房地合一稅上路後，仍有許多民眾對於房地合一稅的相關規定，存在各種疑惑。例如：賣房如何適用房地合一稅免稅優惠？本人、配偶及未成年子女是否可「分別適用」房地合一稅免稅優惠？以下就根據財政部中區國稅局的回覆，來為大家解答！
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賣房房地合一稅的免稅條件
依所得稅法第 4 條之 5 的規定，個人交易自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得 400 萬元以內者免納所得稅，超過 400 萬元者，就超過部分按最低稅率 10% 課徵所得稅：
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內，未曾適用自住房地租稅優惠規定。
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「分別適用」房地合一稅免稅的情形
本人與配偶各自申報綜合所得稅
關於本人、配偶及未成年子女是否可「分別適用」自住房地租稅優惠？財政部中區國稅局表示，根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第 17 點規定，符合納稅義務人與配偶分居，得各自辦理綜合所得稅結算申報，而在適用「交易前 6 年內，未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定」時，該納稅義務人與其配偶得個別認定。
簡單來說，除非夫妻申報綜合所得稅時是分開報，否則只要夫妻雙方有一人在賣房前 6 年內曾適用「自住房地租稅優惠」，就不適用賣房房地合一稅的免稅優惠。而一般未成年子女的綜合所得稅，都會和父母一併申報，所以，未成年子女如果有在賣房的前 6 年內，適用過賣房房地合一稅的免稅優惠，其父母也會失去此項稅賦的免稅優惠。
賣房房地合一稅免稅計算範例
吳先生 2016 年 2 月 1日購入 A 自住房地，成本 1,500 萬元，於 2023 年 1 月 10 日出售，售價 2,500 萬元，取得、改良及移轉的費用 100 萬元，土地漲價總數額 10 萬元，如符合「自住房地租稅優惠」適用條件，其應納稅額計算如下：
課稅所得＝成交價額 2,500 萬元－成本 1,500 萬元－費用 100 萬元－土地漲價總數額 10 萬元
＝ 890 萬元
應納稅額 ＝（課稅所得額 890 萬元－免稅額 400 萬元）× 10% 稅率 ＝ 49 萬元
吳先生 2023 年出售該房地，已申請適用自住 400 萬元免稅優惠，吳先生和他的妻子並沒有分開申報綜合所得稅，故其本人、配偶及未成年子女任一人 6 年內都不得再適用此租稅優惠。
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