台南鐵路地下化真的進入最後倒數了。交通部鐵道局近期接連公布最新進度，不只首度公開「台南地下車站」實際外觀，交通部長陳世凱 8 月 21 日也到現場視察。目前新站通車前的無障礙勘檢、消防檢查及特種建築物許可都已陸續完成，預計 9 月進行通車前履勘。
原定目標仍是 2026 年底完成第一階段地下化通車並啟用新台南車站，不過交通部也希望在工程品質與安全確認無虞的前提下，爭取提早通車。
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台南鐵路地下化 2026 年底通車，9 月先辦履勘
台南市區鐵路地下化計畫全長約 8.23 公里，北起大橋車站南端，往南經過台南車站，再延伸至大林路平交道以南。整體工程除了將現有台南車站改建為地下車站，也會新增「林森站」與「南台南站」兩座地下通勤車站。
鐵道局表示，目前全線隧道主體、永久軌道等主要工程已完成，台南車站也進入最後裝修與營運整備階段。新站已通過無障礙勘檢及消防檢查，取得特種建築物許可，下一個重要時間點就是 2026 年 9 月辦理履勘。
不過要注意的是，「2026 年底第一階段通車」並非三座車站會同時啟用，目前預定時程整理如下：
| 項目 | 最新預定時間 |
|---|---|
| 台南鐵路地下化第一階段 | 2026 年底前 |
| 新台南地下車站 | 第一階段通車同步啟用 |
| 林森站 | 2029 年 |
| 南台南站 | 2030 年 |
官方資訊來源：交通部鐵道局｜臺南鐵路地下化進入通車倒數
新台南車站正式亮相！共設 3 個出入口
新站規劃 3 個主要出入口：
- 1 號出入口：沿用現有台鐵前站方向
- 2 號出入口：位於大學西路、前鋒路口
- 3 號出入口：位於小東路南側、前鋒路一帶
其中 2 號出入口會設置約 14 公尺高的大頂棚，並規劃半戶外穿廊串聯北門路與前鋒路，希望把原本鐵路兩側較分隔的城市空間重新連接。
地下穿堂層則會設置售票大廳、商店、服務中心、親子廁所、哺集乳室與祈禱室；月台層採「2 座島式月台、4 股道」配置。
官方資訊來源：交通部鐵道局｜臺南地下車站開箱亮相實體外觀
開車、搭公車也會更方便：新站地下停車場同步啟用
除了火車站本身，新站周邊的轉乘方式也會一起調整。
鐵道局規劃在 3 處出入口配置計程車招呼區與臨停區，北門路、前鋒路側皆設有公車站。3 號出口附近另設機車停車場及地下汽車停車場。其中地下停車場會直接連接車站大廳，並預計與新站同步啟用。
因此新台南車站啟用後的變化，不只有「火車改到地下」，車站東、西兩側的步行、汽機車與大眾運輸轉乘方式都會重新整合。
地面鐵路消失後，沿線 23 處平交道、地下道與陸橋將逐步退場
目前的鐵路長期把台南市區東西兩側切開，地下化完成後，沿線將消除共 23 處鐵路橫交設施，包括：
- 9 處平交道
- 8 處地下道
- 2 處鐵路橋涵
- 4 處陸橋
原本的地面鐵路路廊之後也將配合地方政府規劃綠園道及相關公共空間。
對周邊住宅而言，改善的不只是通勤時間，也包括原本鐵路造成的噪音、震動、道路阻隔，以及部分街廓繞行問題。這也是鐵路地下化對沿線房市比較長期、結構性的影響。
官方資訊來源：交通部鐵道局｜臺南市區鐵路地下化計畫與預期效益
台南車站周邊房價：新案已站 5 字頭，最高實登超過 60 萬／坪
如果從目前房價來看，三個站區的產品與價格其實差距不小。
最成熟的仍是台南車站周邊。
由於鄰近成功大學、北門商圈與台南舊市區，本身已有完整生活機能，再加上車站更新、鐵路地下化與未來站區開發，近年新案價格明顯高於周邊中古住宅。
不過這代表的是「新案」價格，並不等於整個台南車站生活圈的中古住宅全部都已經來到 5、6 字頭。車站周邊老公寓、華廈與新大樓屋齡差距大，因此房價落差也相當明顯。
而且台南目前並不是全面上漲的房市。台南市政府地政局最新公布的 2026 年 5 月住宅價格指數為 139.50，月減 0.09%、年減 2.89%，整體仍處於高檔盤整、交易量縮的狀態。
