2025 年房市進入冷靜期，雖然今年 329 檔期建商推案量突破 8,000 億元，創下歷史次高，但市場實際買氣卻明顯不足。專家指出，當預售屋與成屋去化速度放緩，庫存積壓問題將成為建商不得不面對的壓力來源。
《果仁家》整理最新市場數據與專家觀察，從預售、成屋到區域結構，一次掌握建商在這波「推案潮」中的庫存風險與後續應對策略。
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預售屋交易驟降，去化速度大幅放緩
根據樂居創辦人李奕農觀察，預售屋是判斷房市景氣的重要領先指標。去年 6 月全台預售屋月交易量一度突破 1.6 萬件，但到了 12 月，單月交易量跌破 5,000 件，顯示市場轉冷已成趨勢。
「市場已經從熱轉冷，很多建商雖然案量大，但實際成交慢得驚人。」
——房市專家李奕農
成屋壓力更大，建商面臨「降或撐」兩難
根據《果仁家》觀察北中南多個建案，許多接近完工的成屋案，雖然仍維持高價，但實際銷售進度遲緩，部分建商已悄悄推出低樓層折扣戶、裝潢補貼等變相讓利方式加快出清。
為何建商不直接降價？主因包括：
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降價恐影響同案已購戶信心與品牌形象
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預售戶多者可「收起來不賣」，延後銷售
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資本較充足的建商有能力撐過短期風險
但若庫存遲遲無法去化，未來半年恐將面臨：
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銷售期拉長、現金回流速度減慢
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銀行貸款展延與週轉壓力增加
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中小型建商資金鏈緊張，可能率先讓利出清
哪些區域風險較高？果仁家觀察三大現象
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新案與二手待售量同步增加：如台中海線、高雄楠梓，過去因題材熱炒吸引大量推案，如今買氣退潮，售屋壓力浮現。
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投資客退場，短期轉手困難：嘉義、苗栗等地因台積電話題炒熱，但今年利空消息與信貸收緊，使轉手空間縮小，供過於求問題逐漸浮現。
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高總價、豪宅市場最先被壓縮：高價住宅貸款成數下降至28.62%，利率高達2.76%，讓購屋門檻明顯提高，買方大多觀望。
建商應對策略：改推小宅、輕裝修、分期公開
在推案與去化之間拉鋸，建商逐漸調整策略：
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產品縮小坪數，壓低總價、提升成交率
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增加輕裝修與贈品配套，吸引自住客快速決策
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分期公開戶別、壓低單次釋出量，避免市場壓力明顯浮現
果仁家觀察：短期推案仍多，買方要看「實際成交速度」
目前六都不少建案仍持續推出中，但成交速度已成關鍵指標。《果仁家》提醒購屋者，選案時不只看廣告熱度或樣品屋質感，更要注意該案「實價登錄揭露戶數」、「已購戶比例」、「現場人潮」等細節，才能判斷建商是否具備實際去化能力。
若建案銷售進度停滯，未來將更有機會談出議價空間或取得附加優惠。
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