相較於動產，不動產經常會有「共有」的情況出現，為了公平起見，很多房子或土地的所有權人常會登記 2 個人以上的名字，但這也導致所有權人，無論是要用不動產抵押貸款，還是要買賣，都會遇到很多的困擾。常見的不動產共有型態有：公同共有和分別共有，以下就來說明公同共有和分別共有的定義、差異，以及公同共有和分別共有的貸款和買賣應如何辦理。
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公同共有定義
「公同共有」的定義是：全部所有權人公同持有同等房屋的所有權，不分多少比例。換句話說，就是共有人「共同擁有所有財產」，沒有持分的概念，因此在任何權利行使，都必須經全體共有人同意。在法律上，公同共有的不動產「各共有人權利持分不明」，因此依法不能單獨處分（如買賣、贈與、因貸款而設定抵押權等等行為）。
例如：A 和 B 兩兄弟繼承一塊土地未辦理分割，那麼 A、B 兩人都會擁有該塊地的全部所有權，此種情況就是「公同共有」，如果要處分該不動產，像是買賣、貸款等等，就會需要 A 和 B 兩人皆同意才可進行。
※ 台灣不動產會出現「公同共有」的情形，多數是因祖產、祭祀公業或多人公同繼承而產生。
分別共有定義
「分別共有」的定義是：所有權人按其應有部分的比例，共同持有同等房屋所有權。簡單來說，就是分別共有人可以「分別持有」所有財產的特定比例，且對共有物的全部，按比例有使用收益的權利。
例如：A 和 B 兩兄弟繼承一塊土地，A、B 兩人各有土地持分 50%，也就是各持有一半的土地所有權，A 和 B 可以就自己的土地持份進行買賣或設定抵押權貸款，不用經過分別共有人同意，如果該塊土地有出租給第三人，租金收入需要按照土地持分分帳，也就是一人一半。
※ 台灣的不動產會出現「分別共有」的情形，多數是因贈與、夫妻共同購買或合夥投資而產生的。
共同共有 = 公同共有？
相信很多人也會看過「共同共有」這個名詞，不過，在法律用語中並沒有「共同共有」這個說法，「共同共有」有可能是指公同共有，也可能是人們並不清楚不動產共有的種類有「公同共有」和「分別共有」2 種，單純用「共同共有」來表達多人共有一個不動產產權，因為，即使是分別共有，本質上還是「多人共同共有一物」，只是多了明確的產權比例。
想知道自己共同共有的不動產，到底是「分別共有」，還是「公同共有」，可以從不動產權狀來看，詳情可參閱下圖。
綜合以上資訊可以發現，「公同共有」的不動產，其實是「產權不清」，持有人沒有明確的「持分比例」，所以未經全體公同共有人同意，無法自由處分不動產；相較之下，「分別共有」的不動產具有明確的「持分比例」，所以分別共有人可以自行處分自己不動產的持份。
公同共有和分別共有差異比較
有關公同共有和分別共有的差異比較，請看下表：
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項目 |
公同共有 |
分別共有 |
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享有權利 |
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依照其應有部分享有所有權，所有權人可按其應有部分對於共有物有使用收益的權利。 |
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處分權力 |
需得全體公同共有人同意。 |
得自由處分其應有部分。 |
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分割限制 |
在公同關係存續中，不得請求分割。 |
除有特別規定、因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限外，得隨時請求分割。 |
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管理權力 |
除法律或契約另有訂定外，應得全體公同共有人同意。 |
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續存期間 |
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通常為有限期的短暫關係。 |
公同共有和分別共有貸款差異
公同共有貸款
若要用公同共有的不動產進行貸款，無論是銀行或是民間貸款，都會要求要「全體公同共有人」都同意才可以辦理。舉例來說，A 和 B 兩兄弟，繼承了母親留下來的房子，並以「公同共有」持有，A 因為有資金需求，想要用繼承的房屋抵押向銀行或民間貸款借錢，那麼 A 需要得到 B 的同意才可以辦理。
