2025 第四季都會區房價指數：全台季減 3.25%，台南年跌 12.99% 壓力最重（信義房價指數）

2025 年第 4 季都會區房市季指數正式出爐，全台房價動能明顯轉弱。根據最新數據，全台指數季減 3.25%、年減 3.66%，多數都會區同步出現「季跌、年也跌」的修正格局，其中台南年減幅達 12.99%，為六都之最。

不過也有例外，桃園仍維持年增 0.59%，高雄單季轉為正成長。這一波數據究竟代表房市反轉，還是進入盤整期？對自住族與投資人又意味著什麼？以下帶你一次看懂關鍵趨勢與進場策略。

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2025 Q4 都會區季指數重點：多數城市「季跌、年也跌」

從 2025／Q4 的季指數來看，全台（台灣）指數來到 163.25，較前一季 168.73 下滑，季增減率（ qoq ）為 -3.25%，年增減率（ yoy ）也落在 -3.66%。

從數據上來看，這一季不是「漲不動」，比較像是「價格正在把前幾年的漲幅吐回一部分」，市場進入修正與盤整。

用 qoq 看短期動能、 yoy 看中期趨勢

我們可以從季增減期（ qoq ）觀察短期房市，再進一步用年增減率（yoy）觀察中期房市：

短期（ qoq ）：8 個區域裡，只有高雄是正成長（ +0.95% ），其餘全部轉弱，台南單季跌幅最大（ -5.08% ）。
中期（ yoy ）：除了桃園（ +0.59% ）以外，其他全部年減，且台南（ -12.99% ）、新竹（ -8.52% ）、高雄（ -7.33% ）、台中（ -6.79% ）屬於「年跌幅明顯」的壓力區。

👉 這代表一件事：買方的出手力道與資金條件，正在改變價格的「議價權結構」，市場從賣方優勢，轉向買方逐步回來。

用「年增減」觀察誰最抗跌、誰壓力最大

如果想觀察哪區最抗跌、哪區承壓最大，可以先用 yoy 快速分群：

相對抗跌區

桃園（ yoy +0.59% ）

桃園在多數城市年減的背景下仍守住正成長，代表需求面相對穩（通勤、產業與人口移入等因素，常使桃園的「剛需盤」更厚）。

👉 但要注意，桃園的 qoq 仍是 -0.17%，顯示短線房市也在整理，只是中期韌性更好。

壓力較大區

台南（ yoy -12.99% ）、新竹（ yoy -8.52% ）
高雄（ yoy -7.33% ）、台中（ yoy -6.79% ）

這類城市常見的型態是：前段漲多、供給量體拉大、買方資金更挑，當景氣與信用條件一收斂，就容易出現「量縮、價修正」的連鎖反應。

👉 特別是台南同時出現 qoq -5.08%、yoy -12.99%，屬於短中期一起轉弱，是這一波最需要留意的指標城市。

雙北：跌幅不大但趨勢偏弱

台北 qoq -0.54%、yoy -0.62%
新北 qoq -2.22%、yoy -3.02%。

👉 雙北的特性通常是「跌得慢、修正期拉得長」，不太容易出現單季大幅崩落，但成交量與成交天數會先反映冷熱，價格則以「讓利幅度」慢慢呈現。

給自住買方：議價空間正在打開

如果你是自住族，這份季指數釋放的訊號偏向「議價空間正在打開」，議價 3 重點給大家參考：

先選區，再選產品
大環境修正時，最怕買到「供給量大、同質性高」的產品，因為那種案子一旦進入比價，價格會被市場一起拉下去。自住最好先鎖定生活圈與通勤，再挑屋況與社區條件。
看 qoq 選進場節奏，看 yoy 決定砍價強度
- qoq 明顯轉弱的（例如台南、新北、全台）代表短期買方更有談判空間。
- yoy 跌幅大的（台南、新竹、台中、高雄）更適合用「可比較的同社區、同坪數、同樓層」去談，讓議價有數據支撐。
不追價、也不必幻想最低點
修正期常見走法是「時間換空間」：價格不是每天跌給你看，而是用更長的成交期、更多的個案讓利，慢慢完成修正。你的目標應該是買到合理價，而不是神級最低點。

給投資與置產族：高雄 qoq 轉正不等於趨勢翻多

這季最容易被誤讀的是高雄： qoq +0.95% 看起來回溫，但 yoy 仍是 -7.33%。這通常代表 2 種可能：

短線有個案或特定區域撐住成交（例如稀缺產品、特定題材帶動），讓季變動看起來轉正，
但中期仍在消化前期漲幅與供給，年減仍大，代表「修正尚未結束」。

投資族在目前的局勢有以下兩點需特別留意：

優先看「能出租、好轉手、同質競品少」的產品（地段、屋齡、社區規模與管理品質）。
避開「大量交屋潮、同區新案密集、價格靠題材撐」的區段，因為一旦市場量縮，流動性風險會先反映在這些產品。

接下來市場可能怎麼走：三個觀察點

成交量是否回來：量回溫，價格才有機會止穩；量若持續低迷，價格多半以「個案讓利」延續。
新成屋與中古屋價差：價差若拉大，中古會先出現較明顯議價，帶動整體比價。
年跌幅大的城市是否收斂：台南、新竹、台中、高雄的 yoy 若開始收斂（跌幅變小），才較像進入落底盤整，而不是繼續修正。

（本文資訊來源：信義房屋官網）

信義房價指數／全台都會區季指數介紹

信義房價指數自 2009 年起由信義房屋與政治大學商學院合作建立，基於特徵價格函數理論（Hedonic Price Method），旨在更精確地反映台灣房地產市場的價格波動。

隨著市場變化，2012 年起指數模型增列桃園及新竹都會區，並採用拉氏指數公式（Laspeyres Index）來編製，讓指數更具即時性。2022 年，信義房價指數進行了基期調整，將基期定為 2016 年第一季，並引入 2021 年的交易樣本作為新的標準房樣本，重新詮釋實質房價變化，同時更新歷史數據。

全台都會區季指數涵蓋 8 大區域，包括：台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄及台灣其他地區，並僅選取純住宅樣本（如公寓、華廈及電梯大樓），排除具商業用途、預售屋及偏差樣本，以確保指數的客觀性與精確性。