買預售屋好？還是買中古屋好？優缺點、貸款、公設比和流程比較 - 果仁家

對於第一次購屋的買房小白來說，究竟買預售屋好？還是買中古屋好？經常困擾著許多人。以下就來鑑單介紹預售屋和中古屋是什麼？優缺點有哪些？同時比較中古屋和預售屋的貸款、公設比，以及購屋流程，有何不同，提供給第一次購屋、煩惱預售屋和中古屋該如何選擇的人作參考。

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預售屋是什麼

根據《不動產經紀業管理條例》第 4 條，預售屋是指「領有建造執照尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的之物」，簡單來說，預售屋就是建商先將規劃好、尚未開始興建的房屋建案拿到市場上來賣，買方在看屋時僅能看到建商的建築設計模型、平面圖規劃，以及使用的建材等，除此之外，預售屋接待中心內，也會有「樣品屋」供有興趣的民眾參觀，讓購屋者可以對預售屋有更具體的概念。

中古屋是什麼

在不動產市場上，一般對於中古屋狹義的定義，是指興建完工且己領取使用執照超過 3 年以上的房子，不過，對於已經轉手過一次以上的「新古屋」，也就是屋齡不到 3 年的房屋，有些人也會認為是中古屋的一種，所以，中古屋並非是一般大眾認知的，那些屋齡比較大、10 年以上的房屋，只要不是透過建商或代銷業者出售的成屋，多數都算是中古屋的範圍。

預售屋 VS 中古屋

預售屋和中古屋優缺點比較

有關預售屋和中古屋各別的優點和缺點，整理如下表：

房屋類型	預售屋	中古屋
優點	自備款較低較多休閒公設，如健身房、遊戲室和圖書室格局和設備可客變符合最新建築法規，消防設備、耐震度較佳	價格較低公設比低可事先了解社區風氣和鄰居簽約付款後很快可交屋入住可接收原屋的裝潢和部分設備通常區域生活機能、基礎建設已發展完善
缺點	價格較高公設比高簽約付款後須等待至少 2~3 年有交屋時間延遲、完工後與設計不符等風險有建商捲款潛逃、爛尾樓的風險	自備款較高較少休閒公設維修和翻修裝潢費用高結構安全性、施工工法較差社區內停車位常有不足的現象

預售屋和中古屋貸款額度比較

預售屋的貸款額度，通常可以貸款到房屋總價的 8 成；而中古屋的貸款額度則會視屋況、地段，而核予銀行鑑價的 6~7 成。

相比預售屋，在中古屋比較容易會遇到「貸款成數不足」的問題，因為中古屋的貸款額度，是根據銀行鑑價的價格來計算，而非購屋的總價，一般來說，銀行對中古屋鑑價的金額會比實際成交價低一些，這種情況，在購買到投資客重新翻修的中古屋時最容易發生，因為裝潢、家具在銀行鑑價時，是不會列入房屋價值之中的。

延伸閱讀：投資客的房子可以買嗎？3個方法教你如何避免買到投資客的房子！

預售屋和中古屋公設比較

預售屋的公設比通常較高，一般落在 30%~35%，根據現代人的需求，往往規劃了很多休閒公設，例如：健身房、圖書室、游泳池、遊戲室等等；中古屋通常較低，一般落在 25%~30%，只有基本的公設，例如：電梯、樓梯間、中庭花園等。

預售屋和中古屋購屋流程比較

預售屋購屋流程

買預售屋流程基本上可以分為 11 個：「看房」→「下訂」→「簽約」→「開工」→「工程期」→「取得使用執照」→「銀行對保」→「驗屋」→「用印並完稅」→「銀行撥款」→「交屋」。

有關買預售屋流程，可參考下圖：

關於買預售屋各流程的詳細介紹，請參考：預售屋簽約流程：簽約要帶什麼？簽約金什麼時候付？這篇告訴你！

中古屋購屋流程

買中古屋流程基本上可以分為 10 個：「看房」→「簽約」→「用印」→「完稅」→「銀行對保」→「抵押權設定」」→「銀行撥款 (代償賣方房貸)」→「過戶」→「驗屋」→「交屋」。

有關買中古屋流程，可參考下圖：

想了解詳細的中古屋交屋流程，請參閱：中古屋交屋流程全攻略：步驟、時間、注意事項一次告訴你！

買預售屋好？還是買中古屋好？

應從預售屋和中古屋各自的優缺點決定

從前面可以看出，預售屋和中古屋本身各自有自己的優點和缺點，沒有絕對哪個好，購屋者應根據自己的個人偏好、家庭成員數量、經濟能力等因素，來決定究竟要買預售屋還是中古屋，除了自己的需求外，地段、屋況、社區環境、建商評價等等，也都是要優先考量的因素。

建議大家可以先了解預售屋和中古屋各別的優點和缺點有哪些，再將自身需求寫下來，之後再根據買房時要優先評估的一些因素，來決定買預售屋好，還是中古屋好。

預售屋和中古屋適合的對象

如果還是不知道該如何判斷買預售屋好，還是買中古屋好，建議可以參考以下資訊：

預售屋適合的對象

購屋預算有限的人
小資族或年輕族群
偏好新屋且不需要立即入住的人
想要自己變更格局和設計、喜歡自己裝潢居住空間的人

中古屋適合的對象

購屋預算充足的人
想在地段較佳的地點購屋的人
想找社區營造優良的人
需要購屋後需立即入住的人

預售屋和中古屋各有優缺點，應先檢視自己的需求再選購

預售屋和中古屋最大的差別，是預售屋在簽約購買時，是看不見房屋實體的，僅能透過建商或代銷業者提供規劃設計圖、樣品屋，來了解自己買到的房屋可能的樣貌；而中古屋則是在購屋時就可以看見房屋實體，同時了解鄰居和社區整體營造如何。

雖然從上述看起來，買預售屋有比較高的不確定性和風險，似乎是買中古屋好，但由於預售屋的付款期間較長，購屋者只要給付房價總價的 10% 簽約金後，其餘的工程款 (約房屋總價 10%~15%)，可以在房屋興建的 2~3 年慢慢給付，而買中古屋是要一次給付 20%~30% 的自備款，而且還有可能遇到「貸款成數不足」的問題，所以，對自有資金較少的小資族和年輕族群而言，預售屋反而是較好的選擇。

不管是預售屋還是中古屋，都各自有優點和缺點，建議大家在抉擇要購買預售屋或中古屋前，可以參考本文整理的比較資訊，在考量自己購屋的需求，才可以作出最佳的選擇喔！

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