預售屋雖然具有低首付且全新屋的優點，但因為從簽約到完工通常都還需要兩年以上的時間，在交屋前的房價難免波動，有部分的買家會因為房價的上漲或下跌而想要進行轉賣或者換約轉手。而預售屋的換約流程其實也不是那麼簡單，除了要先確定能不能換約以外，也要付出不少費用。今天就一起來看看預售屋換約流程，讓有換約打算的人可以參考。
預售屋換約跑流程前，先確定能不能換約
在你開始準備跑流程換約之前，要先確定你的預售屋建商是不是願意給你換約。有不少建商會因為各種狀況而不讓買家換約，或是就算給予換約，也有身份或時間的限制，還會跟你收取費用，所以在開始跑預售屋換約流程之前，「能不能換約」是先決條件。
預售屋換約流程，需要透過專業協助嗎？
而許多消費者就會想說，這種預售屋換約的流程，是否需要請代書、地政士來幫忙？其實這件事情並不是那麼一定。
預售屋換約主要是買方與建商之間就可以完成文件的簽署，找代書或是地政士則是可以來幫忙檢視合約內容，還有履約保證的施作。所以並非「一定」要找專業的幫忙，但是若願意花這筆錢，可以替自己省下不少時間與麻煩。
預售屋換約流程看這裡，一步步來不會錯
建商與買方簽訂預售屋的買賣契約後，若是要買方需要進行換約與轉讓，由於房子還沒有蓋好，所以這時候交易的就不是「房子」，而是這間預售屋的「權利」，因此跟一般的房屋交易流程就有些不同。
預售屋換約需準備的文件
- 新買家：身分證正本、印章
- 原買家：身分證正本、印章、預售屋買賣契約書正本及附件、建商收款證明與其他證明文件
預售屋換約流程第一步：預售屋權利的轉讓與換約手續
預售屋的換約流程，第一件要處理的事情就是將預售屋的「權利」進行轉交，所以原買家跟新買家之間必須簽署的是「權利讓渡書」，將該預售屋的「權利」轉交到新買家手上，而建商在房子完工以後，就會將該房屋的產權登記過戶給新買家。
而買賣雙方簽署的讓渡書效力只存在於買賣雙方之間，所以買賣雙方在簽完讓渡書後，仍需一同到建商方進行第二步的「換約」的手續，未來建商才會將房屋產權過戶給新買家。
預售屋換約流程第二步：履約保證的施作
一般預售屋的交易中，許多人都會使用「履約保證」來保障自己的權益，而預售屋換約同樣也可以做履約保證。
在換約的辦理過程中就簽下「履約保證」，可以保障賣方在完成換約後，可以順利拿到款項，而買方也是可以藉此來保障自己的款項可以正當使用並完成換約的程序。
預售屋換約流程第三部：付款
一般的狀況下，預售屋進行換約（讓渡）時，新買方必須先將原買家已經付出的價金全數付清，但通常會分為兩次各一半，依照時間點不同來付款：簽約款與換約款。
簽約款會在簽約的當下（或數天內）由新買家付給原買家，而換約款則是雙方至建商處進行換約時給付。
而在這時候也同時得付出各種稅金，包含換約手續費、所得稅、房地合一稅等等。
- 換約手續費為預售屋總價的千分之一（為定型化契約中規定），換約時由建商收取，大多數是由原買家負擔
- 地政士費用：約 15,000 左右，由買賣雙方平分
- 履約保證設定費：總價金的萬分之三，由買賣雙方平分
- 仲介費：若是透過房屋仲介媒合，那就必須付仲介費，通常是由買方負擔總價的 2%、賣方負擔總價的 4%
- 房地合一稅：賣方若透過換約而獲利，必須依照獲利額度申報並納稅
在房地合一稅 2.0 於 110 年 7 月 1 日上線後，為了預防炒房，所以若是透過換約有獲利的，必須申報房地合一稅，並依照持有時間長度來課徵。持有 2 年稅率為 45%、持有 2 到 5 年為 35%。
不過預售屋的換約轉讓並不是一般不動產的產權移轉，所以不需付出一般房屋買賣要繳的契稅、印花稅、土地增值稅等等稅費。
預售屋換約流程掌握好，自己也辦得到
若有需要進行預售屋的換約，其實也不用太慌張，只要把流程掌握好，先確認是否能不能換約，必準備好需要的文件與證件等等，並與建商、新買家約定好時間，與可以找來地政士協助，相信這樣就可以讓預售屋換約的流程順利許多。
