建蔽率、容積率是什麼？相信大家在買房的時候經常聽到「建蔽率」和「容積率」這兩個專有名詞。建蔽率和容積率的大小，會影響建築物的總樓地板面積和建築物的陰影面積 (房子的高度與佔地面積)，造就出建物的高矮胖瘦。本篇文章將介紹建蔽率、容積率的定義，以及如何計算和查詢。
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建蔽率是什麼？
建蔽率，又稱建築密度、建築覆蓋率，英文為 Building coverage ratio，指的是「房屋最大水平投影面積與基地面積的比率」。簡單來說，就是「一塊空地能用來蓋建築物的面積有多少」。建蔽率越大，房子就可以蓋比較滿；建蔽率愈低，周遭留下的空地就愈多，而這些留下來的空地就可以用來規劃道路、綠地、中庭等等公共設施。此屬於建物平面管制。
容積率是什麼？
容積率，英文為 Floor space index 或 Floor area ratio，是指「基地內建築物總樓層面積（不包括地下層及屋頂突出物）」與「基地面積」的比率，也就是：
簡單來說，指的是在既有的土地面積上，房子可以蓋多少層樓，是「立體」的面積疊加。容積率愈大，可蓋的樓層愈多；容積率愈小，可蓋的樓層愈低。此屬於建物立體管制。
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建蔽率怎麼計算？
建蔽率公式
建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
一般在建蔽率主要是用來計算可蓋的建物面積有多少，所以會使用此公式：建築面積 = 建蔽率 × 基地面積。
建蔽率計算範例
舉例來說，某塊地是台北市第四種住宅區，建蔽率為 50% ，那麼在 100 坪的土地上，建築面積最多為： 50% × 100 = 50 坪，剩下的 50 坪可以作為花園、中庭、噴水池等公共設施。(可參閱下圖)
容積率怎麼計算？
容積率公式
容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
通常容積率是用來計算可蓋的「總樓層面積」，因此常用的公式為：總樓層面積 = 容積率 × 基地面積
容積率計算範例
容積率主要是用來計算總樓層面積，搭配建蔽率可推斷出建物最多可蓋幾層樓。假設有 200 坪的基地，建蔽率為 50% 、容積率為 100%，表示一層樓建築面積最大為 100 坪、全部可以蓋 200 坪的房子，最多可蓋 2 層樓。
樓層數計算式：
總樓層面積：200 × 100% = 200
一層樓可建面積：200 × 50% = 100
200 ÷ 100 = 2 層樓
樓層快速計算公式：樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率
以建蔽率為 50% 、容積率為 200%進行計算，最多可蓋的樓層數為：200 ÷ 50 = 4 層樓。以此類推，以台北市第四種住宅區作為例子，建蔽率和容積率分別為：50%、300%，可蓋的總樓層數為 6 層樓。
前面樓層的計算公式，都是以建築物面積最大化的前提去計算，實務上，為了能符合建築物的種類和使用，建物面積通常不會蓋到最滿，這樣才能增加可建造的樓層數，得以「向上發展」。例如：建蔽率改成 2% ，則可以蓋 200 ÷ 2 = 100 層樓，台北 101 大樓就是這樣的原理蓋出來的。
由此可知，建蔽率和容積率是密不可分的，樓高越高，建蔽率越低；樓高越低，建蔽率越高。
為何法規要規定建蔽率和容積率？
為了避免都市過度發展，造成人口擁擠與公共設施不足的問題，於是政府訂定了法規規劃不同的「土地使用分區」，每種「土地使用分區」對於建蔽率和容積率有不同的規定。
相關的法規可參閱「臺北市土地使用分區管制規則」、「非都市土地使用管制規則」、「都市計畫法臺灣省施行細則」，以及各縣市政府所制定的「都市計畫法施行細則」。
建蔽率越高越好嗎？
建蔽率越高，建物內部的使用空間越大，但公共空間就越少，因此，建蔽率越高未必越好。這邊建議買房前可以先確認該房子的基地面積、建蔽率。若希望能有較大的公共空間，就選擇建蔽率較小的土地使用分區，例如：台北市第一種住宅區，建蔽率為 30%。
容積率越高越好嗎？
容積率越高，建物能蓋的高度越高，然而，每塊土地的承受量有限，未必都能夠承受得了高樓建物。況且，臺灣位於地震帶，越高的建物，建築工法、技術必須要有高品質，否則將會有倒塌的風險。
建蔽率 VS 容積率
有關建蔽率和容積率的比較，可參閱下表：
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建蔽率 |
容積率 |
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目的 |
建物平面管制 |
建物立體管制 |
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公式 |
建築面積 ÷ 基地面積 |
總樓層面積 ÷ 基地面積 |
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意思 |
建物可蓋多滿 |
建物可蓋多高 |
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數字大 |
可用空地少 |
樓層多 |
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數字小 |
