在台灣的租屋市場大多是由房屋所有權人自己出租，租賃契約除了依據內政部新頒佈的「住宅租賃契約書範本」訂立外，仍有許多內容由房東和房客各自協商，缺乏統一的管理標準，因此租屋糾紛層出不窮。常見的租屋糾紛中，最常牽涉到「錢」的問題，光是由租屋押金衍伸出來的租屋糾紛就有不少。
常見的有例子像是：押金退還時，遭房東以各種名目亂扣錢；提前解約時，被房東扣押金總額當違約金。本篇文章蒐集租屋糾紛PTT案例中，以「押金」為租屋糾紛的案例，並詳細解答案這些案例該如何解套。(首圖來源：內政部地政司)
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租屋押金是什麼
承租房屋時，房東都會要求房客支付一筆押金(擔保金)，其用途在於保障房客退租時，若房屋有產生可歸咎於房客的毀損，那麼房東可以直接從押金中獲得賠償；或者，房客在租賃期間有不支付租金、水電費、瓦斯費、管理費的情形，房東也可以從押金抵扣。
若是房客沒有欠費、毀損或其他違約情形，房東就應該在租賃期滿，房客辦理退租時，房東就應該將租屋押金退還給房客。
依據目前新版「住宅租賃契約書」規定，租屋押金可由租賃雙方約定，但最高不得超過 2 個月租金的總額，如果超過者，房客得要求以超過的部分抵付房租。
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租屋糾紛PTT案例一：退租租屋押金亂扣
有位PTT網友在板上PO文，說明自己承租一間房屋，退租時卻被房東扣了 5000 元，理由是：簽約前提前入住扣 2000 元，售屋成本 3000 元。不僅如此，房東還要求PTT網友賠償簽約時就已經損壞的沙發，報價 3~4 萬元，PTT 網友表示，當初退租和房仲一同點交時並未要求賠償，事後卻反過來索取賠償，讓該名PTT網友相當困擾。
對於該PTT網友的提問，PTT其他網友則回覆：「看你手上有多少證據嚕，沒證據的話，也無法片面相信你的說法……」、「他的損失看他要不要自己吞, 提告是他的權力，不要告來告去的話是協調，如果你的結論是上班很忙沒空，就不要想太多了。」
提前入住可扣租屋押金嗎？
簽約時間是前年三月底，合約期間為 4/15 開始，因為當時房東還住在那邊，說要給她時間搬家，也同意我朋友可以先入住不收錢，但退租的時候卻以提前入住為由扣押金 2000 元，請問是否合理？
其實，這都是要根據當初訂立的租賃契約內容為主，租屋隸屬《民法》規範的事項，有關租屋的相關約定，都是要看房東和房客當初如何約定契約內容。該名PTT網友表示一開始房東口頭約定提前入住不收錢，而在《民法》的規定中，租賃契約成立並不以書面為必要，意即口頭約定其實也算數。
然而實務上，口頭約定的契約內容較難舉證，若是當事人有一方死不承認自己有說過約定內容，另一方又無法拿出錄音檔，基本上即使打官司，法官也未必會採信。因此，由於該名PTT網友無法舉證，「提前入住不用錢」這件事，因此即使上法院也很難要回 2000 元。
房東說可以拿走家具，事後卻扣租屋押金
因為當初房東有說傢俱她都不要了，所以搬家前有再次詢問確認傢俱是否不需要，房東説傢俱有需要的就拿走不用錢，我們也有告知她並錄音存證，現在卻以售屋成本為由扣押金 3000 ，現在要把傢俱還房東，房東卻不要，説誰知道你們拿回來會不會是壞的，請問應該怎麼處理？
該名PTT網友表示，之所以會拿走家具是因為房東自己說不要的，沒想到事後房東卻以此為理由扣租屋押金 3000 元。由於該名PTT網友有錄音存證，因此若是想要提起訴訟，勝算機會比較大。而除了提起訴訟外，租屋糾紛申訴管道尚可以選擇調處或調解。
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沙發損壞不關我的事，房東卻要求陪償？
簽約前，沙發扶手已經有損壞的狀況，當下也有告知房東和房仲，昨天退租點交時房東和房仲都在場，也都說屋況 OK 並退回押金，在離開之後才打電話來説我們損壞她的沙發，讓她沒辦法跟著房子一起賣，但簽約前已經有損壞了，現在卻不承認，要求賠償 3~4 萬，因為簽約當下沒有拍照存證，請問應該怎麼處理？是否點交後才提出的求償，我們可以不予理會？
該名PTT網友退租後，還被無理的房東要求賠償簽約時已經損壞的沙發，從PTT網友的描述看來，該名房東實屬有些過份。沙發損壞的事情有沒有明確記載在租賃契約中？是個值得省思的問題。
