購買中古屋，最怕遇到有「瑕疵」的房屋，常見的瑕疵包括：漏水、壁癌、磁磚破裂和水電管線老舊等等。為了防止自己買到的中古屋不符預期，買方經常會要求安排「驗屋」。但若是中古屋驗屋不過、發現瑕疵，而賣方又不願負瑕疵擔保責任時，買方可以要求停止撥款嗎？本篇文章將詳細說明中古屋驗屋不過，在中古屋交屋後，買方是否能停止撥款。
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中古屋何時驗屋
中古屋何時驗屋？驗屋的目的，是為了確保中古屋的屋況能與買方的認知一致，以買方的角度來看，驗屋時間愈早愈好，假如有問題，才能在還沒搬進去之前請賣方負瑕疵擔保責任。但實務上，大多的賣方不會同意中古屋交屋前驗屋，主因是在中古屋交屋前，賣方可能尚未搬遷，房屋內仍有賣方的私人物品、家具，不僅驗屋不便，準確性也會受影響。
所以，如果要問中古屋何時驗屋？中古屋驗屋時間點，通常是在中古屋交屋之後，或已過戶未交屋時，若賣方同意，也是可以安排交屋前驗屋。
中古屋驗屋不過撥款怎麼辦
中古屋驗屋不過，買方要求停止撥款恐有違約訴訟
前面提到中古屋驗屋的時間點通常中古屋交屋、過戶完成，而此時也是房屋尾款（通常也是最大筆款項）由履約保證機構撥款給賣方的時刻，如果買方遇到中古屋驗屋不過撥款怎麼辦？買方可以停止撥款嗎？答案是：除非「有重大瑕疵」，否則買方不得要求停止撥款。
最高法院86年度台上字第2808號判決：「又民法第 354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。」
將上述最高法院的判決應用在買賣中古屋上，若是房屋是在交屋前有瑕疵，例如：漏水、壁癌等等，賣方有義務要修復該瑕疵，若賣方不處理，買方是有權利拒絕付款或撥款。然而，實務上，除非中古屋有重大瑕疵，例如：海砂屋、輻射屋或凶宅這類，而中古屋驗屋不過的情況，多半是因為磁磚破裂、壁癌或漏水這類可修復的情形，買方不能因此原因要求停止撥款。
主因在於，在此刻一般已完成中古屋交屋、過戶，買方已經成為新屋主，通常會按照買賣契約繳清房屋買賣價金 (大多數房屋買賣契約會約定過戶完成後 5 日內撥款)。且大多數中古屋驗屋不過，房屋瑕疵修復費用僅需不到 100 萬，而買方拒絕撥款給賣方的尾款很可能是超過 500 萬，在法官的眼中，買方拒絕撥款的行為很明顯違反「比例原則」(白話解釋：以大砲轟小鳥)，對賣方是「顯失公平」的。
因此，此時若賣方提起訴訟，買方有可能會因違約被要求解除契約，且還要另支付賣方損害賠償金。
中古屋驗屋不過，可保留部分尾款在履約保證專戶
既然中古屋驗屋不過，撥款不可停止，那麼買方要如何讓賣方積極處理房屋瑕疵？雖然買方不能因為中古屋驗屋不過就拒絕撥款，但並不表示買方不能扣留部分尾款。買方可以依據中古屋驗屋後所發現的瑕疵，判定所需的瑕疵修復費用金額後，向履約保證公司表示雙方有瑕疵爭議款要處理，請履保公司保留尾款部分金額，勿將尾款全額撥款給賣方。
舉例來說，如果買方認為瑕疵修復費用金額約為 100 萬元，那麼履約保證公司就會扣留履約保證帳戶內的 100 萬元，待買賣雙方有共識或司法判決後，再撥款給賣方。
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賣方面對買方因中古屋驗屋不過不撥款，只能走訴訟嗎？
正業地政士聯合事務所所長鄭文曾分享一個案例：買方在經過房屋複驗後，發現屋況和要求的不同，便要求銀行停止撥款，而賣方並沒有主張買方違約，反而只要求買方將房屋產權返還，雙方就可以好聚好散。
向法院提起訴訟，不僅需要花時間跑法院，還要負擔律師費和裁判費至少數十萬元，因此，賣方面對買方因中古屋驗屋不過不撥款，也是有不走訴訟的方法：賣方將收到的價金返還，買方將產權返還。
中古屋交屋後驗屋不過，撥款多半不可停止
本文詳細解說了，買方遇到中古屋驗屋不過，撥款該怎麼處理？許多買方第一時間會想要用停止撥款、扣留尾款的方式，來迫使賣方負責「瑕疵擔保責任」，然而，這樣的行為不僅會面臨違約，還可能被賣方要求解除契約，還要賠償賣方損害賠償金。因此，除非中古屋交屋驗屋後有發現「重大瑕疵」，像是海砂屋、輻射屋或凶宅，否則買方不可要求停止撥款。
買方遇到中古屋驗屋不過，正確的方法，應該是要請履約保證機構扣留房屋瑕疵所需的修復費用，如此一來，若賣方不處理瑕疵，買方可依照《民法》向賣方請求減少買房價金，履約保證專戶預留的款項就可以用來修復房屋瑕疵。
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