租屋修繕責任歸屬是常見的租屋糾紛，像是租屋處內有壁癌，馬桶水管阻塞，家具、家電 (熱水器、冷氣或冰箱) 或水電管線損壞要維修時，到底費用該怎麼分攤？本文將以租屋修繕糾紛案例，分析說明租屋修繕責任究竟歸誰？租屋修繕費用應該怎麼分攤？
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租屋修繕糾紛案例
某甲上大學之後，就開始在學校附近租房子，但搬進租屋處之後，陸陸續續發生問題。首先是廁所馬桶水管阻塞老是不通，每隔幾天就要請房東來查看、請水電工來修理，讓某甲不勝其煩。此外，房東當初承諾會提供冰箱，但實際上冰箱早已損壞，房東卻不打算修理或換新。更慘的是，下大雨後，房間竟然開始漏水了！某甲雖立刻向房東反映，然而房東竟然回應：「等天氣放晴就不會漏水了。」
某甲究竟該如何處理自己所遇到的租屋修繕糾紛？接下來將繼續分析說明。
租屋修繕責任人，原則上應為房東
依照《民法》第 423 條的規定，出租人（房東）應該在租賃期間保持出租物品的使用狀態，使承租人（房客）可以依合約的約定合理使用。另外《民法》第 429 條也規定，租賃物的修繕責任，除契約另有訂定或另有習慣外，應由出租人負擔。
另外，根據行政院版本的定型化租賃契約第 8 條規定：「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責維修，但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限」。也就是說，如果租賃契約中未特別規定，就是房東要負責租屋修繕費用。
上述的租屋修繕糾紛案例，並未敘明某甲和房東之間的租賃契約，有無約定租屋修繕責任的歸屬，假設租賃契約中並未約定，那麼無論是馬桶水管阻塞、下雨天漏水，還是冰箱不能用，這些都是房東有義務要負責修繕的。
租屋修繕費用種類
通常租屋修繕費用的種類可分為下面 3 大類：
一、房屋的硬體設施
房屋結構、隔間、牆壁、支柱、磚瓦和地板等等，所以常見的壁癌問題、屋內漏水，基本上是歸屬於房東修繕的責任。
二、家具設備
冷氣、沙發、桌椅、電視、冰箱、馬桶、流理台和熱水器等等。
三、消耗性用品
燈泡、燈管、水龍頭濾心和小型家電耗材等等。
實務上，房屋結構、管線部份這類不可移動的租屋修繕費用，修繕責任會歸房東；燈泡、燈管和小型家電等這種消耗品費用，修繕責任會歸房客。至於家具和電器設備，雖然原則上是房東負責修繕，但如果簽約時房客沒有發現損壞，事後反應，房東往往會認定交屋時所有家具和電器都是堪用的狀態，若有損壞，有的房東會認為是房客使用不當造成，不願負責修繕，因此，滿容易因此產生租屋修繕糾紛。
租屋修繕責任歸屬應載明在租賃契約
為了避免租屋修繕糾紛，建議租屋族在和房東簽約時，租屋修繕責任歸屬要在租賃契約中清楚寫明。也可以約定租屋修繕責任可由房客代替房東處理，之後房客再依據收據或發票向房東請款，可返還代墊的修繕費用，或直接從租金中扣除。如此不僅可以提升修繕的效率，也可以避免房東頻繁進出打擾房客的生活。
某甲的租屋糾紛案例中，馬桶水管阻塞、冰箱損壞的部分，其實可以和房東協商，由某甲自行找水電工和冰箱原廠廠商來修理，相關費用再從租金中扣除，減少房東進出打擾的頻率。至於下雨天漏水，主因大多是和房屋結構受損或內部管線破裂有關，通常必須花大錢進行檢修工程才有辦法解決，只能由房東負責修理。
房東不修繕造成房屋結構安全問題，房客可以提前終止租約
依《民法》第 424 條的規定，租屋處如有瑕疵，並且達到危及房客或其同住的人的安全或健康時，房客便可要求終止租約。如果房屋漏水、牆面壁癌、水管阻塞或破裂等等情況太嚴重，已經到了影響房屋結構，有可能造成房客健康、安全上的疑慮，那麼房客便可以逕行終止租約。
前面所提到的租屋修繕糾紛案例中，某甲所遇到的情況，並沒有嚴重到影響到房客健康、安全上的問題，因此，某甲不能任意終止租約。
房東不修繕或換新家具設備，房客可請求減少租金
如果租賃契約中約定由房東負責家具修繕，然而，承租的房屋中，電器設備 (冷氣、冰箱、熱水器)、家具 (桌椅、沙發) 等物品壞了，房東卻遲遲不修理，造成房客無法正常使用。此時房客也可以依《民法》第 435 條的規定，請求減少租金。
某甲的租屋修繕糾紛案例，提及：「冰箱損壞，房東卻不打算修理或換新。」、「下大雨後，房間開始漏水了，但房東卻不處理。」這些都導致房客所得到的居住品質，與當時租賃契約中約定的不符，因此，某甲可以依照《民法》第 435 條的規定，向房東請求減少租金。
為確保權益，建議某甲先寄存證信函給房東，內容要寫明哪些東西損壞，並敘明修繕期限，如果房東置之不理，那麼某甲就可以自行請工人來維修，再自行從租金中扣除。
補充：發現問題未及時通知房東，房客可能有損害賠償責任
雖然本文所提到的租屋修繕案例並沒有此問題，但是這裡要特別補充說明。
據《民法》第 437 條的規定，如果發生了修繕責任屬於房東的相關問題，房客有義務在發現問題時立即告知。若是因為房客沒有在發現問題時及時通知房東，而導致問題更嚴重，甚至造成房東的財產損失，那麼房客就會需要負擔損害賠償責任。
例如：租屋處發生水管阻塞，之後水管破裂水流不止，在租賃契約中約定修繕責任，然而，房客沒有立即通知房東，結果造成樓下住戶天花板漏水，此時房客就要賠償房東房屋受損的費用，以及樓下住戶的漏水的損害賠償。
租屋修繕責任、費用應於契約中註明，以避免租屋修繕糾紛
本文以租屋修繕糾紛案例，介紹了租屋修繕責任、費用該如何歸屬。無論是房東還是房客，在訂立契約時可能會忽略在契約中寫明租屋修繕責任歸屬，導致後續發生租屋修繕糾紛。
文中列舉了 3 類租屋會遇到的修繕類型，包括：房屋的硬體設施 (牆面壁癌、屋內漏水)、家具設備 (冷氣、冰箱和熱水器) 和消耗性用品 (燈泡和小型家電耗材)，其中房屋的硬體設施一般是房東修繕，消耗性用品一般是房客負擔，而家具設備的維修往往沒有一個定論，因此也是最容易產生租屋修繕糾紛的來源。
為避免租屋修繕糾紛，這邊建議一定要將租屋修繕責任歸屬清楚寫在租賃契約中。若遇到房東應修繕的範圍，房東遲遲不願修繕，可以寄存證信函給房東，若房東仍置之不理，房客可選擇自行修繕，並從租金中扣除。
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