交屋前驗屋時，很多人才第一次聽到「交屋保留款」這個名詞，接著就會冒出一串問題：這筆錢一定要留嗎？預售屋和中古屋一樣嗎？如果建商修不好，這筆錢能不能先不要付？
其實，交屋保留款就是買方在交屋階段保護自己的重要機制，但不同房屋類型的做法差很多。
本文整理交屋保留款的定義、常見金額、付款流程、退還條件與爭議處理方式，幫助你在交屋前先搞懂。
交屋保留款是什麼？用途一次說清楚
交屋保留款，是指買方在交屋驗收時，針對尚未修繕完成的瑕疵或缺失，依契約或雙方書面約定，暫時保留的一筆款項。
這筆錢的目的，不是讓買方故意不付款，而是確保賣方或建商在交屋後仍會完成修繕、改善缺失，避免房子已經交了、價金也都付清了，後續卻陷入問題沒人處理的狀況。
簡單來說，交屋保留款是一種確保賣方履行修繕義務的保障機制，主要保護的是交屋當下已經發現、而且有明確記錄下來的缺失，不是所有未來可能發生的問題都能用這筆錢處理。
交屋保留款一定要有嗎？預售屋與中古屋差很大
預售屋：通常有較明確的契約依據
預售屋買賣中，交屋保留款通常不是臨時想到才加，而是契約裡本來就可能有的安排。依預售屋買賣定型化契約應記載事項，買方在驗收時若發現房屋有瑕疵，賣方應限期完成修繕，買方並可於自備款部分保留房地總價 5% 作為交屋保留款，待修繕完成並經雙方複驗合格後再支付。
不過，實際操作仍要回到個案契約內容來看，買方在簽約時最好直接確認契約條款，而不要只憑口頭說明理解交屋保留款安排。
中古屋：通常要事先約定，不是自然就有
中古屋交易則不同。中古屋買賣不是每一件都會自然出現交屋保留款，也不是買方在交屋當天想留就一定能留。實務上，如果合約有事先約定保留款條款，後續就能依約處理；如果合約沒有寫，通常仍需要賣方同意，並以書面方式確認，否則買方很難單方面扣留價金。
因此，如果你買的是中古屋，最好在簽約或議價階段，就先談好是否要設交屋保留款，以及金額、保管方式、退還條件與修繕期限，避免等到交屋時才發現雙方認知不同。
交屋保留款是多少？常見金額怎麼看？
預售屋交屋保留款：常見是房地總價 5%
在預售屋交易中，交屋保留款最常見的標準，就是房地總價 5%，而且是從自備款部分保留。這也是很多人常聽到「交屋前最後一筆款項不要全數撥掉」的原因。
中古屋交屋保留款：沒有固定法定比例
中古屋沒有像預售屋那樣常見且一致的 5% 規則。實務上是否設保留款、保留多少，通常要看雙方談定的契約內容。有些案件可能沒有保留款，有些則可能約定一筆固定金額，或依修繕項目估算後保留一定數額。重點不是一定要幾%，而是雙方是否已經白紙黑字寫清楚。
| 房屋類型 | 常見保留款做法 | 說明 |
|---|---|---|
| 預售屋 | 房地總價 5% | 通常為自備款中保留，並以契約條款為準 |
| 中古屋 | 依雙方協議 | 沒有固定統一比例，主要看契約 |
交屋保留款由誰保管？不是一定在買方手上
很多人會以為交屋保留款就是買方自己把錢先扣著不給，但實際上不一定如此。交屋保留款不一定由買方自己直接留在手上。實務上，可能是暫不撥付給賣方，也可能透過代書、履約保證機制或既有價金流程處理。重點不是形式完全一樣，而是契約中要清楚寫明：這筆錢由誰控管、何時撥付、在什麼條件下可以繼續保留。
交屋保留款什麼時候付？完整流程一次看
流程步驟整理
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驗屋確認：交屋當天進行初步驗屋，核對並確認房屋的實際狀況。
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記錄瑕疵：若有發現任何缺失，務必將瑕疵詳細記錄於驗收單或修繕表上。
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暫扣保留款：房屋的其餘款項依合約正常支付，保留款則暫時扣留不撥付。
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進行修繕：建商或賣方需於雙方約定的期限內處理缺失（業界常見期限約為 30～90 天）。
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安排複驗：待對方通知完成修繕後，再次前往現場進行複驗。
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撥付尾款：確認所有瑕疵皆已妥善處理且確認無誤後，即可正式撥付交屋保留款。
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至於修繕期限多久才合理，並沒有所有案件都一致的固定天數。實務上常見會約定 30 天到 90 天左右，但最重要的還是看契約寫法與瑕疵內容的性質。小缺失與涉及工程重做的問題，處理時間本來就可能不同。
