重購退稅、一生一次和一生一屋差在哪?一張表看懂土增稅優惠

土增稅 一生一次 重購退稅

對於自用住宅,在相關的稅負上會比一般住宅還優惠,例如:房屋稅地價稅,除此之外,賣房要課徵的「土地增值稅」,對於自用住宅可以享有「優惠稅率」10% 喔!本篇文章就來介紹土地增值稅重購退稅、一生一次和一生一屋優惠的差異有何不同。

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土增稅「一生一次」適用條件

土地增值稅優惠稅率的適用,有「一生一次」的限制,而其適用條件包含以下 5 點:

  1. 土地所有權人出售「前一年內」,未曾供營業出租之住宅用地。
  2. 地上之建物須為「土地所有權人」或其「配偶」、「直系親屬」所有,並已在該地設有戶籍
  3. 都市土地面積未超過 3 公畝,或非都市土地未超過 7 公畝部分。
  4. 自用住宅建築完成 年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%
  5. 限一生一次。

儘管土增稅「一生一次」的適用有限次數,卻沒有限一次只能一間,所以,假設一個人同時擁有多戶自用住宅房屋,且都符合自用住宅條件,可以規畫在同一天簽訂買賣契約,同一天到稽徵機關申報土地增值稅,只要面積加總在都市土地 3 公畝,或非都市土地 7 公畝的範圍內,就可以同時適用自用住宅優惠稅率。

土增稅「一生一屋」適用條件

對於已經使用過土增稅「一生一次」者而言,並不表示之後就都無法再適用土地增值稅優惠,假如你名下僅有一間自用房屋,在購買新屋換屋時同時出售舊屋,就可以享有自用住宅優惠稅率 10%,而其適用條件包含以下 5 點:

  1. 「一生一次」已經用掉。
  2. 出售都市土地面積未超過 1.5 公畝,或非都市土地面積未超過 3.5 公畝
  3. 出售時「土地所有權人與其配偶」或「未成年子女」,無該自用住宅以外房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。)
  4. 出售前持有該土地 6 年以上
  5. 土地所有權人」或「其配偶」、「未成年子女」於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續住滿 6
  6. 出售前 5 內,無供營業使用或出租。

※ 土地增值稅「一生一屋」的規定,如同重購退稅,也可以先購後售,但必須在 1 年內賣掉舊屋。

圖片來源:shutterstock

土增稅一生一次 VS 一生一屋 VS 重購退稅

以下整理土地增值稅 3 大優惠 (一生一次、一生一屋和重購退稅) 的相關資訊比較表:

內容

一生一次

一生一屋

重購退稅

土地稅法

第 34 條第 1~4 項

第 34 條第 5 項

第 35 條

稅率

10%

10%

退稅

限制
條件

出售面積

都市 3 公畝

都市 1.5 公畝

重購面積
都市 3 公畝

設籍對象

非都市 7 公畝

非都市 3.5 公畝

重購面積
非都市 7 公畝

設籍與持有年限

本人/配偶/直系親屬

本人/配偶/未成年子女

本人/配偶/直系親屬

擁有房地戶數

不限

本人/配偶/未成年子女已 1 屋為限

不限

無出租營業

出售前 1 年內

出售前 5 年內

出售前 1 年內

使用次數

1 次

不限

不限

新舊土地買賣價格

不限

不限

新購土地地價>「原出售土地地價—已繳納土地增值稅」

備註

同時出售多屋視為一次

  1. 先購後售視為一屋,但須自登記日起 1 年出售
  2. 一屋包含信託移轉的房屋
  1. 退稅後 5 年內不得移轉,或改其他用途
  2. 先售後購及先購後售必須在 2 年內
  3. 可以在 5 年內申請

了解重購退稅、一生一次和一生一屋規定,換屋不吃虧

土增稅的重購退稅並沒有次數上的限制,但有規定「一生一次」一人只能用 1 次,而「一生一屋」的相關條件則較嚴格。所以,究竟買房是否要用掉土增稅「一生一次」的優惠資格,其實,應該先看有沒有「重購退稅」的機會,如果有,可以選擇保留「一生一次」的機會,有利於日後安排節稅規劃。

土增稅一生一次、一生一屋和重購退稅常見問題

土地增值稅重購退稅一次只能使用一間房?

只要條件符合且面積加總在限制內,也可以同一生一屋一樣,同時退好幾間,相關條件規定,可參閱內文。

要使用土增稅一生一次優惠,本人、配偶或直系親屬需要設籍在房子裡多久?

如果是先賣再買,只要在簽約買賣前設好戶籍就可以了;如果是先買再賣,買新房屋時,舊屋要符合自用住宅的條件,詳細資訊請參閱內文。

只要小房子換大房子就可以適用土地增值稅重購退稅?

不一定,要看新買房屋的土地移轉現值總額是否「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅,相關計算公式可參閱內文。

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