可用空地多 (公共空間多) |
樓層少 |
資料來源：房地產筆記
建蔽率、容積率查詢
台灣的土地主要分為兩大類：都市土地和非都市土地。要查詢建蔽率和容積率，都市土地和非都市土地的查詢方式有些不同。
都市土地建蔽率、容積率查詢
一、土地類別查詢
先至「全國土地使用分區查詢」至或「內政部不動產資訊平台」連結到「各縣市政府土地分區查詢系統」查詢土地使用分區，輸入欲查詢的地址或地段地號即可查詢。
二、查詢相關法規
都市土地的建蔽率容積率查詢，每個縣市規定有所不同，需按照「土地使用分區」，參閱「土地使用分區管制規則」、「都市計畫書或施行細則」。有些可以在「縣市政府土地分區查詢系統」中查詢到建蔽率和容積率的資訊，例如：台中市、台南市、宜蘭縣、花蓮縣和新竹市。
下表整理各縣市建蔽率容積率查詢的相關文件和連結：
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縣市 |
建蔽率、容積率查詢文件和連結 |
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台北市 |
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新北市 |
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基隆市 |
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桃園市 |
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新竹市 |
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苗栗縣 |
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台中市 |
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彰化縣 |
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南投縣 |
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雲林縣 |
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嘉義縣 |
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台南市 |
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高雄市 |
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屏東縣 |
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宜蘭縣 |
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台東縣 |
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花蓮縣 |
非都市土地建蔽率、容積率查詢
非都市土地的建蔽率和容積率查詢，可以透過查詢「土地登記謄本」的「土地標示部」得知。詳情可參閱下圖。
如果土地登記謄本土地標示部上「使用地類別」、「使用分區」是空白，那就代表這塊土地是屬於都市用地，要按照都市土地的方式查詢建蔽率和容積率。
非都市土地的使用分區主要有 9 種用地，建蔽率和容積率的訂定根據法規「非都市土地使用管制規則」而來。
有關非都市土地使用分區的建蔽率和容積率規定，可參閱下表：
|
土地使用分區 |
建蔽率 |
容積率 |
|
甲種建築用地（甲建） |
60% |
240% |
|
乙種建築用地（乙建） |
60% |
240% |
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丙種建築用地（丙建） |
40% |
120% |
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丁種建築用地（丁建） |
70% |
300% |
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窯業用地 |
60% |
120% |
|
交通用地 |
40% |
120% |
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遊憩用地 |
40% |
120% |
|
殯葬用地 |
40% |
120% |
|
特定目的事業用地 |
60% |
180% |
建蔽率容積率的高低，影響房子的外觀、公共空間和安全
本文介紹關於建蔽率和容積率的定義、如何計算建蔽率和容積率，最後再解析不同的土地使用分區，建蔽率和容積率該如何查詢。建蔽率和容積率的高低，除了影響建物的外觀外，也會影響公共空間和安全性。在買房的時候，若是希望買到的房子有較多的公共空間，那麼就要選擇建蔽率較低的；若是擔心自己所買的房屋基地會不夠穩固，那麼就要選擇容積率較低的。
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