台南東區、南台南站周邊接下來將迎來一波大型開發。
台南市政府正在推動「東區新都心段公辦都市更新案」，基地面積約 2.25 公頃，位在生產路南、北兩側，西側就是台南鐵路地下化後的綠園道及未來南台南站，周邊還規劃台南捷運紅線場站。
這案目前已進入招商階段，預計透過公辦都更引進民間開發，不只是住宅或商業設施，市府也要求納入交通與公益回饋，包括約 200 戶公益住宅等值的公益設施，以及相當於 1,000 格停車位的交通改善措施。目前招商投標期限至 2026 年 9 月 30 日。
目前官方公布的是「約 200 戶公益住宅等值之公益設施」，不代表最後一定會直接興建 200 戶公益住宅；「1,000 格停車位」也屬等值交通改善措施，實際內容仍要看後續都更計畫。
台南東區新都心公辦都更在哪裡？
這次開發案正式名稱為「臺南市東區新都心段 24 地號等 6 筆土地都市更新事業」，招商範圍約 2.25 公頃，基地位在生產路南、北兩側。
這個位置最大的特色，在於周邊幾項大型交通與都市建設正在同時推動：
- 西側鄰近台南鐵路地下化廊帶
- 鄰近未來台鐵南台南站
- 原地面鐵道未來將改造為綠園道
- 規劃中的台南捷運紅線將串聯南台南站周邊
- 鄰近南台南副都心及周邊大型開發基地
因此台南市政府將這一區定位為東區的重要開發節點，希望未來結合交通轉乘、住宅、商業與公共設施，帶動南台南站周邊整體發展。
東區新都心公辦都更規劃什麼？
目前東區新都心仍處於招商及開發方案評選階段，因此最終建築棟數、樓高、住宅戶數與商業空間，都還要等實施者提出正式計畫後才能確定。
不過從目前招商條件，可以先看出幾個主要方向：
| 項目 | 目前規劃 |
|---|---|
| 開發面積 | 約 2.25 公頃 |
| 開發方式 | 公辦都市更新，引進民間實施者 |
| 土地位置 | 台南東區生產路南、北兩側 |
| 未來定位 | 交通轉乘、住宅、商業與公益設施複合開發 |
| 公益回饋 | 約 200 戶公益住宅等值之公益設施 |
| 交通改善 | 相當於 1,000 格停車位之交通改善措施 |
| 招商期限 | 2026 年 9 月 30 日 |
約 200 戶公益住宅是什麼意思？
這次招商資訊中，「約 200 戶公益住宅」是最容易被誤解的一項規劃。
依台南市政府目前說法，實際要求是提供約 200 戶公益住宅等值之公益設施，未來可以依照市府政策需求，轉化為公益住宅、婚育住宅或其他居住支持與公共服務用途。
因此現階段不能直接解讀成「基地確定會蓋 200 戶社會住宅」。真正的公益設施形式、位置及數量，都還要等後續都市更新事業計畫確定。
南台南站是東區新都心開發的重要核心
東區新都心公辦都更另一個重要關鍵，就是南台南站。
台南鐵路地下化工程目前正在推進，依最新規劃，如果後續履勘與工程進度順利，預計 2026 年 10 月進行第一階段軌道切換，列車之後將逐步改行地下化軌道。
台南鐵路地下化列車切換地下軌道，不代表南台南站會同步啟用。依目前規劃，南台南站仍預計到 2030 年左右才完工啟用。
未來還有台南捷運紅線，南台南站可望成轉乘節點
除了台鐵之外，南台南站周邊也被納入台南捷運紅線規劃。
依台南市捷運工程處目前規劃，紅線將由台南市區往南延伸，串聯南台南副都心、台南航空站、奇美博物館及仁德等地區，南台南站周邊也被規劃為重要的交通轉乘節點。
不過台南捷運紅線目前仍處於規劃與中央審議階段，車站位置、路線及時程都還可能調整，因此現階段比較適合視為「未來捷運規劃」，而不是已經確定施工或通車的捷運路線。
官方資訊：台南市捷運工程處－台南捷運路線規劃
