首購族買房時，最常問的問題就是：「我可以貸幾成？」很多人以為只要是首購族，就一定可以貸到 8 成，甚至可以直接使用新青安貸款。
但實際申請房貸時，銀行不會只看你是不是首購，也會評估收入、信用、負債比、房屋條件、鑑價結果與當前授信政策。
本文整理首購族房貸可以貸幾成、新青安與一般房貸差異、房貸利率怎麼看、寬限期要注意什麼，以及銀行審核首購房貸時最重視的條件，幫助第一次買房的人在簽約前先抓出比較合理的自備款與月付金。
重點提醒：首購族不等於一定貸得到 8 成。實際貸款成數會受到收入、信用、負債比、房屋鑑價、屋齡、地點、銀行授信政策與央行信用管制影響。
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一般來說，首購族如果收入穩定、信用正常、負債比不高，且購買的是銀行接受度較高的住宅產品，常見房貸成數大約落在 7 成到 8 成之間。若符合新青安資格，最高貸款成數可到 8 成，但仍要看銀行審核與房屋鑑價結果。
這裡要特別注意，「8 成」不是直接用成交價計算，而是銀行會依照鑑價結果、擔保品條件與借款人條件核定。若銀行鑑價低於成交價，實際可貸金額也可能比買方預期更低。
| 房貸情境 | 常見貸款成數 | 說明 |
|---|---|---|
| 一般首購族 | 約 7 成到 8 成 | 需看收入、信用、房屋條件與銀行政策 |
| 符合新青安資格 | 最高 8 成 | 仍須銀行審核，最高額度為 1,000 萬 |
| 房屋條件較弱 | 可能低於 7 成 | 例如屋齡高、地點較偏、特殊產品或鑑價不足 |
延伸閱讀：首購族是什麼？首購族條件、資格認定、貸款優惠一次看
新青安是目前首購族最常討論的政策貸款之一。依照現行方案，新青安貸款最高額度為 1,000 萬元，貸款年限最長 40 年，寬限期最長 5 年，最高貸款成數為 8 成。
不過，新青安不是只要第一次買房就一定可以申請，也不是符合資格就保證能貸滿 1,000 萬或 8 成。借款人仍要符合本人、配偶及未成年子女無自有住宅等條件，並通過承辦銀行的授信審核。
| 新青安項目 | 內容 |
|---|---|
| 最高貸款成數 | 最高 8 成 |
| 最高貸款額度 | 最高 1,000 萬元 |
| 最長貸款年限 | 最長 40 年 |
| 最長寬限期 | 最長 5 年 |
| 適用對象 | 年滿 18 歲，本人、配偶及未成年子女名下無自有住宅者 |
重點提醒：新青安「最高 8 成、最高 1,000 萬」是上限，不是保證值。實際能貸多少，仍要看銀行鑑價、借款人收入、信用與負債比。
很多首購族會用「成交總價 × 貸款成數」來估算自備款，例如買 1,500 萬元的房子，若貸 8 成，就以為只要準備 300 萬元自備款。但銀行核貸時，通常會看鑑價結果。
如果成交價高於銀行鑑價，貸款成數可能會以銀行認定價值計算，買方就需要補足差額。
| 項目 | 鑑價等於成交價 | 鑑價低於成交價 |
|---|---|---|
| 成交價 | 1,500 萬元 | 1,500 萬元 |
| 銀行鑑價 | 1,500 萬元 | 1,400 萬元 |
| 核貸 8 成 | 可貸約 1,200 萬元 | 可貸約 1,120 萬元 |
| 買方需準備差額 | 約 300 萬元 | 約 380 萬元 |
這還不包含契稅、代書費、規費、保險費、搬家費、裝修費與家具家電費用。因此首購族試算自備款時，建議不要只抓房價 2 成，而是要額外預留購屋雜支與緊急預備金。
延伸閱讀
如果你想進一步比較新青安和一般房貸在利率、成數、寬限期與申請條件上的差異，可以看： 新青安 vs 一般房貸怎麼選？利率、成數、條件完整比較
若以首購房貸常見 7 成到 8 成來看，自備款表面上大約是房價的 2 成到 3 成。但實際買房時，還會有稅費、代書費、裝修費與家具家電支出，因此建議首購族以「房價 2 成到 3 成，加上額外周轉金」來估算。
買房前最常見的困惑是：「我知道可以貸 7 到 8 成，但實際差多少？」以下用 1,000 萬、1,500 萬、2,000 萬三個房價情境，比較 7 成、7.5 成、8 成的自備款差異，讓你一目了然。
