2025 年房地產市場迎來重大變革，豪宅稅新制不再僅依據「總價」判定，新增的「單價門檻」讓許多高單價、小坪數住宅也納入豪宅範疇。此舉不僅影響高資產族群，也讓許多自住買家和投資客重新調整購屋策略，以免因單價過高而面臨更沉重的持有與交易稅負。
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豪宅稅新制門檻調整，高單價房產恐中標
過去，豪宅稅主要依照房屋總價進行認定，例如台北市 7,000 萬元、新北市 6,000 萬元，超過該門檻即被列入課稅範圍。
然而，2025 年起，政府新增「單價」門檻，以防止市場投資者透過「小坪數、高單價」規避豪宅稅，導致以下變化：
| 城市 | 總價門檻（萬元） | 單價門檻（萬元/坪） |
|---|---|---|
| 台北市 | 7,000 | 120 |
| 新北市 | 6,000 | 75 |
| 桃園市 | 4,000 | 50 |
| 台中市 | 4,000 | 50 |
| 台南市 | 3,000 | 45 |
| 高雄市 | 3,000 | 45 |
這代表著，即便房屋總價未達門檻，只要單坪價格超過標準，仍可能被視為豪宅。例如，台北市 25 坪的精華區公寓若單價達 130 萬/坪，即便總價僅 3,250 萬元，仍會受到豪宅稅規範。
哪些人最容易誤踩豪宅稅？
這次新制調整後，以下族群將面臨更高的持有與交易成本：
購買高單價小宅的自住買家
例如 20~30 坪、單價超過 120 萬/坪的物件，容易被課豪宅稅，即使總價不高，長期持有仍將承擔較重稅負。
投資客與短期轉手買家
過去投資客偏好「小坪數、高單價」物件，透過低總價吸引買家，如今此類房產稅負提升，投資報酬率下降。
高資產族群與換屋族
若購屋價格略超過門檻，如台北市 7,200 萬與 6,900 萬的房子相比，前者將被列入豪宅課稅範圍，後者則可享較優惠的稅率。
2025 年買房避開豪宅稅的 5 大策略
面對豪宅稅新制，購屋族該如何避開稅負陷阱？以下五大策略可作為購屋參考：
1. 避開「高單價、小坪數」物件
由於新制將高單價房屋納入課稅範圍，選擇大坪數但單價較低的房產可降低稅負風險。例如：
| 房型 | 坪數 | 單價（萬/坪） | 總價（萬元） | 是否為豪宅？ |
|---|---|---|---|---|
| A 小豪宅 | 25坪 | 125 | 3,125 | ✅ 豪宅（單價超標） |
| B 大坪數住宅 | 40坪 | 95 | 3,800 | ❌ 非豪宅（單價低於門檻） |
2. 避免購買剛超過門檻的房屋
購屋時應控制價格，例如：
- 台北市：若房價 7,200 萬，將被課豪宅稅，但 6,900 萬則可享較優惠稅率。
- 台中市、桃園市：4,050 萬 vs 3,950 萬，前者恐納入豪宅稅範圍，後者則可避免額外稅負。
3. 選擇尚未達豪宅標準的區域
若購買豪宅標準內的房產，可考慮價格較低的區域。例如：
- 台北市 → 新北市（林口、淡水）
- 新北市 → 桃園（青埔）、台中（十四期重劃區）
- 台南、高雄則應避免單價超過 45 萬/坪的房產
4. 善用「自住稅率」，降低持有成本
若為自住用途，應向政府申請優惠房屋稅率：
| 類型 | 房屋稅率 |
|---|---|
| 一般住宅 | 1.2% |
| 豪宅住宅 | 最高 3.6%（高出 3 倍） |
申請條件：
- 房屋登記於本人或直系親屬名下，且無出租、無營業用途。
- 每人限一戶適用，若持有多間房產，僅能對一間申請。
5. 持有超過 5 年，降低房地合一稅
短期轉手將面臨較高的房地合一稅，若持有時間足夠，可減少出售時的稅負：
| 持有時間 | 房地合一稅率 |
|---|---|
| 2 年內出售 | 45% |
| 2~5 年內出售 | 35% |
| 5 年以上出售 | 20% |
長期持有 5 年以上，不僅有助於避開短期交易高額稅負，也可能獲得穩定增值收益。
2025 豪宅稅新制影響大，購屋策略需審慎評估
此次豪宅稅新制擴大適用範圍，使得「高單價小宅」與「剛好超過門檻」的房產成為高風險物件。無論是自住買家還是投資客，都應仔細規劃購屋策略，避免不必要的稅務成本。
重點整理：
- 避開「高單價、小坪數」住宅，選擇坪數較大但單價較低的物件。
- 購房價格應控制在豪宅稅門檻以下，避免稅負增加。
- 若計畫投資，可考慮尚未達豪宅標準的城市或重劃區。
- 申請自住房屋稅率，降低持有成本。
- 若有出售計畫，應持有超過 5 年，以降低房地合一稅負擔。
2025 年豪宅稅改革，勢必對市場交易行為產生影響，購屋族需更加精算稅務成本，以確保財務負擔最小化。
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