到了 60、65 歲退休後，想換一間有電梯的房子、搬到離小孩近一點的地方，甚至退休後才決定買下人生第一間房，並不是少數情況。但不少人會擔心：「已經 65 歲，銀行還會讓我辦房貸嗎？」
一般房貸並沒有一條法規直接規定「滿 65 歲就不能貸款」，銀行真正評估的是借款人的還款能力、信用、財力、擔保品與貸款年限。不過高齡申貸確實可能面臨貸款年限縮短、每月還款金額提高等問題，而且 2026 年 8 月 1 日上路的青安 3.0 已新增未滿 50 歲的年齡限制，65 歲退休族已無法申辦青安 3.0。
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65 歲還能申請一般房貸嗎？
可以提出申請。
目前個人購屋貸款相關法規並沒有統一規定「超過 60、65 或 70 歲就不得申貸」。金管會的個人購屋貸款定型化契約規範，也沒有訂出所有銀行都必須採用的最高申貸年齡。
實際能不能核貸、能貸幾年，仍由銀行依借款人的財務狀況及內部授信政策決定。
例如：臺灣企銀目前的一般房屋擔保貸款，公開資格是「成年且信用紀錄正常者」，購屋貸款期限最長可達 30 年；不過銀行也明確表示，實際貸款額度及條件仍須依不動產鑑價及授信結果辦理。
為什麼年紀越大，房貸年限可能越短？
房貸可能長達 20、30 年甚至更久，銀行必須評估借款人在整個貸款期間內是否有穩定還款能力。
因此各家銀行可能將借款人的年齡、預計貸款期間、退休狀況、收入來源等因素一起納入授信評估。
舉例來說，同樣申請 30 年房貸，35 歲與 70 歲借款人的還款期間會延伸到完全不同的人生階段，因此銀行核准的年限未必相同。
這類限制通常屬於銀行內部授信標準，而不是政府統一規定的「房貸最高年齡」。
退休沒有薪水，銀行看什麼？
年齡之外，「還款來源」反而更重要。
金管會要求銀行辦理授信時，必須確認借款人的實際所得、資金用途及還款來源，不能只看房子本身有沒有價值。
簡單來說，沒有薪資轉帳不等於完全沒有還款能力，但收入來源越穩定、越容易舉證，通常越有利於銀行評估。
60、65、70 歲房貸差在哪？
沒有一張所有銀行共用的年齡表，但實務上可以先這樣看：
| 年齡 | 申貸情況 |
|---|---|
| 60 歲 | 一般房貸仍可申請，主要看收入、信用與貸款年限 |
| 65 歲 | 可申請，但銀行可能更重視退休後收入及還款能力 |
| 70 歲以上 | 並非法律禁止，但可貸年限與授信條件通常需要個案評估 |
| 50 歲以上 | 無法新申辦青安 3.0 |
真正決定結果的仍是各家銀行授信，而不是只看身分證上的年齡。
65 歲不能申請青安 3.0
這點是 2026 年最新規定中特別需要注意的地方。
自 2026 年 8 月 1 日起，青安 3.0 正式上路，新增年齡與貸款年限限制：
申貸時必須未滿 50 歲，而且「申貸年齡＋核貸年限」合計不得超過 80。
例如：
- 30 歲申貸，最多仍有機會使用 40 年期
- 45 歲申貸，即使方案最長 40 年，受到「年齡＋年限 ≤ 80」限制，最多只能核到 35 年
- 49 歲申貸，最多 31 年
- 50 歲以上，已不符合青安 3.0 申貸年齡資格
一般房貸跟青安 3.0 不要混在一起
青安 3.0 是政府政策性優惠貸款，因此申請條件會比一般商業房貸更明確。
目前青安 3.0 除了未滿 50 歲之外，還新增：
- 本人年所得不得超過 200 萬元
- 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅
- 臺北市房屋總價最高 3,500 萬元
- 新北市、新竹縣市最高 2,500 萬元
- 其他縣市最高 2,000 萬元
- 貸款成數最高 8 成
