預告登記是什麼？房子在名下為何不能賣？3 種塗銷方式、轉貸限制一次看

最後更新： 2026 年 10 月 9 日

房子明明登記在自己名下，卻不一定代表所有權人可以完全自由出售、贈與或設定權利。若土地或建物謄本上有「預告登記」，代表這筆不動產另有一項需要被保全的請求權；依《土地法》第 79 條之 1，預告登記尚未塗銷前，所有權人所做的處分如果會妨礙該請求權，對預告登記請求權人即不生效力。

因此，有預告登記的房屋在買賣、贈與、轉貸或設定抵押權時，往往會遇到額外限制，但並不是看到「預告登記」就代表所有處分一律禁止，仍要看當初預告登記所保全的請求權內容。若希望解除限制，通常可從請求權人同意塗銷、依法律關係處理，或透過法院判決等方式解決；而且預告登記不會因時間經過就由地政機關自動消失。官方登記規則也明定，塗銷預告登記原則上應提出原預告登記請求權人的同意書。

本文整理預告登記的法律效力、房屋為何可能因此難以買賣或辦理貸款，以及預告登記如何塗銷、需要哪些文件與常見爭議，讓名下有預告登記房產的人，可以先判斷自己適合走哪一種處理方式。

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※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。

一、什麼是「預告登記」？為何名下的房子會賣不掉？

在不動產登記實務中，「預告登記」是一種為了保全「請求權」而設定的預防性限制登記。簡單來說，它是權利人（預告登記請求權人，例如合資買房的夥伴、提供頭期款的父母、或債權人）向地政機關申請，記載於不動產謄本限制登記事項中的法律防線。

依據《土地法》第 79 條之 1 規定，預告登記對於因「處分」該不動產所為之登記，具有排他效力。這意味著：只要預告登記尚未塗銷，所有權人（登記名義人）即使手握房屋所有權狀，依然無法單獨將房屋進行買賣、贈與、交換，亦無法設定抵押權向銀行貸款。

預告登記常見於以下幾種情境：

家庭資產防護：父母出資為子女購屋，為防止子女私自賣房或遭詐騙，因而設定預告登記。
親友合資買房：數人共同出資，但僅登記在一人名下，其他出資者透過預告登記保障未來的持分權利。
債務與履約擔保：借貸關係中，借款人將名下房產設定預告登記給債權人，作為還款或履行特定契約的擔保。

二、為什麼銀行拒絕辦理「預告登記房」的轉貸或二胎？

當房屋所有權人急需資金週轉，或希望透過轉貸爭取更佳的房貸利率與寬限期時，若謄本上有預告登記，幾乎 100% 會遭到商業銀行打槍。

銀行授信與風控部門拒絕的原因主要有二：

處分權受限，無法設定第一順位抵押權：依《土地法》規定，預告登記對於妨礙該請求權之處分行為無效。銀行若撥款，地政機關將無法為銀行辦理順位抵押權設定登記。
法拍求償風險高：即使銀行設法辦妥抵押，未來若借款人違約，銀行向法院聲請強制拍賣該不動產時，預告登記請求權人得主張該處分妨礙其請求權，導致拍賣程序極度複雜甚至無法順利變現。

因此，若要活化名下的房產資產，突破預告登記的限制是唯一前提。

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三、 3 個合法路徑塗銷預告登記，解鎖資產處分權

要解除預告登記的限制，必須透過合法的地政與法律程序。實務上共有以下 3 個塗銷路徑：

1. 路徑一：意定塗銷（雙方協議，最順暢的方式）

這是耗時最短、費用最低的途徑。只要當初設定預告登記的「請求權人」同意解除限制，雙方即可向地政事務所辦理塗銷。

必備文件：土地登記申請書、登記清冊、預告登記塗銷同意書（需蓋請求權人印鑑章）、請求權人之印鑑證明（需在登記原因發生日期前 1 年內，若請求權人親自到場核對身分則免附）、雙方身分證明文件影本。
辦理時程：文件齊備送交地政事務所後，通常 1 至 2 個工作天即可完成塗銷。

2. 路徑二：法定塗銷（請求權基礎消滅）

若預告登記是基於一般債權或契約關係而設定，雖然有保全請求權的效力，但該請求權在法律上並非永久有效。

時效限制：依《民法》第 125 條規定，一般法律上的請求權因 15 年間不行使而消滅。如果預告登記設定超過 15 年，且期間請求權人從未主張權利，其請求權即罹於時效。
實務盲點：雖然時效消滅，但地政事務所無法主動介入實質審查。所有權人仍必須要求請求權人配合辦理「意定塗銷」；若對方拒絕，則必須走「裁判塗銷」訴訟。

3. 路徑三：裁判塗銷（訴訟途徑）

若雙方對於房產處分產生嚴重分歧（例如借名登記紛爭、父母拒絕塗銷、合資拆夥談不攏），且請求權人拒絕出具同意書，所有人僅能透過法院訴訟途徑解套。

適用情境：有人能舉證主債務已全額清償（清償證明），但請求權人惡意不配合塗銷、舉證設定原因已不存在（如借名登記法律關係已終止）、請求權人已罹於 15 年消滅時效，所有人主張時效抗辯。
辦理方式：取得法院發給之「勝訴確定判決書」及「判決確定證明書」後，由所有人單獨向地政事務所申請塗銷登記。

四、預告登記塗銷手續費與費用明細

辦理預告登記塗銷的相關規費相對平實，主要費用項目如下：

費用項目	金額與收費標準	說明
地政規費	0 元（免費）	地政事務所收取的塗銷登記費（土地與建物各算一件）
謄本工本費	每張 20 元	若塗銷後需列印新的土地或建物謄本確認，由地政事務所依張數計費。
印鑑證明申請費	每份 20 元	由請求權人向戶政事務所申請
代書（地政士）服務費	約 2,000 – 5,000 元	若委託地政士代為送件辦理之服務費用
訴訟規費與律師費	依裁判金額比例（訴訟費用）及律師約定	僅適用於採「裁判塗銷」途徑者

五、常見問題解答 (FAQ)

Q1：預告登記有有效期限嗎？會不會時間久了自動失效？

解答：預告登記不會自動失效。只要沒有經過合法的塗銷登記程序，預告登記將永久記載於地政謄本的「限制登記事項」中。雖然其所保全的「請求權」可能適用《民法》15 年的消滅時效，但時效完成後僅代表所有人取得拒絕給付之抗辯權，地政機關不會自動塗銷，所有人仍需透過法院訴訟取得判決後始得塗銷。

Q2：如果當初的預告登記「請求權人」已經過世，該找誰來蓋章塗銷？

解答：若請求權人過世，其「預告登記請求權」屬於財產權的一種，會由其全體法定繼承人共同繼承。此時，所有權人必須找齊該請求權人的「所有繼承人」，由全體繼承人檢附繼承系統表、戶籍謄本、印鑑證明（或親自到場核對身分），共同簽署塗銷同意書後，方可向地政事務所辦理塗銷。如果其中有繼承人失聯或不願配合，就必須走法院裁判塗銷一途。