預售屋換約轉售房地合一稅申報課稅免稅額 - 果仁家

因應房地合一稅2.0，預售屋換約交易所得認列，採分離課稅，須在交易後 30 日內申報課稅。然而2022年5月報稅季，申報財產所得時，別忘了要將去年上半年度的預售屋紅單或換約轉售所得列入財產所得，依照綜合所得稅申報。預售屋還在施工期間的，預售屋換約轉售屬於權利移轉，2021年房地合一稅2.0實施後，若持有預售屋在3年內換約轉售，適用稅率將高達35%~45%，因為房地合一稅2.0是希望房屋所有人延長持有年限，只要符合自住條件，房屋交易所得在 400 萬內的免稅額依舊不變。

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2022年5月報稅要申報課稅

2021年6月30日以前有預售屋換約買賣交易嗎？這部分的財產交易所得，採售價減除「取得價格＋成本」後，併入2022年5月要申報的綜所稅喔！房地合一2.0自2021年7月實施，此後的預售屋換約交易，則屬於房地合一稅 2.0 範圍，必須在簽訂買賣契約後 30 日內申報課稅。

2022年報稅要注意，對於去年預售屋的所得稅申報，分成兩種模式，2021年6月30日之前，屬於財產交易所得，必須合併在綜所稅報繳；2021年7月1日(含）以後，預售屋換約轉售交易需報繳房地合一稅 2.0，採分離課稅制，稅率依持有期間訂定，持有期間未超過五年將被課徵35% 或 45% 重稅，過去認定的總價 5% 可認列之費用，在2022年或 30 萬可列為的費用，視為免稅額的利潤，將大大縮水。

個人2021 年預售屋換約買賣之所得申報
預售屋換約時間	申報方式
2021年6月30日前	屬於財產交易所得，須併入2022年5月個人綜合所得稅結算申報
2021年7月1日以後	適用房地合一稅2.0，分離課稅，須在交易後 30 日內完成申報，依持有時間適用不同稅率，持有期間在 2 年以內適用稅率為 45%，2~5 年之間稅率為35%。

預售屋換約轉售非自願性因素財政部有明定

依照財政部公告的非自願性因素交易而持有期間在 5 年以下之房地等，適用稅率為 20%；另外，若符合相關自住房屋、土地規定，房地合一稅2.0 交易所得減除土地漲價總額後，交易所得有 400 萬元免稅額，超過 400 萬元部分可適用優惠稅率 10%。

上述提到的「非自願性」，財政部也有明定，個人在下列7種情況交易房地，屬於非自願性交易房地：
1.因調職或符合法規所定非自願離職情事。
2.遭他人越界建屋。
3.依法遭強制執行。
4.因重大疾病或意外需支付醫藥費。
5.取得通常保護令為躲避家暴相對人。
6.未經同意遭他共有人出售共有部分房地。
7.無力清償繼承房地所擔保之金融機構抵押貸款。

房地合一稅的免稅額

項目	房地合一稅1.0	房地合一稅2.0
預售屋換約讓渡日認定	2021年6月30日（含）之前	2021年7月1日以後
交易成本認列	原始取得成本＋為賣出此預售屋所支付的費用	原始取得成本＋為賣出此預售屋所支付的費用
交易所得認列	財產所得	採分離課稅
繳納方式與期限	併入次年度綜合所得稅，一起申報	交易後30日內，完成申報
課稅所得（稅基）	預售屋出售收入－交易成本	預售屋出售收入－交易成本
房地合一稅試算範例：假設以100萬元買入預售屋 2年內再以1000萬元出售獲利100萬元案例	費用：1000萬＊5% = 50萬房地合一稅： (100 – 50) * 45% =22.5(萬)	費用：1000萬＊3% = 30 萬房地合一稅： (100 – 30) * 45% =31.5(萬)
	獲利扣除稅金 100萬 – 22.5萬＝ 77.5萬元	獲利扣除稅金 100萬 – 31.5萬＝ 68.5萬元
預售屋換約交易所得變化：減少 9 萬元（77.5 – 68.5)
註：本範例僅供參考，詳細稅務問題請洽個稅務機關資料來源：國稅局、信義房屋不動產企研室果仁家整理製表

預售屋換約轉售買賣方相關費用

為避免利用不同型態避稅，房地合一稅 2.0 將交易預售屋納入課稅，屬於不動產相關內容的時間點如下：

105年1月1日取得房地
105年1月1日取得以設定地上權方式之房屋使用權
105年1月1日取得預售屋及其座落基地

以上不動產除依照不同持有時間課稅，並且分為境內與境外。一般說來，預售屋換約轉售相關費用，買方與賣方負擔的內容不同，可參考下表：

預售屋換約相關費用
項目	買方	賣方	備註
換約手續費	無	預售屋總價1/1000	換約時建商收取，一般由賣方負擔（預售屋定型化契約規定最多收總價1/1000)
簽約見證費	3000	3000	代書收取
陪同見證費	3000	3000	代書收取，無需陪同換約免付
仲介費	讓渡總價2%	讓渡總價4%	仲介公司收取，非透過仲介公司成交則免付
履保費	履保額度3/10000	履保額度3/10000	履保公司收取
房地合一稅	無	持有2年內：45% 持有2~5年：35%	2021年6月30日以前簽約者，財產交易所得稅 2021年7月1日以後簽約者，房地合一稅
資料來源：惠誠地政士聯合事務所

換個角度想，房地合一稅 2.0 最主要適用105年1月1日以後取得之不動產，且其出售日期在110年7月1日以後。未來在進行預售屋還在施工期間的換約轉售，除非自願因素外，都將被課以35%~45% 重稅，而且過去不需提出費用支出憑證，現在起，除了要注意持有期間留意相關稅率，還要妥善保管保存房屋買賣的相關支出證明文件，以維護自身權益。

近期房地合一稅費用認定

2022年近期預售屋換約為提供移轉費用證明試算
項目	原本計算方式	新認定計算方式
計算方法	總價3%或30萬取其低	（已付款項＋獲利）× 3％
1000萬元出售，獲利100萬元案例	費用：1000萬 x 3% =30 萬	費用：（100萬＋100萬）x 3% = 6 萬
房地合一稅2.0	(100-30) x 45% = 31.5 萬	(100-6) x 45% = 42.3 萬
註：本案例僅供參考，稅務問題請洽各稅務機關資料來源：經濟日報製表：果仁家

特別是近期有房仲業者指出，國稅局針對預售屋換約移轉費用有新的認定，預售屋換約不接受總價 3% 或以 30 萬為上限當作費用，只認定已經支付款項加上獲利的 3% 作為成本，對於仲介費用不到 30 萬，或自售的個案，免稅額的空間減少，申報課稅變得更多，有預售屋換約需求的民眾，必須再更審慎地計算相關費用。