- 年限最長 40 年，但年齡加年限不得超過 80
所以「爸爸不能申請青安」並不等於「爸爸不能辦房貸」，而是要回到一般銀行房貸的授信方式辦理。
爸爸名下已經有房，房貸條件還會受到央行管制
退休族能貸多少，也不能只看年齡。
央行自 2026 年 3 月 20 日起，將自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 5 成放寬至 6 成，但仍不得有寬限期；第 3 戶以上購屋貸款則維持最高 3 成、不得有寬限期。高價住宅貸款同樣維持最高 3 成。
因此，如果爸爸名下已經有房貸，再買第二、第三間房，影響核貸成數的可能不是年齡，而是名下已有多少戶房貸。
| 情況 | 目前央行主要限制 |
|---|---|
| 名下有房屋者第 1 戶購屋貸款 | 不得有寬限期 |
| 第 2 戶購屋貸款 | 最高 6 成、無寬限期 |
| 第 3 戶以上 | 最高 3 成、無寬限期 |
| 高價住宅 | 最高 3 成、無寬限期 |
銀行仍可自行採取比央行更嚴格的授信標準。
可以請小孩當保證人增加過件機率嗎？
這裡要特別小心，不是銀行說「找小孩來當連帶保證人」就一定合法。
依《銀行法》第 12-1 條，銀行辦理自用住宅放款，不得要求借款人提供連帶保證人；如果已取得足額擔保，也不得要求提供一般保證人。
不過，如果借款人為了強化自己的授信條件，主動提出一般保證人，法規則留有空間，最後仍由銀行依實際案件審核。
因此，高齡申貸遇到額度或還款能力不足時，比較適合直接詢問承貸銀行有哪些合法的授信補強方式，不建議自行假設「掛小孩名字就一定能貸」。
已經有房的退休族，也可以了解「以房養老」
如果爸爸的需求不是「買新房」，而是名下已經有房、退休後希望增加每月現金流，就可以了解另一種完全不同的產品——以房養老，也就是逆向抵押貸款。
它不是一般購屋房貸，而是將自己已有的不動產設定抵押，由銀行按照約定期間分期撥款，提供退休生活資金。
目前例如：
臺灣銀行「人生安心貸」接受年滿 59 歲的本國自然人申請，貸款期限可選 10、15、20、25 或 30 年；臺灣企銀相關方案則以年滿 60 歲為適用對象。
因此「退休後辦房貸」其實有兩種完全不同的需求：
想買房 → 一般購屋房貸
已有房、想增加退休現金流 → 以房養老
不要把兩者混在一起。
退休族想申請房貸，可以先準備什麼？
對 60、65 歲以上的申貸人而言，比起一直問「我這個年紀能不能貸」，更重要的是讓銀行清楚看見後續還款能力。
可以事先整理退休收入、存款與金融資產證明、租金或其他固定收入資料、既有貸款餘額、信用紀錄，以及預計準備多少自備款。
同一位申貸人在不同銀行，也可能因授信政策、房屋鑑價及收入認列方式不同，得到不同的年限與額度，因此實際買房前最好先詢問不只一家銀行。
65 歲房貸重點整理
爸爸 65 歲並不代表從此不能買房，也沒有「滿 65 歲依法禁止申請一般房貸」這項規定。
真正會影響退休族房貸的是還款來源、信用狀況、房屋鑑價、自備款、名下既有房貸，以及銀行願意核給多長的貸款年限。
不過 2026 年有一項重大變化：8 月 1 日上路的青安 3.0 已限定申貸時未滿 50 歲，因此 60、65、70 歲退休族若要買房，主要仍要評估一般商業房貸；如果本身已有房屋，需求是補充退休生活資金，則可另外了解以房養老。
官方資訊來源
- 財政部國庫署：青安 3.0 自 2026 年 8 月 1 日上路
- 中央銀行：2026 年 3 月 20 日房貸信用管制最新規定
- 金管會：銀行法第 12-1 條、自用住宅貸款保證人規定
- 衛福部：商業型以房養老貸款說明
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