青安 3.0 可以買中古屋嗎？答案是可以。中古大樓、華廈、老公寓及透天住宅，只要符合自住用途，申請人與房屋條件也通過銀行審查，就能申請青安 3.0 貸款。
不過，青安貸款最高可貸 8 成，不代表銀行一定會按照中古屋成交價核貸 8 成。房屋屋齡、地點、建物狀況、銀行鑑價，以及借款人的收入、信用與負債，都會影響實際貸款金額。
本文整理青安 3.0 中古屋貸款的申請資格、屋齡限制、銀行鑑價、自備款計算方式，以及購買老屋前需要注意的問題。
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青安 3.0 可以買中古屋嗎？
可以。青安貸款是提供無自有住宅家庭購買自住房屋使用，中古屋屬於已完工、可辦理所有權移轉與抵押權設定的成屋，因此可依規定申請。
常見可申請青安貸款的房屋類型包括：
- 中古電梯大樓
- 中古華廈
- 公寓及老公寓
- 透天住宅
- 已完工的新成屋
- 符合住宅及自住用途的小坪數住宅
要注意的是，房屋可以申請青安，不等於銀行一定會核准。承辦銀行仍會審查申請人的還款能力、信用條件，以及房屋是否具有足夠的擔保價值。
青安 3.0 中古屋申請條件
青安 3.0 自 2026 年 8 月 1 日起實施，預計辦理至 2029 年 7 月 31 日。申請中古屋貸款時，仍須符合年齡、所得、無自有住宅與自住使用等規定。
| 項目 | 青安 3.0 規定 |
|---|---|
| 申請年齡 | 申貸時未滿 50 歲 |
| 年齡與貸款年限 | 申貸年齡加核貸年限合計不得超過 80 |
| 所得限制 | 借款人本人年所得總額不得超過 200 萬元 |
| 房屋持有規定 | 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅 |
| 房屋用途 | 購買後須供自住使用 |
| 貸款額度 | 一般最高 1,000 萬元；新婚家庭最高 1,200 萬元；育兒家庭最高 1,500 萬元 |
| 貸款成數 | 最高 8 成 |
| 貸款年限 | 最長 40 年，寬限期最長 5 年 |
| 申請次數 | 借款人一生限貸 1 次 |
青安 3.0 房屋總價上限
| 房屋所在地 | 買賣總價及銀行鑑價上限 |
|---|---|
| 台北市 | 3,500 萬元 |
| 新北市、新竹縣、新竹市 | 2,500 萬元 |
| 其他縣市 | 2,000 萬元 |
買賣契約總價與銀行住宅鑑價，都不得超過房屋所在地區的上限。例如在桃園購買總價 2,050 萬元的中古屋，即使借款人資格符合，也會因房屋總價超過其他縣市 2,000 萬元上限，而無法適用青安 3.0。
青安貸款買中古屋有屋齡限制嗎？
青安 3.0 沒有統一規定中古屋不得超過幾年，因此屋齡 30 年或 40 年的老公寓，不會只因屋齡較高就直接失去申請資格。
但銀行仍會評估房屋的擔保價值，包括屋況、結構、所在地點、附近成交行情、未來轉售性，以及房屋剩餘經濟使用年限。
如果房屋屋齡較高、屋況不佳或市場流通性偏低，銀行可能採取以下方式：
- 降低銀行鑑價
- 降低實際貸款成數
- 縮短貸款年限
- 要求補充財力證明
- 因擔保品條件不足而不予承作
此外，青安 3.0 規定申貸年齡加貸款年限不得超過 80。假設申請人為 45 歲，即使方案最長可貸 40 年，實際貸款年限原則上也不會超過 35 年，最後仍以銀行審核結果為準。
青安中古屋可以貸幾成？銀行鑑價怎麼算？
青安中古屋貸款最高可貸 8 成，但實際貸款金額通常是銀行綜合評估房屋鑑價、借款人財力與授信條件後決定。
中古屋成交價是買賣雙方協商的價格，銀行鑑價則是銀行依附近實價登錄、近期成交紀錄、屋齡、樓層、坪數、屋況及區域行情，評估房屋可以作為多少價值的擔保品。
假設中古屋成交價為 1,200 萬元，銀行鑑價為 1,050 萬元，最後核准鑑價的 8 成：
可貸金額：1,050 萬元 × 80％＝840 萬元
需自行準備：1,200 萬元－840 萬元＝360 萬元
雖然名義上核貸 8 成，但因銀行鑑價低於成交價，買方實際要準備的房屋價差已達成交價的 30％。
因此，青安最高貸款 8 成，應理解為銀行核定價值的最高 8 成，而不是成交價保證貸款 8 成。
青安 3.0 中古屋自備款要準備多少？
購買中古屋時，不建議只用成交價的 20％估算自備款。實際可貸金額主要受到以下三項條件限制：
- 銀行鑑價與核准貸款成數
- 青安 3.0 的最高優惠貸款額度
- 申請人的收入、負債及還款能力
例如育有未成年子女的家庭購買總價 2,000 萬元中古屋，雖然青安最高優惠額度可達 1,500 萬元，但若銀行鑑價只有 1,700 萬元，並核貸 8 成，實際貸款金額為：
