行政院於 2026 年 7 月 16 日通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」及「都市更新條例」修正草案。這次修法不只取消危老重建申請期限，也重新調整小基地、非住宅案件的容積獎勵，並新增婚育宅、社會住宅、自主都更全案管理及融資信用保證等制度。
其中，危老重建捐贈婚育宅或社福設施，最高可再取得基準容積 15% 獎勵；都更案若無償捐贈社會住宅，總容積上限最高可達基準容積 2 倍。不過，目前仍是行政院通過的修正草案，後續須送交立法院審議，尚未正式生效。
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2026 危老條例、都更條例修正案進度
行政院會已於 7 月 16 日通過危老條例及都更條例修正草案，接下來將函請立法院審議。
因此，現階段只是完成行政院版本，還必須經過立法院委員會審查、朝野協商及三讀程序，再由總統公布後，才會正式成為新法。
現有危老或都更案件，在新法正式施行前，仍應依目前有效的法規辦理。
這次兩項修法的主要差異，可先整理如下：
| 修法項目 | 危老條例修正重點 | 都更條例修正重點 |
|---|---|---|
| 申請期限 | 取消 2027 年 5 月 31 日落日條款 | 無落日條款問題 |
| 容積獎勵 | 依住宅使用比例及基地面積分級 | 自主都更符合條件可直接適用容積獎勵上限 |
| 婚育宅、社宅 | 基地達 500 平方公尺並捐贈，可加碼最高 15% | 捐贈社宅後，總容積最高可達基準容積 2 倍 |
| 自主更新 | 維持全體所有權人同意原則 | 新增全案管理機構及信用保證 |
| 租稅優惠 | 協議合建土地增值稅、契稅減徵 40% | 延續都更租稅優惠期限 |
| 現行案件 | 設有新舊制銜接規定 | 依報核時間及修法規定銜接 |
危老條例修正重點一：取消申請期限，危老重建永久化
這次修法將直接刪除申請期限，代表危老重建制度不再設定落日條款，未來將成為常態性的老屋重建管道。
不過，取消期限並不代表所有危老案件的條件都會比現在優惠。
此次修法同時重新調整容積獎勵，尤其小基地及非住宅使用比例較高的案件，未來可取得的容積上限可能比現行制度低。
危老條例修正重點二：未達 500 平方公尺，小基地容積獎勵下修
依照行政院通過的危老條例修正草案，未來容積獎勵將按照「住宅使用比例」及「基地面積」分級計算。
若符合以下任一條件：
- 住宅使用面積占總樓地板面積未超過二分之一
- 重建計畫面積未達 500 平方公尺
獎勵後的建築容積上限，不得超過基準容積的 1.2 倍，或原建築容積的 1.1 倍。
修法主要是為了避免過小基地興建「紙片屋」，或飯店、商辦等非住宅建物利用危老制度取得大量容積，也希望降低小基地深開挖對周邊建築安全造成的風險。
危老條例修正重點三：住宅基地達 500 平方公尺，維持較高容積上限
若重建案同時符合下列條件：
- 住宅使用面積占總樓地板面積超過二分之一
- 重建計畫面積達 500 平方公尺以上
獎勵後建築容積上限，可達基準容積的 1.3 倍，或原建築容積的 1.15 倍。
相較小基地案件，面積達 500 平方公尺、以住宅為主要用途的重建案，可以保留較完整的危老容積獎勵，也能鼓勵地主整合鄰近土地，避免基地過度零碎。
危老條例修正重點四：捐贈婚育宅，最高再加 15% 容積
危老重建基地面積達 500 平方公尺，並在重建範圍內無償捐贈社會住宅或其他社會福利設施者，可額外取得最高基準容積 15% 的獎勵。
捐贈的社會住宅將優先提供給結婚 2 年內的新婚家庭，或育有未成年子女的家庭使用，因此也被稱為「婚育宅」。這項額外獎勵不受前述 1.2 倍或 1.3 倍容積上限限制。
要注意的是，這並不是一般危老案都能自動加碼 15%，而是必須達到基地規模，並實際無償捐贈婚育宅或社福設施，獎勵額度也要經主管機關審議。
危老條例修正重點五：協議合建新增 40% 租稅優惠
為降低危老重建的稅負，修正草案新增協議合建租稅優惠。
原所有權人與起造人因協議合建辦理產權移轉時，可減徵 40% 土地增值稅及契稅。
修法後 5 年內提出申請的重建計畫，也可繼續適用相關土地及建築物租稅優惠。
原有的重建期間免徵地價稅、重建完成後房屋稅及地價稅減半 2 年等措施，也將配合新法延續。
2027 年 5 月 31 日前申請，可適用危老舊制嗎？
修正草案設有新舊制銜接條款。
