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繼承房產還是現金更節稅?專家:土增稅是關鍵!

隨著人口老化,房產繼承問題日益增多,究竟是該生前賣房留下現金給子女,還是直接繼承房產比較划算?信義代書林祐民表示,可視土地增值稅高低來評估。若增值稅金額不多,建議可賣掉留現金;若增值稅較高,則建議採用繼承方式較為節稅。

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繼承免繳土增稅,留意申報期限!

林祐民指出,房屋透過繼承取得的最大優點是可免繳土地增值稅。繼承時的房屋價值是以公告現值計算,通常會低於市價。以一般家庭來說,遺產稅免稅額 1333 萬元,加上配偶、子女扣除額及喪葬費用,約可扣除 2000 萬元左右。

值得注意的是,即使遺產價值在免稅額範圍內,繼承人仍須在被繼承人死亡後 6 個月內向國稅局申報遺產稅。林祐民提醒,若未在 6 個月內完成繼承登記將有相關罰鍰。最常見的是繼承人對遺產分配無共識,這時建議可先由一位繼承人辦理公同共有登記,避免受罰。

繼承後轉售,仍可重購退稅

針對繼承後轉售的稅負規劃,林祐民說明,繼承房屋的持有期間是從被繼承人取得房屋時間起算。舉例來說,若繼承半年的房屋,但父親已持有 10 年,則持有期間可合併計算為 10 年半。

若是連續繼承的情況,甚至可追溯至祖父的取得時間。雖然繼承房產未來出售時可能面臨較高所得稅,但只要設籍自住,且在售屋後 2 年內重新購屋自住,仍可申請退稅,有效降低稅負支出。

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適用納稅新制,建議房屋持有 5 年以上

若被繼承人房屋取得時間在 105 年 1 月前,那麼繼承人繼承後在出售時可適用舊制課稅。倘若被繼承人房屋取得時間在 105 年 1 月後,那麼繼承人繼承後在出售時須按新制課稅。林祐民建議,如果按照新制繳納的所得稅較高,不妨將房屋持有時間拉長至 5 年以上,房地合一稅率可降至 20%。若能設立戶籍維持 6 年以上並有自住事實且未出租營業使用,還可享有 400萬元免稅優惠。

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至於重購退稅方面,林祐民強調,繼承房屋若為自用住宅且有設立戶籍,售屋後 2 年內購入新屋,無論是適用新制或舊制都可申請重購退稅。但提醒民眾,自住事實與戶籍設立不能中斷,建議及早規劃以免影響相關權益。

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繼承房產還是現金更節稅?優缺點一覽表

最後也將上述內容整理成下方表格,讓大家用一張表,就能了解繼承房屋還是現金的優缺點:

繼承類型 優點 缺點
房產 – 免繳土地增值稅 – 未來出售可能面臨較高所得稅
– 房屋價值以公告現值計算,通常低於市價 – 繼承後需在 6 個月內完成遺產申報,否則可能被罰款
– 可計算被繼承人持有期間,持有時間越長,未來稅率越低 – 若未設籍自住,出售後無法享有重購退稅和部分免稅優惠
– 若設籍自住且 2 年內購屋可申請重購退稅,減輕稅負 – 繼承人需負擔房屋持有的相關費用(如:地價稅、房屋稅等)
現金 – 直接繼承現金,無需後續出售的稅務問題 – 無土地增值稅和未來轉售退稅等節稅優點
– 無須考慮房屋持有的管理與維護費用 – 若繼承金額較大,可能超出遺產稅免稅額,需繳納遺產稅

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