購買中古屋的過程中，一定會遇到「議價」的階段，中古屋議價是一門很高深的學問，如何正確出價、喊價，相信每個購屋族都會想了解。本文將教你中古屋議價前，如何蒐集市場上中古屋開價成交價的資訊？以及中古屋議價時，應該注意什麼、心態上如何調整，才能議價成功，買到心中理想、合理房價。
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中古屋議價前：蒐集市場中古屋開價成交價行情
想知道中古屋議價空間，首先就要了解市場上中古屋成交價行情。房屋具有異質性 (每個房屋都是獨一無二)，房屋坐落在不同區域，就會有不同的行情價格，有時即使位於同一條街、同一棟大樓，也會因為室內格局、樓層不同而使價格有所差異。
了解成交價行情
想了解中古屋的市價、成交價，可以參考以下 3 種資料：
一、內政部不動產交易實價查詢 (內政部實價登錄查詢)
依照現行法規的規定，每一筆不動產交易都要依法進行實價登錄，也就是將成交價申報給政府機關。透過內政部不動產交易實價查詢，可以查詢到每個區域的房屋成交價。若要直接依實價登錄的成交價作為議價的基準，建議下修 10%~15% 開始出價。
以下提供內政部不動產交易實價查詢系統使用教學：
輸入「縣市」、「鄉鎮市區」，並勾選「房地」、「建物」，若有大樓社區名稱，也可以在「社區名稱」的欄位輸入關鍵字，交易期間建議可以選最近 6 個月到 1 年。
以上資料都輸入完成，接著按下「搜尋」，即可查詢到指定區域、交易時間內的房屋成交價格清單。
點選任一筆資料可以看到「歷次」、「明細」、「加入比較」和「同社區案例」。
點選「歷次」，可以看到該房屋的「交易明細」和「歷次移轉明細」。
點選「同社區案例」，可以查看該「社區均價」和「同社區案例清單」。
點選「加入比較」，可將多筆房屋交易明細放入清單，在上面會自動算出比較清單內的房屋交易均價。
二、調閱土地建物登記謄本
每一間房屋都會有土地、建物登記謄本 (特殊案例、地上權住宅不討論)，一般民眾可調閱第二類謄本，從銀行所設定的抵押權金額，從中判斷屋主購買此房屋時的成本價是多少。
有關土地建物登記謄本的種類，請看：二類謄本有地址就看得到，找屋主也不違反個資法
在謄本的「他項權利部」可看到銀行所設定的抵押權金額，通常抵押權金額除以 1.2 就是屋主向銀行貸款的金額。以下圖建物登記謄本的例子來看，銀行抵押權金額是 216 萬元，那麼屋主向銀行的貸款金額就是 216 萬 / 1.2 = 180 萬。因此，以貸款 8 成去推算，屋主購入此房屋的價格大概是 225 萬 。
目前調閱土地建物登記謄本的方法有以下 4 種：
- 地政事務所臨櫃申請
申請人須攜帶附照片之身分證明文件及申請標的資料 (建物門牌地址)，至各地政事務所申請。
- 網路申請
用自然人憑證或工商憑證，至全國地政電子謄本系統申請。（目前不開放第三類謄本申請）
- 通信申請
檢附身分證明文件、填具謄本申請書，並貼足回郵之掛號信封及規費後，寄到轄區地政事務所 (依照房屋座落位置判定)。（目前不受理第一類及第三類謄本申請）
- 便利超商申請
用自然人憑證或工商憑證至 7-11、全家、萊爾富、OK 等4大超商申請。（僅提供第二類登記謄本申請）
這邊需特別注意，假如謄本上登記日期和出售日期很接近時，屋主是投資客的機率就很大，若是因為資金調度或避稅原因而急於拋售，就會有比較大議價空間。
更多關於投資客的房子的介紹，請看：投資客的房子可以買嗎？3個方法教你如何避免買到投資客的房子！
三、找銀行估價
大多數的不動產交易都會需要經過銀行貸款，因此，銀行放款專員對於房屋估價都有一定的概念。銀行放款專員除了會參考內政部實價登錄的資料外，也會參考自家銀行的資料庫，從中查看相似的房屋案件去進行房屋估價，一般建議會找 3 家銀行估價。
這邊要提醒，在尚未確定要承作的案件，銀行方也僅能給予「初估」，也就是大概的行情價格，通常這個金額會較保守，也就是房價較低。
了解開價行情
除了了解成交價行情，也要了解市場上的開價行情如何。前述所提供的成交價查詢方法，所查到的資料都是屬於「歷史資料」，這些資料自然有其參考性，但是在某些房市較熱絡的地區，實價登錄的資訊算是「落後指標」，不一定能跟得上房價上漲的速度，所以，除了了解成交價外，尚需要了解市場上目前賣方的開價是多少，買方才能合理判斷「開價打幾折」。
一、查看各大房仲官網和其他房屋買賣平台
台灣幾個知名的房仲官網，例如：信義房屋、永慶房屋和東森房屋等等，除此之外，網路上也有一些房屋交易平台也會提供一些不動產交易資訊，例如：591房屋交易網。
有關房屋仲介的選擇，請看：【信義、永慶、東森比較】PTT 及 Mobile01 網友分享 5 家房屋仲介評價特色
從房仲官網或售屋資訊平台中，找到相似房屋物件，例如：同社區、同屋型、同樓層、同坪數等等，接著再彙整出下面 3 大參考指標：
- 房屋總價區間
彙整相似房屋物件的每坪價格，再用目標房屋物件的坪數換算合理房屋總價。
2.比較不同房屋物件差異，找出合理出價
