政府推動虛坪改革，希望回歸實坪計價、提升房市透明度，但相關法規與配套至今仍未明朗。信義代銷指出，若缺乏清楚過渡條款與政策引導，不僅將增加消費者理解成本，也可能影響都更整合與市場穩定，改革能否順利落地仍有待觀察。
延伸閱讀》公設有望減 5%、電梯免容積、沒車位免負擔車道，虛坪改革 3 重點出爐
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團 與 Line 社群，獲取各種買房必備知識！👈
虛坪改革推動現況：法規未明引發市場觀望
內政部自 2024 年初即著手研議虛坪改革，目標修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，落實實坪計價精神。然而，原定於 2026 年 1 月上路，實質法條與相關配套至今仍未出爐。
虛坪改革除了墊高民眾判讀市場資訊的成本，也衝擊短期內重建整合的穩定性，面對地主轉趨觀望、整合進度陷入暫緩，明確法規與完整配套方可降低大眾與業界疑慮。
延伸閱讀》虛坪改革惹議，實坪計價能降房價嗎？PTT、Mobile01 網友討論一次看
回顧雨遮新制經驗：過渡期混亂曾推升房價
回顧台灣推動實坪制的進程，2018 年實施雨遮不計坪不計價新制交替期間，市場同時充斥雨遮計坪計價、不計坪計價、不計坪不計價等三種產品，消費者對於價格資訊識別困難，更引發買方退訂舊案潮與建商搶掛舊制建照潮，且因建商維持產品總價不變，最終結果卻是房價不降反升。
延伸閱讀》虛坪改革最快 2026 上路！為何房價短期恐漲價？3 點分析
第一線實務挑戰：銷售溝通與認知重建成本大增
此波改革著重在免計容積計算制度檢討，看似單純的書面作業，回歸實務面，這不僅是數學題，更是心理戰。
對第一線銷售而言，溝通成本將顯著攀升：從解釋公設比變動，到釐清車位產權獨立及車道分攤機制，無一不是挑戰。而消費者也需經歷剝離虛坪迷思到重塑價值認知的學習曲線；這場買賣雙方的認知磨合，勢必拉長銷售週期，大幅提升成交難度。
信義代銷觀點：單價與車位價格恐成調整出口
信義代銷永續研展組協理童莉婷表示，虛坪改革的核心挑戰在土地成本、營造成本與總銷固定的前提下，計價面積縮水，建商會透過提高房屋單價及調漲車位價格回補缺口。
再者，因為舊制產品的名目單價具有優勢，不排除會拉抬舊案的價格定錨，原本打造公平房市的政策美意，若缺乏引導，或將成為推升房價的藉口。
政策落實關鍵：教育溝通與過渡條款不可或缺
虛坪改革雖是接軌國際實坪制的必經之路，追求消費公平的初衷值得肯定，但改革絕非僅是計算公式的調整。在推進法規之際，考量民眾非專業人士，政府須落實詳盡的政策教育與溝通，給予大眾甚或是業者消化時間，並正視新舊制過渡期的陣痛，儘速提出周延配套與明確條款，讓改革美意真正落實於民。
台灣建物虛坪改革歷程
|
制度階段 |
時間點 |
改革標的 |
預售階段 |
成屋後轉售 |
|
第一階段 |
2011年5月前申請建照 |
雨遮、屋簷 |
計坪計價 |
計坪計價 |
|
第二階段 |
2011年5月 ~ 2017年12月申請建照 |
雨遮、屋簷 |
計坪不計價 |
計坪計價 |
|
第三階段 |
2018年後申請建照 |
雨遮、屋簷 |
不計坪不計價 |
不計坪不計價 |
|
第四階段 |
預計2026年 |
公設 |
管委會空間設容積上限，公設比降低 |
|
|
電梯 |
電梯列為免計容積項目，公設比降低 |
|||
|
車位、車道 |
車位產權獨立 沒買車位者，公設比大幅下降 |
|||
資料來源：信義代銷永續研展組整理
延伸閱讀》
