台灣的住宅區多集中在西部半部地勢平坦的都市計畫區內，不知道大家有沒有注意過，同樣是住宅區，有些住宅區以電梯大樓為主，有些卻以低矮的平房為主，除了開發時間較早或較晚的因素外，其實這和住宅區的建蔽率、容積率有一定程度的關係。本篇文章將介紹台灣各地住宅區的建蔽率、容積率查詢方法，讓大家了解，都市計畫住宅區建物怎麼蓋才合法。
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建蔽率、容積率是什麼？
為了避免土地利用過度，造成人口擁擠和公共設施不足的問題，政府對於每塊土地都會，訂定「土地使用分區」，不同的土地使用分區，可以做的用途和建物可興建的密度和高度都會略有不同，而規範建物可建築的「高矮胖瘦」，就是建蔽率和容積率。
有關建蔽率和容積率的介紹請參閱下表：
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建蔽率 |
容積率 |
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定義 |
建蔽率，又被稱為「建築密度」或是「建築覆蓋率」，指的是建築物最大水平投影面積與基地面積的比率，也就是一塊土地上，可以蓋的建物範圍（即建築面積）有多少，屬於「平面管制」。 |
容積率，指為基地內建築物總地板面積與基地面積的比率，也就是建物總建坪與土地總地坪的比，容積率愈大，土地上的建物可以蓋的層樓就愈高，屬於「立體管制」。 |
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計算公式 |
建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積 可建築最大平面面積 = 基地面積 × 建蔽率 |
容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積 總樓層面積 = 基地面積 × 容積率 |
想了解更多關於建蔽率和容積率的資訊，可參考：建蔽率、容積率是什麼？教你計算、查詢房子能蓋的面積與高度！
住宅區分類：土地使用分區查詢
從上述可得知，住宅區建蔽率和容積率，和住宅區所屬的土地使用分區有密切關係，想要某住宅區的建蔽率和容積率，首先就需要查詢住宅區的分類是屬於土地使用分區的哪一種，以下提供最常見的土地使用分區查詢教學供大家參考。
一：進入內政部全國土地使用分區查詢系統
想要查詢某塊土地的土地使用分區、住宅區分類，首先要先進入「內政部全國土地使用分區查詢系統」。
二：選擇要查詢土地的縣市和鄉鎮區
接著，請選擇你想要查詢的「縣市」與「鄉鎮區」，並按下定位，系統會自動幫你縮小範圍到你選取的位置。
三：輸入建物門牌地址
再來點選「全國門牌地址」，在該欄位中輸入想要查詢的地址，並按下「搜尋門牌」。之後下方會出現你想要查詢的門牌地址，如果地址確認無誤的話，按下地址左邊的「map」圖像，就可以快速定位到該門牌在哪種土地使用分區上。
※ 這邊示範的地址是「內政部國土管理署」，因此土地使用分區是「機關用地」，如果土地上建物是作住宅使用，查詢結果大部分應為「住宅區」。
想了解更多都市計畫住宅區分類的相關介紹，請參考：【住宅區分類查詢】用土地使用分區查詢系統查自家是不是住宅區
都市計畫住宅區建蔽率容積率查詢
知道了某住宅區所屬的土地使用分區為何後，就可以根據該縣市政府訂定的《土地使用分區管制規則》，或是都市計畫細部計畫，來查詢到住宅區土地的建蔽率和容積率資訊囉！以下整理台北市和新北市的都市計畫住宅區的建蔽率、容積率資訊，供大家查詢、參閱。
台北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率的規定
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土地使用分區 |
建蔽率 |
容積率 |
|
住一 |
30% |
60% |
|
住二 |
35% |
120% |
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住二之一 |
35% |
160% |
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住二之二 |
35% |
225% |
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住三 |
45% |
225% |
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住三之一 |
45% |
300% |
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住三之二 |
45% |
400% |
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住四 |
45% |
300% |
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住四之一 |
50% |
400% |
台北市各都市計畫住宅區有關建蔽率容積率的規定
| 都市計畫區名稱 | 土地使用分區 | 建蔽率 | 容積率 |
| 台北市北投士林科技園區 (區段徵收範圍) 都市計畫 | 第三種住宅區（特） | 40% | 160% |
| 第三之二種住宅區（特） | 40% | 225% | |
| 市民住宅區 | 40% | 225% | |
| 台北市 「基隆河（中山橋至成美橋段）計畫案（南段地區）」及「內湖區新里族段羊稠小段附近地區都市計畫案」計畫案 | 供拆遷安置專案 住宅使用 |
40% | 160% |
| 供住宅使用 | 40% | 160% | |
| 一般住宅區 C1、C2、C3 街廓 |
45% | 225% | |
| 一般住宅區 C4、C5、C6、C7、C8、C9、C10 街廓 |
