應列入中古屋瑕疵擔保範圍，賣方有義務要負責修復至「堪用」狀態。
如果不小心簽了「現況交屋」，可參考此篇：「現況交屋」賣方就不負瑕疵擔保了？看看民法、PTT網友怎麼說
瑕疵擔保責任與保固責任差別
瑕疵擔保責任和保固責任都是賣方對房屋狀態的保證，但在適用的情況和法律基礎上有所不同，請參考以下整理：
| 比較項目 | 瑕疵擔保責任 | 保固責任 |
|---|---|---|
| 法律基礎 | 由法律直接規定 | 基於雙方的合約約定 |
| 目的 | 保護買方免受交易時未能察覺的隱藏缺陷的損害 | 提供額外的保障，對特定部分在一定時間內的功能失效提供維修或替換 |
| 時效和範圍 | 適用於所有重大隱藏缺陷，且無需事先約定 | 通常限於約定的特定範圍和期限 |
| 處理方式 | 買方可要求解除契約或減價 | 主要是修復或更換出問題的部分 |
中古屋瑕疵擔保期限
通常，中古屋的瑕疵擔保期限是 6 個月。這表示買方在交屋後的六個月內發現任何問題都應及時通知賣方。雖然法律規定瑕疵擔保的責任可以長達五年，但實際狀況中，許多問題應在六個月內就能發現。
如果發現問題後超過六個月，就需要買方證明這些問題是在交屋前就存在的。但是通常時間越久，就越難證明是誰的責任，所以建議在交屋時就做好全面檢查，確保發現所有可能的問題。
賣方不負中古屋瑕疵擔保責任時怎麼辦？
如果遇到賣方不負責任的情況，買方可以選擇法律途徑解決問題。另外，在正式交屋前，可以將部分款項暫放在履約保證專戶中，這樣可以在賣方不履行責任時有更多的談判籌碼。
這些都是購買中古屋時應該了解的瑕疵擔保知識。記得，在看房和交屋時要仔細檢查，確保沒有遺漏任何重要的問題。如果遇到問題，也要在法定期限內向賣方提出，保護自己的權益。
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、IG加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
