近期備受討論的預售屋議題，無非是「預售屋紅單禁止換約、轉讓」，以及「預售屋紅單交易將課房地合一稅 2.0」。而政府為加大打炒房的力度，日前也通過《平均地權條例》的修正草案。本篇文章將整理預售屋紅單禁止換約轉售，以及紅單交易將課稅的相關內容，給有需要的朋友參考。
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預售屋紅單禁止換約轉售：介紹
預售屋紅單是什麼？
在介紹預售屋紅單禁止換約轉售的內容前，先來淺聊何謂「預售屋紅單」？「紅單」是預售屋建案的「買賣預約單」，但在法律上沒有實質意義，可以說是購買預售屋的「資格」而已。
因為法律規定預售屋在拿到建築執照前不能公開銷售，所以建商會先讓民眾以「預約」的方式，保留預售屋的優先購買權，而「紅單」就是證明「購買資格」的單據。
（來源：公視）
預售屋紅單禁止換約轉售
行政院在 2021 年 7 月 1 日起就禁止預售屋紅單轉讓，而在 4 月 7 日通過的《平均地權條例》修正草案中，也強調除非特殊情形，否則預售屋紅單禁止轉讓或換約，並先後發起 5 次預售屋聯合稽查活動，盡力圍堵預售屋炒作。
《平均地權條例》修法限制預售屋、新建成屋轉售
在《平均地權條例》第一條修法內容，就指出除非特殊情形，否則不能將預售屋紅單、新成屋買賣契約轉讓或換約，建商也不能協助契約的轉讓或轉售，違規者將以戶棟處罰 50 萬～300 萬元，大力限制紅單交易轉讓。
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而行政院提及的，可將預售屋紅單轉讓換約的特殊情形，是指買受人須是配偶、直系或二親等內旁系血親，以及買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業，或重大變故導致無法付款，向縣市政府申報核准後，可以不受「預售屋禁止換約轉讓」的限制。
修法原文如下：
預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
但直到今年 3 月的稽查行動，仍有預售屋轉售行為，行政院表示被查獲之後除了罰款還要課稅，因為預售屋紅單交易皆視為「財產交易所得」，會納入綜合所得課稅。
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預售屋紅單將課房地合一稅2.0
內政部目前已認定預售屋紅單交易的標的物是「預售屋」，而預售屋是實體物權與債權的移轉，所以是不動產交易。因此預售屋紅單交易將等同預售屋交易，會課徵房地合一稅 2.0，最高將課交易所得的 45%。
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房地合一稅2.0：課徵範圍
在去年推出的房地合一稅 2.0 中，修正原本的課稅漏洞，接下來將繼續介紹「房地合一稅 2.0」與舊制的差別，讓大家對內容更了解。
房地合一稅 2.0 的課稅範圍主要可分為 2 類，第一類是交易屬於預售屋交易、預售屋基地；第二類是交易持股，或出資額超過半數的營利事業股份（或出資額），都需要課徵房地合一稅 2.0。
- 交易預售屋、預售屋基地
- 交易持股、出資額過半數的營利事業的股份、出資額，且該營利事業股權、出資額價值 50% 以上由國內房地構成。
房地合一 2.0：五大修正
與舊制相比，房地合一稅 2.0 也做出 5 個主要修正，包含短期套利者將課重稅、法人比照個人課稅、跨大房地課稅範、土地漲價總數設上限，以及 5 種交易不受影響。
- 短期套利者課重稅
- 法人比照個人課稅
- 擴大房地課稅範圍
- 土地漲價總數設上限
- 5 種交易不受影響
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1、短期套利者將課重稅
在房地合一稅 2.0 裡，針對境內與境外人士，以及持有時間也有不同適用稅率，像是境內居住者若持有時間在 2 年內，課稅率為 45%，若是持有時間在 2～5 年，稅率則是 35%，更詳細的持有時間與稅率表格可以參考下方表格。
| 房地合一稅 2.0 | 房地合一稅舊制 | |
| 交易時間 | 2021 年 7 月起 | 2016 年到 2021 年 7 月前 |
| 持有時間與稅率（境內） |
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| 持有時間與稅率（境外） |
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（房地合一稅 2.0 稅率，來源：財政部）
2、法人比照個人課稅
在房地合一稅 2.0 裡，法人也將比照個人課稅，避免個人藉由設立營利事業短期交易來避稅，而營利事業依持有期間不同而有 45% 與 35% 的稅率。
3、擴大房地課稅範
房地合一稅 2.0 裡增列 2 項課稅標準，以防止透過移轉型態來避稅。第 1 項標準是「交易預售屋及其坐落基地」，第 2 項是「交易持股 / 出資額過半數營利事業的股份 / 出資額，且該營利事業股權 / 出資額，價值 50% 以上是由我國境內房地構成」
- 交易預售屋及其坐落基地
- 交易持股 / 出資額過半數營利事業的股份 / 出資額，且該營利事業股權 / 出資額，價值 50% 以上是由我國境內房地構成
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4、土地漲價總數設上限
房地合一稅 2.0 的第四項修正，是幫土地漲價總數設上限，防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅。
5、五種交易不受影響
房地合一稅 2.0 的第五項修正，是標明 5 種交易不受影響，維持相同稅率，細項如下：
（1）維持稅率 20% 的交易類型
- 個人及營利事業非自願因素(如職、房地遭強制執行)交易
- 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
- 個人及營利事業參與都更或老重建取得房地後第一次移轉
- 營利事業興建房屋完成後第一次移轉
（2）維持稅率 10%
- 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
（房地合一稅 2.0 修正，來源：財政部）
房地合一稅2.0：營利事業交易適用稅率
最後也幫大家整理房地合一稅 2.0 關於營利事業交易適用稅率，大家可以事先確認自己在哪個級距呦。
| 房地合一 2.0 | 房地合一稅舊制 | |
| 交易時間 | 2021 年 7 月起 | 2016 年到 2021 年 7 月前 |
| 持有時間與稅率（境內） |
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| 持有時間與稅率（境外） |
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| 申報方法 | 分開計稅、合併申報 | 計稅、申報均合併辦理 |
（來源：財政部）
預售屋紅單交易將課房地合一稅2.0：總結
以上關於預售屋紅單禁止轉讓換約，以及紅單交易將課徵房地合一稅的資訊提供給大家參考，大家別忘記之後紅單交易也要繳稅囉！
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