35% | 225% | |
| 住商混合區 | 40% | 基準 225% 最高 360% |
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| 台北市北投區都市計畫 | 第三種住宅區（特） | 40% | 120% |
| 北投士林科技園區都市計畫案 (不含區段徵收及特定專用區範圍) |
第三種住宅區 | 45% | 225% |
| 第三之二種住宅區 | 45% | 400% | |
| 台北市基隆河成功橋上游河道截彎取直後兩側土地都市計畫 | 供拆遷安置專案 住宅使用 |
40% | 160% |
| 供住宅使用 | 40% | 175% | |
| 住商混合使用 | 40% | 175% | |
| 台北市基隆河 (中山橋至成美橋段) 附近地區都市計畫 |
供拆遷安置專案 住宅使用 |
40% | 160% |
| 供住宅使用 | 40% | 160% | |
| 住商混合使用 | 40% | 160% | |
| 內湖區西湖里 （德明商業專校） 附近地區都市計畫 |
第二種住宅區 | 40% | 120% |
| 第三種住宅區 | 50% | 225% | |
| 50% | 300% | ||
| 南港區基隆河以南，向陽路以西，忠孝東路以北，南港區及松山區界線以東附近地區都市計畫 | 第三種住宅區 | 50% | 225% |
| 第三種之一住宅區 | 50% | 225% | |
| 50% | 300% | ||
| 南港區基隆河以南，台北縣市界以西，中南公園以北，惠民街以東附近地區都市計畫 | 再發展地區 | 50% | 225% |
| 第三種之一住宅區 | 50% | 225% | |
| 50% | 300% | ||
| 南港區基隆河南，惠民街以西，縱貫鐵路以北，向陽路以東附近地區都市計畫 | 第三種住宅區 | 50% | 225% |
資料來源：土地 Go Go Go
新北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率的規定
| 地區 | 住一 | 住二 | 住三 | 住四 |
| 新店 | 50% / 120% | 50% / 280% | 50% / 300% | |
| 永和、永和、板橋、土城、三重 | 50% / 300% | |||
| 土城 | 50% / 180% | 50% / 240% | ||
| 泰山、五股、八里、瑞芳、澳底、頂埔、山佳、鶯歌 | 50% / 200% | |||
| 樹林 | 50% / 260% | 50% / 250% | ||
| 蘆洲 | 60% / 200% | |||
| 淡水 | 50% / 225% | 50% / 360% | 50% / 240% | |
| 汐止 | 50% / 200% | 50% / 240% | ||
| 三芝、金山、野柳、雙溪 | 50% / 180% | |||
資料來源：土地 Go Go Go
新北市各都市計畫住宅區有關建蔽率容積率的規定
| 都市計畫區名稱 | 住宅區 | 住一 | 住二 |
| 八里 (龍形地區) 都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 八里都市計畫 | 50% / 200% | 40% / 200% | |
| 十分風景特定區計畫 | 40% / 80% | ||
| 三芝都市計畫 | 60% / 180% | ||
| 三重都市計畫 | 50% / 300% | ||
| 三峽都市計畫 | 60% / 210% | ||
| 土城頂埔都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 土城都市計畫 | 60% / 180% | 60% / 240% | |
| 中和都市計畫 | 50% / 300% | ||
| 五股都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 北海岸風景特定區計劃 | 60% / 180% | ||
| 平溪都市計畫 | 60% / 120% | ||
| 石門都市計畫 | 60% / 200% | ||
| 永和都市計畫 | 一般 50% / 300% 特殊 50% / 200% |
||
| 石碇都市計畫 | 60% / 280% | ||
| 汐止都市計畫 | 50% / 200% | 50% / 240% | |
| 坪林水源特定區計畫 | 60% / 120% | ||
| 板橋 (浮洲地區) 細部計畫案 |
再發 60% / 160% 區徵 60% / 240% |
40% / 240% | |
| 板橋都市計畫 | 50% / 300% | ||
| 金山都市計畫 | 60% / 180% | ||
| 泰山都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 烏來水源特定區計畫 | 60% / 120% | ||
| 淡水 (竹圍地區) 都市計畫 |
住三 50% / 360% 住四 50% / 240% |
40% / 120% | 50% / 225% |
| 深坑都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 淡海新市鎮特定區都市計畫 | 住一之一 50% / 120% 住二 35% / 180% 住三 35% / 230% 住三之一 50% / 230% 住四 35% / 260% 住五 35% / 320% 住五之一 50% / 320% 住六 35% / 400% |
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| 野柳風景特定區計畫案 | 60% / 180% | ||