沒有寫保留款條款，可以扣款嗎？
這是最常見、也最容易出現誤解的問題之一。答案是：不一定。
如果合約本來就有保留款條款，買方當然可以依約處理；但如果合約沒有寫，買方通常不能只因為自己覺得房子有問題，就單方面拒付部分價金。
這種情況下，若希望保留款成立，通常還是要取得賣方或建商同意，並用書面方式記錄下來，包含保留金額、修繕項目、完成期限與後續撥付條件。
也就是說，沒有條款時，不是完全不能談，但也不是買方可以當場自行決定扣款。這也是為什麼很多人會建議，把交屋保留款條款提前寫進契約，遠比交屋當天臨時協商更安全。
交屋保留款何時退？修好就要馬上付嗎？
一般情況下，當建商或賣方完成瑕疵修繕，並經雙方確認後，就會撥付交屋保留款。但若修繕品質未達標準，買方應以書面提出具體理由，並保留相關照片、影片或複驗紀錄，避免只停留在口頭爭議。
換句話說，這裡的「修好」不能只是賣方單方面說已經完成，而是最好有雙方都看得到、也能留下紀錄的複驗程序。
建商或賣方不修繕、不退保留款怎麼辦？
情況一：對方說修好了，但你認為沒有達標
- 用書面提出不接受複驗結果的原因。
- 列出具體缺失項目，附照片或影片。
- 要求在合理期限內重新修繕。
- 保留往來紀錄，避免只靠口頭溝通。
情況二：對方逾期不修，也不積極處理
- 先寄發書面通知或存證信函，催告於期限內完成修繕。
- 明確載明修繕項目、逾期情況與你的要求。
- 若契約有約定，可依約進行後續扣抵或另行處理。
- 若對方仍不處理，可考慮向消保官、地方政府消費申訴機制反映，必要時循民事程序主張權利。
這裡要特別提醒，不是所有案件都能直接由買方自行找人修繕，再逕自從保留款中扣抵。如果契約有寫，或雙方已有書面同意，處理上會相對明確；若沒有，仍可能衍生新的扣款爭議。
若爭議金額較大，或瑕疵內容涉及漏水、結構、安全性等重大問題，建議在自行處理前先諮詢律師或具有驗屋、工程背景的專業人士，避免後續舉證困難。
交屋保留款和建商保固差在哪？
| 項目 | 交屋保留款 | 建商保固 |
|---|---|---|
| 處理時間點 | 交屋驗收當下 | 交屋後的保固期間內 |
| 主要目的 | 確保已發現缺失能完成修繕 | 處理交屋後保固範圍內的問題 |
| 操作方式 | 暫不撥付部分價金 | 依保固條款通知修繕 |
簡單來說，交屋保留款保護的是交屋當下已經看得到的問題，建商保固則是保護交屋後使用期間內陸續發現、且仍在保固範圍內的問題。兩者是互補關係，不是互相取代。
交屋前一定要注意的 4 件事
- 先確認契約裡有沒有交屋保留款條款。
- 驗屋時逐項記錄缺失，不要只靠口頭溝通。
- 要求對方在文件上簽認瑕疵項目與修繕期限。
- 保留所有照片、訊息、信件與修繕往來紀錄。
很多交屋糾紛不是因為瑕疵太大，而是因為當初沒有留下完整書面紀錄。只要證據完整，後續不管是要求修繕、延後撥款或主張權利，都會比較有依據。
FAQ：交屋保留款常見問題
交屋保留款一定要留嗎？
預售屋通常會有較明確的交屋保留款安排，中古屋則視契約而定。如果契約沒有寫，不代表一定不能談，但通常需要雙方另外書面協議。
交屋保留款可以不給嗎？
不能單純因為想保留談判空間，就任意不付。是否可以保留、保留多少、何時撥付，仍要看契約或雙方書面約定。
交屋保留款是 5% 嗎？
預售屋常見會看到房地總價 5% 的交屋保留款設計，但中古屋沒有固定統一比例，仍以契約約定為主。
交屋保留款和尾款一樣嗎？
不完全一樣。尾款是買賣價金的一部分，通常依約在交屋前後支付；交屋保留款則是因應驗屋瑕疵而暫時保留的一部分款項，目的是確保修繕完成。
交屋保留款最多可以留多少？
預售屋常見且較有明確依據的是房地總價 5%，並自自備款中保留。中古屋則沒有固定統一比例，通常以雙方約定為主。
交屋保留款是買方自己拿著嗎？
不一定。依案件不同，可能是價金暫不撥付、由代書協助處理，或搭配履約保證機制。真正重要的是契約怎麼約定保管與撥付方式。
建商說修好了，但我覺得沒修好，可以不放款嗎？
若保留款條款仍有效，且你有具體理由與書面證據證明修繕未完成，通常可先依約主張暫不撥付，但仍建議盡快以書面具體表示原因，避免只停留在口頭爭執。
沒有交屋保留款，以後就不能要求修繕嗎？
不一定。即使沒有保留款，若房屋仍有契約約定、瑕疵擔保或保固範圍內的問題，仍可能可以主張修繕或其他權利；只是少了交屋當下那筆尚未撥付的保障，追索上通常會比較被動。
結語
交屋保留款的核心價值，在於讓買方在交屋時仍保有要求修繕的空間，而不是在付款完成後才發現問題難以追討。預售屋通常已有較明確的制度安排，中古屋則更需要在簽約前談清楚、寫清楚。對買方來說，真正關鍵不是留多少錢，而是是否在契約中把修繕、期限與付款條件寫清楚。
如果你準備交屋，最實用的做法就是先確認契約、認真驗屋、把瑕疵逐項記錄下來，並保留完整書面證據。這樣就算後續真的遇到拖延修繕或退款爭議，你也比較有立場把事情往前推。