鐵路地下化後，綠園道也會改變南台南站周邊
除了車站與公辦都更，台南鐵路地下化後留下的地面空間，也是南台南站周邊未來的重要建設。
原本的鐵道路廊未來規劃改造成約 30 公尺寬綠園道，加入人行步道、自行車空間與都市綠地，將原本具有阻隔效果的鐵路重新轉變為城市開放空間。
對東區新都心來說，這代表基地西側未來面對的，不再只是傳統鐵路設施，而可能轉變成結合車站、綠園道及公共空間的新都市環境。
為什麼還要規劃相當於 1,000 格停車位的交通改善？
東區新都心未來如果導入住宅、商業與公共設施，勢必也會增加周邊人口與車流，因此市府在公辦都更招商條件中，另外要求開發團隊提出交通改善回饋。
目前規劃是投入相當於 1,000 格停車位價值的交通改善措施，藉此提前改善未來可能增加的交通需求。
這裡同樣要注意，並不是代表基地內最後一定會新建 1,000 格停車位，實際改善方式仍可能包含停車、道路、轉乘或其他交通設施，最後要依開發團隊方案及市府審查結果而定。
台南東區新都心公辦都更目前進度
東區新都心公辦都更已在 2026 年正式進入招商階段，目前投標截止時間為2026 年 9 月 30 日。
接下來最大的觀察重點，就是是否有開發團隊正式投標，以及最後由哪個團隊取得最優申請人資格。
由於目前仍在招商，因此包含住宅戶數、商場規模、建築高度與實際開發時間，都還不是最終定案。
官方招商資訊：台南市都市發展局－東區新都心公辦都更招商
南台南站周邊接下來看 3 個時間點
如果關心南台南站周邊發展，可以先掌握以下三個重要時間點：
- 2026 年 9 月 30 日：東區新都心公辦都更招商截止。
- 2026 年 10 月：台南鐵路地下化第一階段預計進行軌道切換，實際仍以交通部及台鐵公告為準。
- 約 2030 年：南台南站目前規劃完工啟用。
至於台南捷運紅線，目前仍屬規劃及中央審議階段，因此暫時不適合把捷運通車時間直接納入東區新都心的開發時程。
東區新都心開發會帶來什麼改變？
從目前規劃來看，台南東區新都心公辦都更真正值得注意的，並不只是 2.25 公頃土地本身，而是它剛好位在台南下一波軌道與都市空間轉型的交會位置。
短期可以先看公辦都更招商及台南鐵路地下化，中期則是綠園道與南台南站陸續成形，更長期則還有台南捷運紅線及周邊土地開發。
如果這些建設依序推進，南台南站附近未來的交通方式、公共空間、商業機能與土地使用，都可能和現在有明顯不同。
不過目前公辦都更仍在招商、捷運紅線也尚未完全定案，因此包括建築規模、住宅數量、商業設施及正式完工時間，都仍應以後續台南市政府核定的都市更新事業計畫為準。
台南東區新都心公辦都更常見問題
台南東區新都心在哪裡？
東區新都心公辦都更基地位於台南市東區生產路南、北兩側，面積約 2.25 公頃，鄰近台南鐵路地下化廊帶及未來南台南站。
東區新都心會蓋 200 戶公益住宅嗎？
目前官方招商條件是提供約 200 戶公益住宅「等值」的公益設施，並不代表最後一定直接興建 200 戶公益住宅，實際用途仍待後續開發方案確定。
南台南站什麼時候啟用？
台南鐵路地下化預計先在 2026 年進行地下軌道切換，但南台南站不會同步開站。依目前工程規劃，南台南站預計約 2030 年完工啟用。
南台南站有捷運嗎？
台南捷運紅線目前規劃串聯南台南副都心及南台南站周邊，不過仍處於規劃與中央審議階段，正式車站位置及通車時間仍待後續確認。
東區新都心什麼時候完工？
目前仍在公辦都更招商階段，尚未公布正式開工與完工時間。待招商完成、選出實施者並完成都市更新事業計畫後，才會有較明確的開發時程。