換句話說，鐵路地下化為站區提供長期建設題材，但短期房價仍會受到信用管制、貸款環境與整體買氣影響。
官方房市資料：臺南市政府地政局｜115年5月住宅價格指數
林森站房市：目前基期較低，真正交通效應還要等到 2029 年
林森站與台南車站的房市條件不太一樣。
林森站規劃在東區崇明七街與現有鐵路附近，周邊屬於發展已久的成熟住宅區，因此老公寓、華廈比例相對高，新建案供給不像大型重劃區那麼集中。
市場資料顯示，林森站周邊中古住宅過去多約落在每坪 20～25 萬元左右，但不同屋齡、社區與路段差距相當大。
林森站比較值得觀察的是「低基期＋新車站＋都市縫合」。
鐵道地下化後，原本受到鐵路阻隔的街廓會重新連接，市府也已針對林森站附近停車、住宅與商業用地進行相關規劃；但林森站目前預計到 2029 年才正式營運，因此真正的車站人流、商業機能與交通紅利，會比台南車站晚幾年發酵。
官方資訊來源：交通部鐵道局｜林森站路段地下化工程最新進度
南台南站房市：重劃區近一年約 42 萬／坪，還有副都心開發題材
南台南站的發展模式又和前兩站不同。
這裡除了新增地下車站之外，本身就是「南台南站副都心」大型都市開發區，市府已完成第一期開發，第二期則規劃約 13.88 公頃，未來希望導入通勤、休憩、住宅與商業等複合機能。
因此南台南站的房市題材不只是交通，而是「車站＋重劃區＋副都心」。
目前市場統計顯示，南台南站重劃區近一年大樓成交約 42.12 萬元／坪，新案成交約 41.96 萬元／坪。
這裡和台南車站不同的地方，在於後續仍有較大的土地開發與新住宅供給空間。但南台南站預計 2030 年才啟用，因此從現在到真正形成完整生活圈，仍有一段發展期。
官方資訊來源：臺南市政府地政局｜南台南站副都心第二期區段徵收案
台南鐵路地下化會讓周邊房價上漲嗎？
從目前條件來看，鐵路地下化對房市確實是正向建設，但不太適合直接解讀成「年底通車，房價就會立刻上漲」。
主要可以分成三個層次來看。
第一是交通改善。鐵路下地後可消除 23 處平交道、地下道與陸橋，原本被鐵路切割的道路重新串聯，對沿線住宅的生活便利性最直接。
第二是環境改善。噪音、震動、平交道等待以及高架、地下道造成的街廓阻隔降低，對原本緊貼鐵路第一排的住宅影響尤其明顯。
第三才是車站與土地開發。台南車站後續還有站區再開發；林森站有周邊都市更新與公共設施；南台南站則搭配副都心開發，這些才可能形成比較長期的土地價值與商業機能變化。
官方資訊來源：交通部鐵道局｜臺南鐵路地下化計畫預期效益
但目前台南房市仍在盤整，不宜只看建設題材
目前另一個不能忽略的背景，就是台南房市本身已經從前幾年的快速成長轉為盤整。
2026 年 5 月台南住宅價格指數年減 2.89%，全市交易量也較去年同期減少 12.83%，其中東區交易量年減超過五成，顯示買方在信用管制與貸款環境下，出手明顯轉趨保守。
因此鐵路地下化比較像是在房市盤整期間，替台南車站與沿線區域增加一個長期基本面。
短期看的是履勘、地下化通車與新站啟用；中期則要看地面鐵路拆除、綠園道與道路縫合，更長期才是林森站、南台南站以及站區周邊都市開發逐步完成。
官方房市資料：臺南市政府地政局｜115年5月住宅價格指數與交易量
台南鐵路地下化最新進度重點整理
台南鐵路地下化目前已經從「工程題材」逐步走向真正通車。
2026 年 9 月預計進行通車前履勘，新台南地下車站則朝年底與第一階段地下化同步啟用；林森站、南台南站預計分別於 2029、2030 年啟用。
從房市角度來看，台南車站新案目前已進入每坪 5～6 字頭，南台南站重劃區則約在 4 字頭，林森站周邊中古住宅基期相對低。
不過現階段台南整體房市仍呈現量縮、價格盤整，因此這次地下化真正值得觀察的，不只是「房價會不會漲」，而是鐵路下地後的道路縫合、綠園道、車站開發與商業機能，能不能逐步改變沿線居住條件與城市發展。
官方資訊來源》交通部鐵道局｜臺南地下車站開箱亮相
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