隨著台灣房價逐年攀升，許多首購族和小資族開始關注價格相對便宜的地上權住宅。這種房屋型態以較低的價格吸引了不少購屋者的目光，但背後卻隱藏著許多潛在的風險和限制。
在決定購買前，了解地上權住宅的缺點和風險至關重要。本文將為你詳細整理地上權住宅的主要缺點，讓你在購買前能夠做出明智的決策。
什麼是地上權住宅？
- 地上權住宅：建物是你的，土地是別人的
地上權的概念可以簡單理解為你擁有土地的使用權，但並不擁有土地的所有權。因此，所謂的地上權住宅是指購買者只能擁有房屋的所有權或使用權，而土地的所有權則屬於他人（通常是政府或私人地主）。
在台灣，多數地上權住宅是由建商向政府租借土地（存續年限通常為50至70年），然後在這塊土地上興建住宅並出售給買家。
地上權住宅還可以分為可分割的地上權和不可分割的使用權。前者允許買家擁有建物所有權並自由處分，而後者則僅賦予買家房屋的使用權，建物的所有權仍屬於建商。
地上權住宅的主要缺點
地上權住宅的價格較一般住宅低，這是它最大的優勢，但其背後也有許多需要考慮的缺點，特別是在貸款、年限、轉售等方面。
缺點1. 貸款成數受限
由於地上權住宅僅有房屋的價值，缺乏土地的價值保障，銀行在放款時會較為謹慎。相比於一般住宅可貸到八成或更高的成數，地上權住宅的貸款成數通常僅有5至6成。這意味著購屋者需要準備更多的自備款，增加了購房的門檻。
缺點2. 使用年限到期後的風險
地上權住宅最大的風險之一就是使用年限的限制。一般地上權的租期為50至70年，租期一旦到期，政府或地主有權收回土地。如果你擁有房屋的所有權，可能需要與政府協商續租，但這個過程既耗時又充滿不確定性。如果你只有房屋的使用權，那麼房子在到期後將被收回，可能導致無家可歸的情況。
缺點3. 轉售困難
由於地上權住宅有使用年限的限制，轉售時可能會遇到困難。未來的買家將不得不面對土地租約到期的問題，因此地上權住宅在二手市場的接受度普遍較低，這也可能導致房價不如預期般增值，甚至可能會賠本出售。
缺點4. 需支付地租費用
購買地上權住宅的另一個負擔是每年需要支付地租。雖然你無需支付地價稅和土地增值稅，但房屋稅仍需照常繳納，並且還需支付一筆地租費用給地主（如政府），這筆地租通常是依據公告地價的3.5%至5%計算，這對購屋者來說也是一筆額外的開銷。
地上權的風險有哪些？
購買地上權住宅除了要考慮上述的缺點之外，還有一些其他風險需要特別注意：
風險1. 土地租約續約風險
地上權住宅的使用年限到期後，住戶需要與地主（通常是政府）協商續約。但續約的條件和費用都是未知數，且由於地價可能隨著時間增長，續租費用可能會大幅增加，這對住戶來說是一項不確定的風險。此外，若協商不成功，住戶可能面臨搬遷的壓力。
風險2. 法律變動風險
地上權的相關法律規定可能會隨著時間變動，這可能會影響地上權住宅的使用權益。
例如，政府可能會修改有關地上權的法律或政策，影響住戶的權益或增加住戶的負擔。這種法律變動的風險無法完全預測，購屋者在購買地上權住宅時需考慮到這一點。
風險3. 市場需求風險
由於地上權住宅的特殊性，市場對於這類房屋的需求相對較低。尤其是在二手市場，地上權住宅可能不受歡迎，導致轉售困難或價格低於預期。此外，未來如果市場上的地上權住宅供應增加，供過於求的情況可能會進一步壓低其市場價值。
風險4. 財務負擔風險
儘管地上權住宅的購買價格相對較低，但住戶仍需支付每年的地租費用。此外，地上權住宅的貸款成數較低，這意味著購屋者需要準備更多的自備款，增加了初期購房的財務壓力。如果未來無法負擔這些費用，可能會導致財務困境。
風險5. 房屋價值波動風險
地上權住宅的價值波動性較大，特別是在租約即將到期的情況下，房屋的價值可能會迅速下降。這意味著購屋者在出售或轉讓地上權住宅時可能會面臨價格下降的風險，甚至可能無法賣出。
風險6. 居住穩定性風險
地上權住宅由於有使用年限的限制，住戶的居住穩定性相對較低。隨著租約到期日的臨近，住戶可能需要面對搬遷或重新安置的問題，這對於希望長期居住在某地的人來說是一個重大風險。
購買地上權住宅前需多考量缺點和風險
地上權住宅雖然有價格低廉的優勢，但購買前需要仔細考慮上述風險，包括土地租約的續約風險、法律變動風險、市場需求風險、財務負擔風險、房屋價值波動風險和居住穩定性風險。
這些風險都可能影響你未來的房產價值和居住品質，因此，在做出購買決定前，應該對地上權住宅的各方面進行充分的了解和評估，以確保你的購房決策符合長期的需求和規劃。
