現在大多數的房子都屬於社區大樓形式，因此許多民眾在看房子的時候，都會聽到「分管協議」，不過這個「分管協議」是什麼呢？今天就帶大家來了解這個「分管協議」，因為這個涉及了大樓的買賣、停車位等等，也記得要去查詢分管協議有沒有登記。
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分管協議是什麼？
現代的房子多半都是社區大樓形式，因此都會有許多共用的「公共設施」，而所謂的「分管協議」也就是整個社區的法定共有人們，以一個法律契約的方式，約定由其中一人、部分或者全體共有人分別管理或使用共有部分；從陽台、電梯、停車位、露臺戶等，都屬於「分管協議」的範疇。
「露台戶」屬於分管協議中容易有爭議部分
許多社區大樓都會有一個「露台戶」，通常都是只有該戶在使用，但其實「露台」屬於公共空間，為了避免發生其他住戶要求使用露台，大多數建商在與買家簽訂買賣契約書時，就會在契約書上詳細記載該露台屬於「分管協議」的範圍內，並約定給該住戶專用。
雖然新的建案都已經有明確規定，但若是遇到中古屋，就比較容易遇到當初合約的內容不夠詳細，而對這個「露台戶」的分管協議產生爭議，要特別注意。
中古屋分管協議容易出現「口頭約定」狀況
相較於現在的新建案們都會在合約上寫清楚，中古屋的分管協議比較容易有爭議。由於「分管協議」並沒有強制要求需要以書面為主呈現，因此在中古屋當時合約不完全的狀態下，很容遇到透過「口頭約定」的分管協議，進而導致許多中古屋如露台、頂樓等被特定人員長期佔用，而各住戶也「默認」。
這種「口頭約定」、「默認」的分管協議，平時是沒什麼問題，但若遇到例如，頂樓有漏水，但頂樓長期被某住戶佔用，那這種時候若沒有書面白字黑字的「分管協議」，這種時候修繕費用要由整個社區住戶共同負責，還是由長期佔用的該住戶來負責，就容易有爭議。
停車位也會有「分管協議」
現在有不少社區大樓的停車位，屬於以公設建物持分或土地持分型態擁有的「公共設施車位」，這種車位主要是依照《公寓大廈管理條例》第 56 條第 1 項「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分」擁有使用權，會以抽籤的方式分配停車位。
由於不像有獨立權狀的車位一樣擁有所有權，為了避免爭議，民眾若是透過仲介購買含車位的房子，多數仲介都會將停車位產權狀況於不動產現狀說明中註記清楚，像是停車位是否為一年一抽、車位大約什麼時候需要重新抽籤，以及每個月車位清潔費要多少錢等等。
分管協議涉及大樓買賣，登記與否很重要
今天若在要進行買賣，但是這個物件有涉及到「分管協議」，那麼建議你一定要主動去查證該「分管協議」是否有到地政機關辦理登記過。
因為如果這些「共有人」裏面，有人將自己的「應有部分」讓給其他人（第三人）了，根據《民法》規定，如果該分管協議契約已經在地政機關辦理過登記，就會對這位第 3 人產生物權效力，第 3 人就同時也得受分管協議契約的約束。
若該分管協議沒有經過地政機關登記，根據《大法官釋字第 349 號解釋》，為了保護善意第 3 人，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。
因此，假如民眾買房後才發現這個房子有分管協議，但賣家或是仲介都未提及分管協議內容，而買方經由通聯記錄、拍照舉證後，就可以不受分管契約的拘束。不過，為了避免日後延伸糾紛，建議分管協議最好還是要去地政機關登記，在日後的買賣上會簡單輕鬆很多。
分管協議效力有限，仍須遵守公寓大廈管理條例
很多人看到「分管協議」，都會跟「約定專用」搞混，我們就用表格簡單整理給大家：
| 分管協議 | 約定專用 | |
| 決定者 | 社區共有人們 | 所有權大會過半數同意 |
| 效力 | 簽署的共有人之間 | 整個社區 |
「分管協議」的效力僅限於有簽訂契約的「共有人」們，而「約定專用」則是整個社區都須遵守，因此是效力比較大的；而且在《公寓大廈管理條例》中也有規定，新買家也應該繼續遵守原區分所有權人（原屋主）依本條例或規約所定之一切權利義務事項，因此民眾買房時，除了買賣契約內容之外，務必也要看清楚社區約定專用的範圍有哪些。
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