在 2027 年 5 月 31 日以前已提出危老重建計畫申請，但新法施行時尚未核准的案件，可以選擇適用修正前的規定。
這項規定對未達 500 平方公尺的小基地特別重要，因為新制的容積上限可能低於現行制度。
正在評估申請時間的地主，應先比較基地規模、原建築容積、基準容積及可取得的獎勵，再決定是否要在期限前送件。
不過，修正內容仍可能在立法院審議期間調整，實際適用方式仍應以正式公布的條文為準。
都更條例修正重點一：新增「全案管理機構」
這次都更條例修法，新增「全案管理機構」制度。
土地及合法建築物所有權人除了自行組成都市更新會，也可以委託具備財務能力、專業人員及都市更新經驗的全案管理機構，協助處理前期整合、計畫申請、融資、工程發包及施工管理等工作。
全案管理機構原則上不負擔開發出資，也不參與更新後房地或利益分配，而是收取合理服務費用。這與建商擔任實施者、以房地分回作為投資報酬的模式不同。
依修正草案，逾半數土地及合法建築物所有權人，即可委託全案管理機構實施都市更新。不過，事業計畫正式報核時，仍須符合都更條例所規定的同意比例及審議程序。
都更條例修正重點二：自主都更可直接適用容積獎勵上限
由所有權人自行實施，或委託全案管理機構辦理的自主都更案，只要更新前建物及更新後規劃設計符合一定條件，可直接適用一般都更容積獎勵上限。
依行政院公布的修法簡報，自主都更案可由基準容積加計最高 0.5 倍的都更獎勵，合計最高達基準容積 1.5 倍，減少逐項申請及計算容積獎勵的行政程序。
至於哪些建築條件、設計標準可以直接取得上限獎勵，仍須等待後續子法及相關辦法公布。
都更條例修正重點三：捐贈社宅，容積最高可達 2 倍
都更事業計畫的容積獎勵已達原本上限後，若再無償捐贈社會住宅樓地板面積及土地產權，經主管機關審議通過，可再取得額外容積獎勵。
加計捐贈社宅獎勵後，建築容積最高不得超過基地基準容積的 2 倍。
例如基準容積為 300%，符合條件並取得完整獎勵後，總容積上限理論上可達 600%。但實際可取得多少容積，仍須視捐贈社宅面積、都市計畫、公共設施承載能力及中央、地方主管機關審議結果而定。
捐贈的社會住宅也將優先出租給新婚 2 年內，或育有未成年子女的婚育家庭。
都更條例修正重點四：建立自主都更信用保證
自主都更常見問題之一，是所有權人雖然已完成整合，卻因缺乏建商資金或信用條件不足，無法取得銀行融資。
修正草案新增自主都更融資信用保證制度。由自然人所有權人自行實施或委託全案管理機構辦理，且都更計畫已核定、經地方政府評估資金取得困難，以及更新前後達一定住宅使用比例者，可由主管機關提供重建融資信用保證。
行政院修法簡報規劃，由中央都市更新基金提撥 5 億元，創造約 50 億元銀行融資保證效益，每戶信用保證額度最高 600 萬元。不過，實際申請資格、保證比例及額度，仍須等待後續制度正式公告。
都更條例修正對房屋所有權人有什麼影響？
此次危老條例及都更條例修法，對不同基地的影響並不相同。
小於 500 平方公尺，或非住宅使用比例較高的危老案件，未來容積獎勵可能下修；面積較大、以住宅為主的基地，則可維持較高容積，若願意捐贈婚育宅，還有額外獎勵。
至於社區型老公寓，若所有權人不希望由建商主導，都更條例新增的全案管理及信用保證制度，可望降低自主都更的專業與融資門檻。不過，住戶整合、資金籌措、更新後分配及工程風險仍然存在，不會因修法就完全消失。
危老條例、都更條例修正案何時上路？
截至 2026/7/17，危老條例與都更條例修正案僅通過行政院會，尚未完成立法院三讀，也沒有正式施行日期。
後續仍須經過：
行政院將草案函送立法院、立法院委員會審查、朝野協商、立法院三讀、總統公布，以及主管機關訂定相關子法及施行辦法。
因此，危老永久化、500 平方公尺容積分級、婚育宅容積獎勵、自主都更全案管理及每戶最高 600 萬元信用保證，目前都還不能直接申請。
🌟實際上路內容及日期，應以立法院三讀條文及政府正式公告為準。
危老條例、都更條例修正案重點總結
2026 年危老條例及都更條例修正案，核心方向是讓危老重建走向常態化，同時限制小基地及非住宅案件取得過高容積；另一方面，透過婚育宅、社會住宅容積獎勵、全案管理及信用保證，鼓勵大型基地與社區自主更新。
對一般屋主而言，最需要注意的是「危老取消期限」不代表可以完全不用趕著申請。未達 500 平方公尺的基地，新制容積條件可能較不利，仍應先比較新舊制度及新舊制銜接條款，再決定送件時程。
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