國泰人壽青埔置地廣場桃園 B 區快完工，卻被發現疑似超出航高限制 17 公尺，可能得削掉 4 層樓。
問題出在機場周邊的「圓錐面管制」，本文帶你看懂建照核准後為何仍可能超高、後續是否一定要拆，以及買房看建案時如何查詢航高限制。
青埔置地廣場發生什麼事？
這次引發討論的是國泰人壽位於桃園高鐵站後站、機捷 A18 站附近的「置地廣場桃園 B 區」。
這棟建築規劃為商辦與商場零售空間，南棟 12 層、北棟 11 層，總量體約 3.2 萬坪，原本預計今年底完工、後續展開招租。
不過，工程接近收尾階段時，桃園機場公司在今年 4 月進行機場周邊障礙物測量，發現這棟建物可能落在桃園航空站更嚴格的「圓錐面管制區」內，而且有超高情形。桃園市政府建管處因此發函要求改善並列管。
目前媒體報導指出，置地廣場桃園 B 區建物高度約 59 公尺，但疑似超出航高限制 17 公尺，若無法透過其他方式取得主管機關認可，最壞情況可能得拆除約 4 層樓。
航高限制是什麼？機場旁不是想蓋多高就蓋多高
原因很簡單，飛機起降時需要穩定、安全的空間。跑道周邊如果出現太高的建築物、鐵塔、煙囪或其他障礙物，就可能影響起降安全，也可能干擾助航設備或飛行視線。
所以機場周邊會有一套禁限建規定。依照《航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障礙物高度管理辦法》，機場周邊會依不同區域劃出起落地帶、進場面、水平面、轉接面、圓錐面等不同管制範圍。
換句話說，機場旁的建築高度，不是只看「這塊土地能不能蓋大樓」，還要看它落在哪一種飛航安全管制面裡。
圓錐面管制是什麼？可以想成機場外圍的斜坡保護罩
這次大家比較陌生的關鍵字，就是「圓錐面」。
法規對圓錐面的定義是：接在水平面外圍，向外斜上延伸所形成的圓錐斜面。用比較直覺的方式想，它就像機場周邊有一層向外打開的斜坡保護罩。越靠近機場，允許高度越低；離機場越遠，才慢慢允許蓋得更高。
以桃園航空站來說，圓錐面範圍是從水平面周圍，再往外延伸 2,000 公尺所形成的斜面，高距比為 1 比 20。
高距比 1 比 20 可以這樣理解：
- 每往外水平移動 20 公尺，高度才增加 1 公尺。
- 每離管制基準遠 1 公尺，只多允許 0.05 公尺的高度。
為什麼建照核准了，還會被發現超高？
照目前公開資訊來看，置地廣場桃園 B 區在 2021 年取得建造執照，施工過程也依照核准圖說進行；建管處官員說明，當初建築師圖面標示高度小於 60 公尺，市府因此依法核發建照。
但「低於 60 公尺」和「符合圓錐面限制」是兩個不同層次的檢查。
前者像是一個基本門檻，後者則是依照建物實際位置、距離與管制面重新計算。這棟建物約 59 公尺，表面上低於 60 公尺，但如果它所在位置的圓錐面允許高度只有 40 多公尺，就仍然可能超出飛航安全標準。
這也是這起事件值得被拿出來討論的地方：建築法規、都市設計、環評、飛航安全限制，各自都有審查邏輯。通過其中一關，不代表其他限制也自動過關。
接下來會怎麼處理？目前有三個關卡
桃園市建管處目前已要求改善。依照公開報導，若最後認定需要調整建築高度，國泰人壽後續至少會面臨三個程序。
第一，要重新辦理相關審查
如果變更設計涉及環境影響差異分析、都市設計審議，就必須先完成相關程序，不能直接說拆就拆、說改就改。
第二，要變更監造建築師
由於原監造建築師已故，後續必須依建築法規定辦理監造人變更。這一點對業主來說會比較麻煩，因為新的建築師要願意接手後續責任與程序。
第三，若確認要削樓，還要提出拆除施工計畫
有沒有可能不用拆？航空警示燈可能是選項，但仍要主管機關認定
依照法規，限制建築地區內的建物如果超過飛航安全標準，主管機關可能要求就超高部分拆遷，或裝置障礙燈及標誌。
也因此，外界會討論國泰人壽是否有機會透過增設航空警示燈、標誌或其他補強方式，說服民航局認定不影響飛航安全。
不過這不是業主自行決定就可以。因為飛航安全牽涉公共安全，最後仍要看民航局、桃園機場、桃園市政府等相關單位如何認定。如果主管機關認為高度仍必須調整，那削樓就會變成不得不面對的選項。
買房或看建案時，航高限制要怎麼查？
一般買方不太會主動查「航高限制」，但如果房子或土地位在機場周邊，這件事其實值得多看一眼。
交通部民航局有提供「機場禁限建管制範圍查詢系統」，可查詢松山、桃園、高雄、恆春、金門、臺東、綠島、蘭嶼等機場周邊禁限建範圍。不過系統也提醒，查詢結果是提供民眾了解禁限建範圍，並不等同正式送主管機關審核後的結果。
如果只是一般買房族，可以把它當成一個初步判斷工具；如果是建商、地主、投資開發案，仍應透過正式程序向主管機關確認，避免後續才發現高度、管制面或飛航安全規定有落差。
資料來源
- 交通部民用航空局：機場禁限建管制範圍查詢系統
- 內政部國土署：航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障礙物高度管理辦法
- 聯合新聞網：國壽：飛安為最高優先，將積極配合解決
- 自由財經：百億商辦違反航高限制，桃園市府說明後續程序
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