| 房屋總價 | 貸款 8 成 | 自備款 | 貸款 7.5 成 | 自備款 | 貸款 7 成 | 自備款 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000 萬 | 800 萬 | 200 萬 | 750 萬 | 250 萬 | 700 萬 | 300 萬 |
| 1,500 萬 | 1,200 萬 | 300 萬 | 1,125 萬 | 375 萬 | 1,050 萬 | 450 萬 |
| 2,000 萬 | 1,600 萬 | 400 萬 | 1,500 萬 | 500 萬 | 1,400 萬 | 600 萬 |
| 2,500 萬 | 2,000 萬 | 500 萬 | 1,875 萬 | 625 萬 | 1,750 萬 | 750 萬 |
⚠️ 自備款欄位僅計算「總價 − 貸款金額」，尚未包含契稅、代書費、規費、裝修、家具家電與搬家費，實際需準備金額會更高。
以新青安常見條件（40 年、利率約 2.3%）為例，貸 1,000 萬與 1,500 萬的月付金差異如下：
| 貸款金額 | 寬限期 5 年（只繳利息） | 寬限期後月付金（本息攤還） |
|---|---|---|
| 800 萬（1,000 萬房、貸 8 成） | 約 15,333 元/月 | 約 26,500 元/月 |
| 1,000 萬（上限額度） | 約 19,167 元/月 | 約 33,100 元/月 |
| 1,125 萬（1,500 萬房、貸 7.5 成） | 約 21,563 元/月 | 約 37,200 元/月 |
| 1,200 萬（1,500 萬房、貸 8 成） | 約 23,000 元/月 | 約 39,700 元/月 |
利率僅供試算參考，實際利率依銀行核定條件而異。使用寬限期期間只繳利息，寬限期結束後月付金會大幅增加，建議兩個金額都要試算。
重點提醒：如果貸款總額超過新青安上限 1,000 萬元，超過的部分需以一般房貸申請。例如購買 1,500 萬元房屋、貸款 8 成為 1,200 萬元，其中新青安最高貸 1,000 萬，超過的 200 萬元要另外以一般房貸申請，利率與條件可能不同。
首購族在比較房貸時，除了貸款成數，也會關心利率。房貸利率會受到市場利率、銀行資金成本、借款人條件、房屋條件、貸款成數與是否適用政策優惠影響。
新青安屬於政策優惠貸款，有政府與公股銀行利息補貼機制，因此通常會比一般房貸有優惠。不過，是否適合使用新青安，仍要看是否符合資格、貸款金額是否足夠、是否需要寬限期，以及未來還款能力。
| 比較項目 | 為什麼重要 |
|---|---|
| 名目利率 | 影響每月利息與總利息支出 |
| 貸款成數 | 影響自備款壓力 |
| 開辦費與帳管費 | 會增加初期成本 |
| 綁約與提前清償限制 | 影響未來轉貸或提前還款彈性 |
延伸閱讀：房貸月付金占收入多少才安全？單薪、雙薪夫妻負擔率試算
寬限期是指前幾年只繳利息、不還本金，因此前期月付金會比較低。對剛買房、還要裝修、添購家具家電或手上現金不寬裕的首購族來說，寬限期可以降低初期壓力。
但寬限期不是不用還本金，而是把本金延後償還。寬限期結束後，貸款會開始攤還本金與利息，月付金通常會明顯增加。如果一開始沒有試算寬限期後的金額，後續可能會出現現金流壓力。
重點提醒：寬限期只能降低前期月付金，不會讓貸款本金消失。申請前一定要同時試算「寬限期內」與「寬限期結束後」的月付金。
首購族申請房貸時，銀行會綜合評估「人」與「房子」兩個面向。人的部分包括收入、信用、負債與還款能力；房子的部分包括地點、屋齡、坪數、用途、鑑價與流通性。
| 審核面向 | 銀行會看什麼 | 對房貸的影響 |
|---|---|---|
| 收入 | 薪轉、所得、工作年資 | 影響可貸金額與還款能力 |
| 信用 | 信用卡、貸款繳款紀錄 | 影響是否核貸與利率條件 |
| 負債 | 信貸、車貸、學貸、分期付款 | 影響負債比與貸款成數 |
| 房屋 | 地點、屋齡、用途、鑑價 | 影響擔保品價值與核貸成數 |
已婚者也要留意配偶名下房產與家庭財務狀況，可參考：配偶有房算首購嗎？夫妻買房資格、貸款與補助認定一次看。
銀行審核房貸時，通常會看「債務服務比率（DSR）」，也就是每月房貸還款金額占月收入的比例。一般銀行會要求這個比率不超過月收入的 30% 到 40%。
以寬限期結束後的月付金為基準（較保守），搭配 40% 負債比上限估算：
