購買中古屋後，發現漏水和壁癌等瑕疵，是許多買房者不願遇到的情況。然而，這些問題若在交屋後驗屋才被發現，求償之路可能會充滿挑戰。本文將詳述在在交屋前發現漏水，是否能夠解約？交屋後發現漏水和壁癌問題的處理方法及相關法律責任。
中古屋驗屋時間的重要性
在購買中古屋時，許多買方會安排專業的驗屋公司協助檢查房屋狀況。驗屋的時間點對於是否能夠請賣方負責修繕有著重要影響。
- 若驗屋安排在交屋前，賣方尚未拿到尾款，通常比較願意處理問題。
- 若在交屋後驗屋，房屋已過戶且賣方已拿到尾款，買方若因發現問題而拒付尾款，可能會面臨違約風險。
關於中古屋驗屋時間點，請看：【中古屋驗屋流程】中古屋驗屋時間點，在交屋前還是交屋後？
不動產說明書的重要性
根據內政部規定，賣方有義務在「不動產說明書」中記錄房屋現況，包括有無壁癌和漏水等瑕疵。若賣方未在說明書中註明這些問題，而買方在驗屋時發現，買方可以要求賣方修復，或依《民法》請求賣方負「瑕疵擔保」責任。
然而，若賣方已在說明書中註明房屋存在瑕疵，買方則無法向賣方要求修復或求償。
有關中古屋瑕疵擔保責任範圍，請看：瑕疵擔保責任範圍有哪些？磁磚破裂、壁癌和漏水算嗎？
交屋前發現漏水可以解約嗎？
圖片來源：信義房屋
依據不動產說明書依《民法》可解約
根據內政部規定，賣方必須在「不動產說明書」中記錄房屋現況，包括有無壁癌和漏水等瑕疵。若買方在交屋前發現漏水問題，而賣方未在說明書中註明，買方有權要求賣方修復，或依據《民法》主張解除契約。
雙方協商解約
在交屋前發現漏水，買方可以與賣方協商解除契約。若賣方同意解除契約，買方可要求退還已支付的訂金或其他款項。
法律依據
依據《民法》第359條，若房屋存在嚴重瑕疵，影響正常使用，買方可主張解除契約。漏水問題若嚴重影響居住品質，且賣方未能在合理期限內修復，買方可依法解除契約。
交屋後發現漏水怎麼辦？
在半年內通知賣方
雖然《民法》規定瑕疵擔保請求權期限為交屋後五年，但實務上多以六個月為準。因此，若在交屋後半年內發現問題，買方應立即通知賣方，最好用存證信函通知，以保留證據。
確認契約書中的條款
- 現況交屋
有些契約會標明「現況交屋」，但這並不代表賣方可以完全免除責任。如果漏水和壁癌問題是專業驗屋才能發現的，買方仍可向賣方請求修復。
- 瑕疵擔保責任免除條款
若契約中有「瑕疵擔保責任免除條款」，這通常僅適用於自售房屋。如果是委託仲介銷售，仲介必須依規避開此類條款。因此，買方仍可依契約和法律規定，向賣方請求修復。
瑕疵擔保的法律責任
根據《民法》第359條，買方可因房屋瑕疵主張解除契約或減少價金。對於漏水和壁癌這類可修復的瑕疵，買方通常只能請求減少價金，而非解除契約。
賣方拒絕處理的情況
若驗屋發現問題，而賣方拒絕修復，買方可考慮自行修復，並依修繕費用向賣方請求減少價金或返還費用。這樣可避免曠日持久的訴訟過程，迅速解決問題。如果還是打算告對方，那在上法院之前，建議先評估下列 4 件事：
- 自己修復壁癌和漏水要花多少錢？
- 壁癌和漏水造成多少財物損失？
- 自己的時間、心力有多少？
交屋前驗屋很重要！交屋後發現漏水求償恐無門
交屋後發現漏水等瑕疵，求償之路確實充滿挑戰。買方需謹慎對待驗屋時間點及契約條款，並保留相關證據。若遇到問題，應盡量與賣方協商解決。最終，如需法律手段，應衡量時間和成本，選擇最適合自己的解決方案。
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