彙整並比較相似物件的差異，例如：所在樓層、每坪單價、有無車位、房屋座向和裝潢，從中綜合判斷如何合理的出價。
- 相似房屋銷售量
根據經濟學理論，市場上的價格是根據買賣雙方的供給量和需求量而有所變動。如果市場上相似的房屋待售屋件很多，表示市場上「供過於求」，此時買方的議價空間就會較大；若市場上相似的房屋待售屋件很少，表示市場「需求大於供給」，此時買方的議價空間就會較小。
當然，以上的理論並非是絕對的，這其中多少也和買賣雙方的「預期心理」、是否有「急買」或「急售」的因素有關。
二、和社區管理員聊天
社區管理員通常會對該社區的住戶有一定的了解，如果該社區有買賣交易，通常社區管理員都會有「內線情報」可以打聽，哪一戶的開價和成交價多少，管理員多少略有所聞，甚至有些管理員本身就充當「房仲」的角色。
除了透過社區管理員，來打聽房屋交易行情外，也可以用來了解「未來的鄰居」，例如：住戶素質、背景、職業和管理費繳交情況等等，所謂「千金難買好鄰居」，「鄰居素質」是選擇中古屋的難得優點。另外，也能藉機詢問該社區的「自住和出租的比例」，通常自住戶較多的社區，社區品質會較好。
中古屋議價時：設定最底價且不盲目追價
設定最底價
蒐集完中古屋開價成交價的資訊後，接著就是設定自己的「底價」，一般來說，底價是依買方經濟負擔能力而定，常見的計算方式會用「房貸不超過薪資 1/3」作標準。另外，由於中古屋購入後尚需要再花一筆錢整修 (投資客已重新裝潢的中古屋除外)，因此在設定底價時，裝潢、整修費也要納入考量。
舉例來說：單身的小美每個月薪水 3 萬元，那麼她每個月可以負擔的最高房貸金額約為 1 萬元，在貸款年限 30 年，年利率 2%，自備款 200 萬的條件下試算中古屋底價，試算結果小美可以買到的房屋金額：
467萬元 = 自備款200萬元 + 房貸金額267萬元
小美最適的底價為 467 萬元，若扣除裝潢預算 80 萬元，小美設定的底價應不到 400 萬。
這邊要特別提醒，這裡的「薪水」是指每月家庭薪資收入，如果不像小美是單身，那就要再加入家庭其他成員的收入才會算得準喔！
不盲目追價
有些買方遇到競爭對手，或是錯信房仲的謊言，以為只要不加價就會買不到房，就會盲目加價，結果反而是讓賣方和仲介賺得滿盆滿缽，結果自己卻面臨龐大的購屋貸款壓力。尤其當賣方發現你有買屋意願時，一定會用各種方法讓你付斡旋金或加價購買，買方在議價時一定要堅持自己的規則、堅守自己的底價，不要盲目加價。
因此，在議價時，心態的調整很重要，以下簡單說明中古屋議價心態 3 大原則：
一、保持平常心
買房是人生大事，有時也和緣分有關，「保持平常心」才能較理性去判斷，賣方和仲介的要求合不合理，同時也較不會受外在環境影響。
二、和氣生財
買賣雙方在議價時，買方其實不用急於穩居上風，有時先釋出善意跟對方聊聊多喜歡他的房子，有時反而能更加打動屋主、快速成交。
三、進退得宜
有些賣方的開價完全不合行情，偏偏有時候「屋主價格很硬」，買賣雙方在中古屋議價空間上完全無交集，此時建議買方就要快速放下，另尋新物件，若與房子有緣，也許還有第二次談判機會。
買房議價迷思破解
投資客房子不能買？
投資客通常會低價收購一些屋況較差的中古屋進行翻修再出售，不少投資客因為利潤考量，並不會花太多錢處理壁癌、漏水等常見的問題。不過，這也不是絕對的，買投資客的房子有缺點，也有優點，如何斟酌全看買方的需求。
有關投資客的房子的分析介紹，請看：投資客的房子可以買嗎？3個方法教你如何避免買到投資客的房子！
議價直接從 7 折開始殺？
「開價打幾折？」是許多人在買房議價時會詢問的問題，有些專家學者會建議，直接開價打 7~8 折開始議價，但這樣的作法在熱門的物件上是行不通的，畢竟，從賣方的角度來看，即使你不買，後面還有一大堆人排隊等著買。
在文章開頭也提過，「開價打幾折？」這個問題在中古屋議價並沒有一定的答案，如果在經過市場成交價調查後發現，賣方的開價已經很接近成交價，那麼，中古屋議價時用開價的 7 折來議價並不合理。但如果中古屋屋況較差，就可以用開價打 7 折來議價，因為屋況差的房子，競爭的買家通常也少，所以議價空間就會較大。
中古屋議價參考開價成交價行情，議價成功仍要有緣
本篇文章介紹了中古屋議價前如何蒐集開價和成交價的的資訊，成交價方面，可以透過內政部實價登錄查詢、調閱土地建物登記謄本和找銀行估價了解；開價方面，可以透過各大房仲官網和其他房屋買賣平台，以及和社區管理員聊天得知。
另外，本文也列出議價時要注意的兩點：設定最底價且不盲目追價，並說明議價時買方在心態上，應該要保持平常心、和氣生財和進退得宜這 3 大原則。
在筆者看來中古屋買賣，多少也有「緣分」的因素，中古屋議價時難免會遇到「屋主價格很硬」的情況，而買家多半都有最適合自己經濟負擔的房價，所以，若是賣方態度很硬，買方也未必要強求，有時放棄了先看上的物件，說不定之後找到的物件，房價會更適合自己呢！
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