| 貸款金額 | 寬限期後月付金（約） | 建議月收入（以負債比 40% 估算） |
|---|---|---|
| 700 萬 | 約 23,200 元 | 約 58,000 元以上 |
| 800 萬 | 約 26,500 元 | 約 66,000 元以上 |
| 1,000 萬（新青安上限） | 約 33,100 元 | 約 83,000 元以上 |
| 1,200 萬 | 約 39,700 元 | 約 99,000 元以上 |
上述數字為估算參考，實際核貸條件因銀行、貸款年限、利率、信用狀況與負債而異。雙薪家庭可以合併計算收入，對核貸金額有幫助。
延伸閱讀：房貸收入證明不足怎麼辦？沒有薪轉、夫妻合併收入與補強財力方法
即使是首購族，也可能因為個人條件或房屋條件而貸不到預期成數。以下幾種情況，都是銀行可能較保守審核的原因。
| 可能降低成數的情況 | 原因 |
|---|---|
| 收入不穩定 | 銀行難以確認長期還款能力 |
| 信用紀錄不佳 | 遲繳、循環利息或負債過高都可能影響核貸 |
| 屋齡太高或地點較弱 | 銀行鑑價與擔保品接受度可能較低 |
| 成交價高於銀行鑑價 | 銀行會以鑑價結果核貸，買方需補足差額 |
買房前不能只問「可以貸幾成」，還要同時試算自備款、月付金與壓力情境。這樣才能判斷買房後的生活是否仍然安全。
先用 7 成、7.5 成、8 成三種情境試算，看看不同貸款成數下，需要準備多少現金。建議不要只用最高成數試算，因為實際核貸可能比預期保守。
月付金要用實際可能貸款金額、利率、年限試算。若有寬限期，還要分別算寬限期內與寬限期後的月付金。
建議多試算利率上升、收入短期減少、裝修費超支或家庭支出增加的情況。若只要稍微變動就會無法負擔，代表購屋總價可能需要再下修。
重點提醒：首購族看房前，最好先用保守成數試算。例如不要只用 8 成估算，也可以同時用 7 成或 7.5 成測試，避免銀行核貸不足時資金卡關。
不一定。首購族常見貸款成數約 7 成到 8 成，但實際仍要看銀行審核、房屋鑑價、收入、信用與負債比。符合新青安資格者最高可到 8 成，但也不是保證核貸。
新青安最高貸款額度為 1,000 萬元，最長年限 40 年，寬限期最長 5 年，最高貸款成數 8 成。不過實際金額仍要看銀行審核與鑑價。
不一定。若銀行核貸 8 成，表面上自備款約 2 成，但還要另外準備稅費、代書費、裝修、家具家電與緊急預備金。若銀行只核貸 7 成或 7.5 成，自備款壓力會更高。
不一定。銀行通常會看鑑價結果，如果鑑價低於成交價，貸款金額可能以鑑價為基準計算，買方需要補足差額。
不一定。寬限期可以降低前期月付金，但本金會延後償還，寬限期結束後月付金通常會增加。申請前一定要試算寬限期後的還款壓力。
以寬限期結束後的月付金約 33,100 元估算，若銀行要求負債比不超過 40%，建議月收入至少約 83,000 元以上。若有其他負債（信貸、車貸等），建議月收入更高才能支撐。雙薪家庭可合併計算，有助於提高可貸金額。
可以。不同銀行鑑價結果可能有差異，建議可同時向多家銀行送件，比較鑑價結果與貸款條件。若所有銀行鑑價都明顯低於成交價，代表買方需要補足差額，這時候要評估手邊現金是否足夠，避免交屋前資金不足。
首購族房貸可以貸幾成，不能只用「是不是首購」判斷。一般首購族常見貸款成數約 7 成到 8 成；符合新青安資格者最高可貸 8 成、最高額度 1,000 萬、最長 40 年、寬限期最長 5 年。但實際核貸結果，仍取決於銀行鑑價、個人收入、信用狀況、負債比與房屋條件。
| 重點 | 說明 |
|---|---|
| 首購族不保證貸 8 成 | 銀行仍會看收入、信用、負債比與房屋條件 |
| 新青安最高 8 成、1,000 萬 | 但須符合資格，且經銀行審核通過 |
| 鑑價低於成交價會增加自備款 | 貸款成數常以銀行鑑價結果作為基準 |
| 寬限期不是不用還本金 | 寬限期後月付金會增加，需提前試算 |
整體來看，首購族買房前最重要的不是追求最高貸款成數，而是先確認自己真正能負擔多少總價。建議先向銀行做房貸初估，並用 7 成、7.5 成、8 成三種情境試算自備款與月付金，再決定是否出價或簽約，避免貸款成數不如預期，導致交屋前資金壓力突然變大。
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