通常租房隨附的家具有哪些，會明確記載在租賃契約中，若是在租賃契約中並沒有註明「沙發扶手有損壞」，那麼除了房東、房客和房仲，似乎也沒有其他人能知道沙發損壞的時間點是在何時。如同PTT網友描述的一般，由於入住時並沒有拍照存證，唯一能證明沙發並非房客損毀的人就只有房仲。只要房仲願意出來作證，該PTT網友就能證明自己沒有損害賠償的必要。
至於點交後才提出的求償是否可以不理會？如果該名PTT網友能接受該房東的電話騷擾，或是賭定該房東之後不會提告，那麼確實可以不予理會。就如同買賣一樣，在「一手交錢，一手交貨」時，雙方就有義務確認清楚金額和物品，所以，在房屋點交時，若是有任何問題就要及時提出，若在事後才提出，除非花時間調解或打官司，否則，能索賠的機率不大。
租屋糾紛PTT案例二：提前解約租屋押金不退
有名PTT網友在板上PO文表示，自己承租一間房屋滿一年，續簽第二年合約的時候提前解約，而房東以第二年沒住滿一年為由，不願退還租屋押金，讓該名PTT網友覺得自己很沒保障，想了解此種租屋糾紛可以如何申訴。
然而，從該篇PTT文章下面的留言來看，大多數的PTT網友都認為房東並無過錯，但也有PTT網友指出，提前搬遷承租方，應該是賠償一個月租金，非全數押金。
究竟租賃契約提前解約違約金上限為何？房東可以扣除全部押金作為違約金嗎？
約定「得任意終止租約」提前解約：無違約金或違約金 1 個月房租
在內政部最新頒訂的「住宅租賃契約書範本」第 13 條第 1 項，雙方是可約定「是否可任意終止租約」但大多數為了保障雙方權益，這一條常會是規範雙方「不得任意終止租約」。
而在同條第 2 項則寫道：「前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」意即，即使約定「得任意終止租約」，也應該要在契約終止前一個月通知對方，否則可扣 1 個月租金作為違約金。
約定「不得任意終止租約」提前解約：違約金上限 2 個月房租
那麼，如果簽約時是約定「不得任意終止租約」，押金怎麼扣呢？答案是：雙方自行協商。
「住宅租賃契約書範本」內的條款並未針對約定「不得任意終止租約」的情況下，應該要給付多少違約金，所以違約金自然不以 1 個月租金為限。但是租賃契約書範本內已經規定押金最高是 2 個月租金，因此若房客任意終止租約，違約金也不會超過 2 個月租金總額。
房客提前解約 5 種情況免違約金
而在「住宅租賃契約書範本」第 17 條則有規範房客得提前終止契約 (仍然要提前 30 日通知房東)，房東不得要求任何賠償的情形，包含：
一、房客因疾病、意外產生有長期療養之需要。
二、租賃住宅未合於居住使用。
三、因不可歸責於房客之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
四、因第三人主張租賃房屋之權利，致房客不能居住使用。
五、房客死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
若是房客是因為上述其中之一的原因提前終止租賃契約，房東就不能扣押金作為違約金。
案例二的PTT網友並沒有敘述自己提前退租的原因，僅描述自己承租該房子一年，在重新簽第二年的時候，契約期間未滿就辦理退租，若是該名PTT網友的租賃契約中，和房東約定「得任意終止租約」，那麼只要在搬走前一個月通知房東，房東就不能扣押金。
但若是該名PTT網友的租賃契約中，和房東約定「不得任意終止租約」，除非契約中有另外寫明提前解約違約金金額，否則房東有權利扣除PTT網友 2 個月押金。
租屋押金退還與否應依租賃契約為主
本篇文章從PTT板上找了兩個與租屋押金相關的租屋糾紛案例，從中解析有關租屋押金退還、提前解約、違約金上限的相關資訊。從案例中可以發現，租屋押金糾紛發生時，舉證和租賃契約內容相當重要。
房客退租時，多半會希望押金能夠全數拿回，但是想要全數拿回，那就必須讓自己沒有任何讓房東可鑽漏洞的機會。在案例一的PTT網友，即是聽信房東隨口說「提前入住不收錢」、「需要的傢俱可帶走」，並未在租賃契約寫明，而隨後又未留下相關證據，因此押金退還時被房東扣了 5000 元。
而在案例二的PTT網友則是誤會了自己已承租一年，就可以在簽約第二年提出提前解約時有特權，退還全部押金。實際上押金是否能全部退還，仍以簽訂的租賃契約內容為準。況且，提前解約對房東而言，可能會有 2~3 個月的空窗期沒有租金收入，提早得知房客有意退租，房東才能提前刊登廣告，減少空窗期時間。因此，房客提前解約扣除押金作為違約金並無不合理之處。
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