2022 年財政部延長報稅期限到 6 月底，財政部也特別提醒大家，個人出售 105 年 1 月1 日以後取得的房地產，必須繳納房地合一稅，針對自住換屋的民眾，政府有提供「重購退稅」，讓大家在買房換屋時減輕負擔。本篇文章將整理房地合一重購退稅的試算範例，以及設籍限制等相關資訊。
想進一步了解申請書範例或完整申請條件的朋友，可以參考：【2022重購退稅教學】範例、條件、時間、房地合一稅2.0退稅說明整理 -111年
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房地合一重購退稅：條件
接下來介紹財政部公布的，關於房地合一重購退稅的條件說明：
重購退稅條件1、自住條件
需要是本人、配偶或未成年子女設籍居住，且無出租、無供營業或執行業務使用。
重購退稅條件2、房地所有
本人出售房屋後，以配偶名義買房重購也適用房地合一稅的重購退稅申請。
重購退稅條件3、買賣順序
「先買後賣」或「先賣後買」都可以適用重購退稅申請。
重購退稅條件4、換屋間隔
買房賣房間隔 2 年內可以申請重購退稅，日期以移轉登記日為主。
重購退稅條件5、申請期限
- 先買後賣：在辦理房地合一稅時可免除，申請期限以財政部報稅
- 先賣後買：重購完成移轉登記後，隔日起的 5 年內。
重購退稅條件6、退多少稅
- 換大屋：全額退稅。
- 換小屋：按比例退稅。
重購退稅條件7、列管期限
重購後的 5 年內不可將房屋作其他用途或移轉。
（房地合一重購退稅說明，來源：財政部）
房地合一重購退稅：戶籍設籍限制
關於申請重購退稅的設籍條件與時間，也幫大家整理如下：
重購退稅設籍條件1、簽約時須設戶籍
如果想申請重購退稅，本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。
但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
重購退稅設籍條件2、新房須設戶籍
新購土地地上房屋，必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，而且要辦好戶籍登記，且新購入的房屋沒有任何出租或作營業的情形。
重購退稅設籍條件3、重購土地須設戶籍
重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設籍，從辦妥所有權登記日起，5 年內不可以移轉，像是出售或贈與給配偶，或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出。
戶籍如果需要遷出，至少需保留本人或配偶、直系親屬任何 1 人在原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。
重購退稅設籍條件4、無設戶籍不得申請
如果土地所有權人原本沒有自用住宅土地，只是單純購買土地，以後再購買第 2 筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或是雖然原來持有土地但沒有設戶籍，在出售土地時才從第 3 地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。
房地合一重購退稅：試算範例
重購退稅的試算公式如下：
新購自宅用地的申報移轉現值– （原出售自宅用地的申報移轉現值 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅）﹦A （重購退稅金額）
- 如果 A 值是 0 或負數，就不符合重購退稅申請條件。
- 已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的土地增值稅款可全數退還。
- 已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還跟 A 相同的稅款。
重購退稅試算範例1：先買後賣
土地現值 530 萬，之後出售自宅轉移現值 550 萬，且繳納原售出土地增值稅款 50 萬，可退稅 50 萬元，試算範例公式如下：
新購自宅用地的申報移轉現值 550 萬– （原出售自宅用地的申報移轉現值 530 萬 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅 50 萬）﹦70 萬
- 已繳土地增值稅款 50 萬 ≦ 70 萬，已繳的土地增值稅款可全數退還。
重購退稅試算範例2：先賣後買
出售自宅土地移轉現值為 550 萬元，新購自宅房屋土地現值 600 萬元，已繳土地增值稅款 80 萬元，可退稅 80 萬，試算範例公式如下：
新購自宅用地的申報移轉現值 600 萬– （原出售自宅用地的申報移轉現值 550 萬 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅 80 萬）﹦ 130 萬
- 已繳土地增值稅款 80 萬 ≦ 130 萬，已繳的土地增值稅款可全數退還。
房地合一重購退稅：線上試算
現在各地方政府也有提供線上試算重購退稅的網頁，免去大家自行試算的困擾，試算連結也整理給大家：
（財政部線上試算重購退稅）
（台南市政府線上試算重購退稅）
房地合一重購退稅試算範例：總結
想申請重購退稅的朋友，在申請前須留意自己有無符合戶籍設籍條件，申請條件主要有 7 項：
- 買房賣房間隔 2 年內可以申請重購退稅，日期以移轉登記日為主。
- 本人出售房屋後，以配偶名義買房重購也適用房地合一稅的重購退稅申請。
- 「先買後賣」或「先賣後買」都可以適用重購退稅申請。
- 買房賣房間隔 2 年內可以申請重購退稅，日期以移轉登記日為主。
- 先買後賣：在辦理房地合一稅時可免除，申請期限以財政部報稅；先賣後買：重購完成移轉登記後，隔日起的 5 年內。
- 換大屋：全額退稅；換小屋：按比例退稅。
- 重購後的 5 年內不可將房屋作其他用途或移轉。
而重購退稅的試算公式為：新購自宅用地的申報移轉現值– （原出售自宅用地的申報移轉現值 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅）﹦A
- 如果 A 值是 0 或負數，就不符合重購退稅申請條件。
- 已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的土地增值稅款可全數退還。
- 已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還跟 A 相同的稅款。
以上關於房地合一重購退稅的設籍條件、試算公式與試算範例，跟線上試算網頁給大家參考，大家也要記得在期限前完成報稅喔！
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