1,700 萬元 × 80％＝1,360 萬元
買方至少要準備 640 萬元房屋價差，另外還要預留下列費用：
- 契稅及印花稅
- 登記規費與地政士費用
- 仲介服務費
- 房貸設定費及住宅保險
- 搬家、裝修與家具家電費用
- 老屋水電、防水及管線修繕費
中古屋自備款除了房價差額，也要把交易成本與修繕預算計算進去，避免交屋前才發現現金不足。
延伸閱讀： 2026 中古屋看屋注意事項：屋況、謄本、凶宅、違建與出價前檢查清單
哪些中古屋可能比較難申請青安貸款？
以下房屋不一定完全不能使用青安貸款，但銀行通常會採取較保守的鑑價或授信標準。
屋齡較高且屋況不佳
如果老公寓有嚴重漏水、結構問題、外牆剝落或長期缺乏維護，銀行可能降低鑑價及貸款成數。
坪數過小或格局特殊
部分銀行對權狀坪數過小、格局特殊或市場流通性較低的套房，有不同的承作標準。看屋前可先提供地址與權狀資料，詢問銀行是否願意承作。
有大量違建或未登記增建
頂樓加蓋、陽台外推及其他未登記增建，通常不會被銀行完整計入房屋價值。如果賣方將增建坪數反映在售價中，就容易出現銀行鑑價低於成交價的情況。
權狀用途不是住宅
若建物登記為辦公室、一般事務所或其他非住宅用途，銀行會進一步確認房屋是否符合青安自住住宅的貸款條件。
產權不完整或交易量偏低
建物未保存登記、持分關係複雜，或房屋位於交易量較少、轉售性偏低的區域，都可能影響銀行承作意願。
買中古屋前，先請銀行初步估價
使用青安貸款買中古屋，建議不要等到支付大筆訂金或正式簽約後，才詢問銀行可以貸多少。
較安全的看屋及申貸順序如下：
- 先確認申請人符合青安 3.0 資格。
- 取得房屋地址、屋齡、權狀坪數及建物用途。
- 向兩至三家承辦銀行詢問初步鑑價。
- 確認預估貸款成數、額度及貸款年限。
- 依可貸金額評估出價及自備款。
- 簽約後正式送件，由銀行進行鑑價與授信審查。
目前青安貸款由臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行及臺灣中小企業銀行等 8 家公股銀行承辦。
不同銀行的估價方式及授信政策可能略有差異，因此可以同時詢問多家銀行。不過，初步估價僅供參考，並不等於銀行已正式核准貸款。
貸款不足可以解除中古屋買賣契約嗎？
不一定。能否解除契約，要看買賣契約如何約定，以及貸款不足的原因是否可歸責於買方。
簽約時應明確記載：
- 預定貸款金額或成數
- 申請貸款的期限
- 銀行鑑價不足時如何處理
- 買方是否需要用現金補足差額
- 哪些情況可以解除契約
- 解除契約後已支付款項如何返還
不要只和仲介或賣方口頭約定「貸不到可以退」，相關條件應清楚寫入買賣契約。簽約前也可請地政士或專業人士確認貸款不足條款，避免日後產生違約爭議。
青安 3.0 中古屋常見問題
青安可以買 40 年老公寓嗎？
可以提出申請。青安 3.0 沒有統一屋齡上限，但銀行會依老公寓的屋況、地點、市場性及擔保價值，決定是否承作及實際貸款成數。
青安中古屋一定可以貸 40 年嗎？
不一定。青安貸款最長 40 年，但申請人年齡加核貸年限不得超過 80，銀行也會評估房屋屋齡與申請人的還款能力。
銀行鑑價低於成交價怎麼辦？
買方可以增加自備款、詢問其他承辦銀行，或重新與賣方協商價格。不過，除非契約另有約定，賣方沒有必須降價的義務。
青安貸不到 8 成還能申請嗎？
可以。8 成是最高貸款成數，實際核准 7 成或更低，只要案件符合青安規定，仍可能適用優惠利率及貸款條件。
貸款金額超過青安優惠額度怎麼辦？
超出青安最高額度的部分，是否能搭配銀行其他一般房貸方案，須由承辦銀行依申請人的收入、信用及負債狀況評估。
以前辦過青安，還可以申請青安 3.0 嗎？
青安 3.0 原則上採借款人一生限貸 1 次。已申請青安 1.0 或青安 2.0 的舊戶，是否可適用新制條件，應依舊戶銜接及銀行實際規定辦理。
青安 3.0 買中古屋，先確認鑑價再簽約
青安 3.0 可以用來購買中古屋，也沒有統一規定老屋不得申請。不過，實際可貸金額仍取決於銀行鑑價、房屋條件，以及借款人的收入與信用狀況。
首購族看中古屋時，除了確認自己符合青安資格，也應先將房屋地址、屋齡、坪數與權狀用途提供給承辦銀行，了解預估鑑價及可貸金額。
自備款也不能只準備成交價的 2 成，還要預留鑑價落差、稅費、仲介費及老屋修繕費，並在買賣契約中寫清楚貸款不足的處理方式，才能降低簽約後資金不足或發生違約的風險。
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