房地合一稅雖然讓不動產交易的稅制更加透明，但對許多換屋族而言，先賣舊屋、再買新屋時，會面臨一筆不小的稅金負擔。其實，只要符合一定條件，你可以向國稅局申請「房地合一稅重購退稅」，退回部分甚至全部的稅金。
本篇文章整理了房地合一稅重購退稅的計算方式、試算公式與兩種實際案例，幫助你快速掌握怎麼判斷可退金額與申請時機。
房地合一稅重購退稅的適用條件
符合下列條件，即可申請退稅：
- 舊屋與新屋皆為自用住宅
- 兩年內完成舊屋出售與新屋購買
- 新屋設籍並實際居住，五年內不得出租或營業
- 舊屋出售前一年內未曾出租或營業
- 新舊屋持有者為本人或配偶
房地合一稅退稅計算方式
小屋換大屋：全額退稅
若新屋價格高於舊屋，可退回全部原本已繳的房地合一稅。
公式： 退稅金額 ＝ 原繳納的房地合一稅金額
大屋換小屋：按比例退稅
若新屋價格低於舊屋，退稅金額將依購買金額比例計算。
公式：
退稅金額 ＝ 原繳稅額 ×（新屋購買價格 ÷ 舊屋出售價格）
房地合一稅退稅試算範例
範例一：小屋換大屋
- 舊屋售價：5,000 萬元
- 新屋購價：8,000 萬元
- 原繳稅額：100 萬元
試算結果： 新屋價格高於舊屋，符合全額退稅條件 → 退稅金額為 100 萬元
範例二：大屋換小屋
- 舊屋售價：5,000 萬元
- 新屋購價：2,000 萬元
- 原繳稅額：100 萬元
試算結果： 新屋價格低於舊屋 → 退稅金額為 100 × (2000 ÷ 5000) = 40 萬元
試算表格總結圖：
| 項目 | 範例一：小屋換大屋 | 範例二：大屋換小屋 |
|---|---|---|
| 舊屋售價 | 5,000 萬元 | 5,000 萬元 |
| 新屋購價 | 8,000 萬元 | 2,000 萬元 |
| 原繳房地合一稅 | 100 萬元 | 100 萬元 |
| 退稅試算結果 | 新屋價格高於舊屋，符合全額退稅 → 退稅金額為 100 萬元 | 新屋價格低於舊屋 → 退稅金額為 100 × (2000 ÷ 5000) = 40 萬元 |
退稅金額會匯入哪裡？
申請時須提供申請人的銀行帳戶資料，經核准後，退稅款將匯入指定帳戶。請記得保留交易與繳稅紀錄，以備審查。
注意： 申請時效為新購房屋登記日次日起五年內，逾期將喪失退稅資格。
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結語
了解房地合一稅重購退稅的試算方式後，不僅能掌握自己是否有資格退稅，也能提前規劃換屋時的稅務安排。若你正準備賣屋換屋，記得保留契約書、設籍證明與退稅憑證，並在期限內提出申請，才能順利領回應退稅金。