| 新店 (安坑地區) 都市計畫 | 已開發建築密集地區 50% / 160% |
||
| 新店水源特定區計畫 | 30% / 60% | 60% / 120% | |
| 新店都市計畫 |
住三 50% / 280% |
30% / 60% | 50% / 120% |
| 新莊都市計畫 | 50% / 300% | ||
| 瑞芳都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 萬里都市計畫 | 60% / 180% | ||
| 台北大學社區特定區計畫 | 60% / 210% | ||
| 臺北水源特定區計畫 | 30% / 60% | 60% / 120% | |
| 臺北港都市計畫 | 住三 50% / 200% | 50% / 120% | 40% / 200% |
| 樹林 (三多里地區) 都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 樹林 (山佳地區) 都市計畫 | 50% / 180% | ||
| 樹林都市計畫 | 住三 50% / 120% | 50% / 260% | 50% / 250% |
| 澳底都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 龍壽、迴龍地區都市計畫 | 60% / 240% | ||
| 雙溪都市計畫 | 60% / 180% | ||
| 蘆洲都市計畫 | 50% / 200% | ||
| 鶯歌 (鳳鳴地區) 都市計畫 | 60% / 120% | 60% / 200% | 50% / 200% |
| 鶯歌都市計畫 | 60% / 200% | 50% / 200% | |
| 林口特定區都市計畫 |
住一 40% / 120% |
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資料來源：土地 Go Go Go
都市計畫住宅區的建蔽率容積率，主要根據都市計畫細部計畫內容而定，各縣市對住宅區土地的建蔽率和容積率規定是因地制宜，因此相當複雜，若想要了解更多詳情，建議大家可以透過「各縣市土地使用分區查詢系統」，或是直接查詢特定都市計畫區的都市計畫書內容。
※ 有些縣市的土地使用分區查詢系統，可以同時查詢到建蔽率、容積率，以及都市計畫書。
▼ 各縣市土地使用分區查詢系統
| 基隆市 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 新竹縣 |
| 新竹市 | 苗栗縣 | 台中市 | 南投縣 | 彰化縣 |
| 雲林縣 | 嘉義市 | 台南市 | 高雄市 | 屏東縣 |
| 台東縣 | 花蓮縣 | 宜蘭縣 | 澎湖縣 | 金門縣 |
- 各縣市都市計畫書查詢連結：城鄉發展分署–都市計畫書下載區
非都市計畫住宅區建蔽率容積率查詢
除了坐落在都市計畫範圍的住宅區外，有些住宅區坐落位置屬於「非都市計畫區」，而此種住宅區的建蔽率和容積率查詢，則可以透過查詢「土地登記謄本標示部」的「使用分區」和「使用地類別」得知。以下圖為例，下圖的「使用分區」為鄉村區、「使用地類別」為乙種建築用地，根據《非都市土地使用管制規則》其建蔽率和容積率分別為 60% 和 240%。
想知道更多關於土地登記謄本的資訊請看：建物謄本、土地謄本是什麼？主要用途、哪裡申請這篇告訴你！
如果土地登記謄本土地標示部上「使用地類別」、「使用分區」是空白，那就代表這塊土地是屬於都市計畫用地，要按照前面介紹方式，來查詢建蔽率和容積率。
非都市計畫土地的土地使用分區主要有 9 種用地，而其建蔽率和容積率是根據法規「非都市土地使用管制規則」而來的，其中，可以蓋住宅、最適合作為住宅區使用的，只有乙種建築用地，有關有關甲、乙、丙、丁種建築用地的定義，以及其各別的建蔽率和容積率規定比較，請參閱下表：
|
土地使用分區 |
說明 |
建蔽率 |
容積率 |
|
甲種建築用地（甲建） |
一般農業區、特定農業區內的建築用地 |
60% |
240% |
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乙種建築用地（乙建） |
鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用 |
60% |
240% |
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丙種建築用地（丙建） |
山坡保育區內的建築用地 |
40% |
120% |
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丁種建築用地（丁建） |
一般農業區、特定農業區內的工業建築用地 |
70% |
300% |
想了解住宅區建蔽率容積率，可查詢土地分區或都市計畫書
住宅區建蔽率和容積率，影響著該地區的住宅、建築物可以蓋的佔地面積和總樓高，若要查詢某住宅區的建蔽率和容積率，只要上「內政部全國土地使用分區查詢系統」，或是「各縣市的土地使用分區查詢系統」，就可以快速查詢到該地的土地使用分區，進而查詢到住宅區的建蔽率、容積率，甚至是詳細的都市計畫書資訊。
雖然多數的住宅區的建蔽率和容積率，會根據土地使用分區而定，但也有一些地區因為當地政府的都市計畫規劃，而有另外的建蔽率和容積率規範，不過整體看起來，雙北市住宅區建蔽率多數為 40~50%，最高不超過 60%；容積率多數在 150~300%。
從建商或地主的角度來看，建蔽率和容積率高的土地，可建築的面積和樓高都可以比較高，也較能追求到土地最高獲利；但以居住者的角度來看，過高的建蔽率和容積率，會造成人口過於密集，土地範圍內的公共設施、綠地不足的問題。所以，以居住品質來看，建蔽率和容積率較小的住宅區，才是最宜人居、高品質的住宅區喔！
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