分別共有貸款
若要用分別共有的不動產進行貸款，銀行 (金融機構) 會要求該不動產的所有共有人都同意，才可以辦理；民間貸款則可以用個人持有的部份單獨申辦。舉例來說，夫妻分別共有一間房子，丈夫因為有資金需求而用房子抵押貸款，丈夫不需要得到妻子的同意，就可以拿自己房子的持份去申請貸款。
公同共有和分別共有貸款優缺點
以下為公同共有和分別共有貸款，透過銀行和民間借款機構申辦的優缺點比較表：
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貸款管道 |
優點 |
缺點 |
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銀行 |
利率低 (年利率 2~3%) |
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民間借款機構 |
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利率高 (月利率 1~3%) |
不過，對於銀行而言，承作產權不完整的房屋抵押貸款風險極高，所以，無論不動產是「分別共有」還是「公同共有」，即使房屋所有權持份高，銀行還是會婉拒提供貸款，民眾如果想要拿產權共有的不動產做抵押品來申辦貸款，最終僅能找高利率的民間借款機構。
更多關於不動產共有的貸款資訊，請參閱：房屋共同持有貸款：成數、優缺點及申辦流程懶人包！
公同共有和分別共有的買賣
公同共有不動產無法單獨買賣
前面提過，公同共有的不動產屬於產權不清，公同共有的不動產要買賣，無法單獨辦理，而相關規範，需參考《土地法》第 34-1 條第一項：
「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
簡單來說，公同共有不動產買賣要進行，有下列 2 種方式：
- 過半數的共有人同意 + 同意人持有的土地合計過半數
- 共同有人持有的比例超過 2/3，可不論人數多少
舉例來說，A, B, C, D, E 五個人共有一塊土地，當要買賣這塊地時，如果 A, B, C 三人同意，且這三人擁有土地的持份比例加總超過 50%，土地買賣就可以成立；或者，A 持有超過 2/3 的土地持分，那麼即使 B, C, D, E 不同意，土地買賣還是可以成立。
不過實務上，公同共有不動產的買賣在未經全體同意下不太會進行，因為不動產在公同共有的情況下，產權無法過戶，需要先經過分割共有物訴訟，轉為分別共有後才能過戶，過程相當曠日廢時。
※ 市場上僅有極少數的代書，願意處理公同共有這類，產權不完整的不動產買賣。
分別共有不動產可以單獨買賣
分別共有不動產所有權人，可以就自己的持分單獨買賣，只不過，共有不動產產權不單純，除非不動產本身條件相當好、有潛力，多數人並不會想要購買共有不動產。而且，即使找到有意願承購的買家，價格也會比產權完整的不動產還低，一般約是市價的 7 折，如果想要買賣價格更高，
公同共有和分別共有不動產在買賣前，都會牽涉到《土地法》第 34-1 條第四項所規定的「優先購買權」，詳細資訊於下面繼續介紹。
共有不動產買賣時的優先購買權
《土地法》第 34-1 條第四項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
為了讓不動產的產權能夠越單純，使其達到最高使用效益，《土地法》第 34-1 條第四項明訂了共有人若要出售不動產，其他共有人可「優先購買」，按照法律的規定，共有人在出售共有不動產的持分時，應該要先以書面通知其他共有人，如果沒有通知其他共有人就進行買賣，共有人有權用相同的價格優先買下該不動產。
關於更多優先購買權的相關介紹，請看：優先購買權通知與否很重要，重則需損害賠償責任
公同共有和分別共有貸款和買賣皆不容易
從本文的公同共有和分別共有的定義中可發現，公同共有因為產權不清，不管是要貸款還是買賣，都會需要經過全體共有人同意，不能單獨處分不動產，相當麻煩；而分別共有有明確的持份，所有權人可以就自己的持份單獨處分，也就是可以自由辦理抵押貸款或買賣，但若是要向銀行貸款仍有難度，多半僅能找民間借款機構申請貸款，利率很高並不划算。
想要買賣公同共有或分別共有的不動產，除了買家難尋外，其他共有人有優先購買權這點也要特別注意，買賣共有不動產前，不要忘記要先用書面通知其他共有人，確定共有人中沒有人有承購的意願，買賣才能進行。
只能說，共同共有一物，要做很多事情都很不方便，建議大家未來如果繼承或買房時，除非有特殊考量，應盡量避免共同共有不動產，否則未來若有資金需求，無論要買賣還是要貸款都會困難重重呢！
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