央行於 2023 年 6 月 15 日無預警宣布對房地產市場的信用管制，將自然人在特定地區購買第 2 戶房屋的房貸，最高成數調降為 7 成，顯示出政府加強打炒房的決心。不過，究竟什麼是央行信用管制措施？最近第五波信用管制問答集中又有哪些重點要留意呢？以下就一起來看看這個政策到底是什麼吧！
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央行信用管制措施的意思
央行信用管制措施，又稱作「選擇性信用管制措施」，其意思是央行會對金融機構的某些業務採取限制、管制措施，藉以控制資金的流向與流量，達成特定的經濟金融目標，例如：抑制投機性的資金需求、穩定金融體系。
根據現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定，央行可採行的選擇性信用管制措施，包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等等。
央行近 5 次的信用管制措施內容
中央銀行的信用管制措施 (選擇性信用管制措施) 究竟限制了什麼？央行信用管制措施，也經常被稱為「央行限貸令」，因為最近 5 次的信用管制措施，幾乎都是針對金融機構辦理不動產抵押貸款業務的限制規定，相關的內容如下：
第一波選擇性信用管制 (2020/12/8)
- 公司法人購置住宅貸款限制：第 1 戶最高貸款成數 6 成；第 2 戶以上最高貸款成數 5 成，皆無寬限期。
- 自然人購置住宅貸款限制：第 3 戶以上最高貸款成數 6 成，無寬限期。
- 購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數 6.5 成，並保留其中 1 成待動工興建後始得撥貸。
- 建商餘屋貸款限制：最高貸款成數 5 成。
第二波選擇性信用管制 (2021/3/19)
- 公司法人購置住宅貸款限制：最高貸款成數一律降低為 4 成。
- 自然人購置住宅貸款限制：第 3 戶最高成數，由 6 成降至 5.5 成；第 4 戶以上購屋貸款最高成數由 6 成降至 5 成。
- 自然人購置高價住宅貸款限制：最高貸款成數由 6 成降至 5.5 成；第 4 戶貸款最高成數由 6 成降至 4 成。
- 工業區閒置土地抵押貸款限制：最高貸款成數 5.5 成。
第三波選擇性信用管制 (2022/9/24)
- 自然人購置住宅貸款限制：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市地區，第 2 戶購屋貸款不得有寬限期（特定地區包括）。
- 工業區閒置土地抵押貸款限制：最高貸款成數由 5.5 成降至 5 成，且工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為 1 年。
- 購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：最高貸款成數由 6.5 成降至為 6 成。
第四波選擇性信用管制 (2022/12/17)
- 自然人購置高價住宅貸款限制：最高貸款成數降至 4 成。
- 自然人購屋貸款限制：第 3 戶以上最高貸款成數由 5.5 成降至 4 成。
- 建商餘屋貸款限制：最高貸款成數由 5 成降至 4 成。
- 工業區閒置土地抵押貸款限制：最高貸款成數由 5 成降至 4 成。
- 購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：最高貸款成數由 6 成降至 5 成，保留 1 成動工款，且借款人需切結在一定期間 (18 個月) 內動工興建。
第五波選擇性信用管制 (2023/06/16)
- 自然人購置第 2 屋的貸款限制：自然人在台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市或高雄市購買第 2 戶時，最高貸款成數為 7 成。
央行信用管制措施最新規範
為了讓大家更清楚目前現行央行信用管制措施的最新規範，以下整理了表格供大家參閱：
|
限制的貸款項目 |
管制對象 |
信用管制措施內容 |
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購置住宅貸款 |
公司法人 |
最高貸款成數 4 成。 |
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自然人 |
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購置高價住宅貸款 |
自然人 |
最高貸款成數 4 成。 |
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工業區閒置土地抵押貸款 |
– |
最高貸款成數 4 成。 |
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購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款 |
– |
最高貸款成數 5 成，動工款保留 1 成，且借款人需切結在一定期間 (18 個月) 內動工興建。 |
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建商餘屋貸款 |
– |
最高貸款成數 4 成。 |
第五波信用管制問答重點整理
對於最近第五波信用管制措施的新增內容，這邊整理了 3 個第五波信用管制問答集的重點整理如下：
一、第二戶房貸或豪宅，辦理轉貸或增貸須簽切結書
一直以來，一般房貸或豪宅的增貸或轉貸，都會出現資金用途和申請用途不符的情況，因為銀行有時較難追蹤資金用途，為了避免這樣的情況一再發生，央行在第五波信用管制問答上載明，凡是第二戶房貸或豪宅轉貸或增貸，銀行必須要求客戶簽下切結書，，一旦違反切結書上的內容，就按照約定的「違約條款」全額收回客戶貸款，銀行若未實行，經金檢發現後將依法懲處。
二、銀行撥款時須二度檢視是否有一次買兩房情況
以往銀行只要在借款人申貸時，確認借款人名下有 1 戶或 2 戶房貸即可，但因過去有不少借款人會一次買 2 戶，而銀行只會在貸款受理時確認名下是否有房貸，導致有些借款人會利用銀行撥款的時間差，取得 1~2 戶貸款未受貸款成數限制（貸款成數超過 7 成以上）。
而根據央行的第五波信用管制問答，現在銀行不只在受理貸款時要確認，在撥款前也須第二次確認客戶身分是否為「受限戶」、名下是否已有房貸。
三、建物「無價值」或「鮮少價值」應改為土地貸款
央行在第五波信用管制問答上載明，被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」者，以該筆土地及其地上建物辦理貸款仍受規定限制，這也讓許多人擔憂，銀行對屋齡過舊的房屋要降低貸款成數的問題。
一般來說，根據建物本身結構體如磚造、鋼筋水泥等等，其耐用性本身就有些不同，假如是 40、50 年以上老公寓或傳統透天厝，央行的這項規定，有可能會讓借款人被迫只能改為土地融資貸款。
央行信用管制措施使房市景氣更冷
從前面央行 5 次選擇性信用管制措施、第五波信用管制問答重點介紹可以發現，內容多半都是針對貸款成數去做限制，而這樣的作法，可以有效抑制投機性的資金，讓短期炒作房市獲利的投機客借不到錢，避免買房的人大部分資金都是向銀行舉債而來的，更沒辦法以房炒房。為了保障自住客和首購族的權益，央行信用管制措施僅針對公司法人、豪宅和自然人購買第 2 間房的購屋貸款進行限制。
除此之外，為避免建商養地或住宅供過於求的問題，針對建商的購地貸款，限制了最高貸款成數 5 成，且須於一定期間 (18 個月) 內動工；建商餘屋貸款，限制了最高貸款成數 4 成。
央行信用管制的實施，可說是讓各地的營建業者、土地開發商相當頭痛，因為不同區域有不同發展條件，開發的價格自然有所不同，而如今房貸額度的限制整個縣市都均一價，就會導致部分需要較較高開發成本區域，建商不願意投入建設。可想而知，若是央行信用管制措施沒有放寬貸款成數的限制，未來房市的景氣應該是會更冷。
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