「買房一定要殺價」已經成了台灣房市交易中必經的過程，有關中古屋議價技巧，在 PTT 和 mobile01 上，網友都有不少心得分享。本篇文章將整理 PTT、mobile01 網友公開個議價技巧，以下就一起來看看吧！
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房價的組成
在學習中古屋議價技巧前，首先要了解房價主要可分為 3 大部分：
一、屋主的底價
二、屋主的開價
三、仲介費 (屋主自售的物件可能會沒有)
目前政府規定仲介合理的仲介費收取為：買方收取成交價上限 2%；賣方成交價上限 4%。
議價空間 = 屋主的開價 – (屋主的底價 + 仲介費)
議價率=議價空間
議價率指的是房屋開價和房屋成交價之間的落差比率，議價率公式如下：
議價率=（房屋開價－房屋成交價）÷ 房屋開價 ✕ 100%
舉例來說，屋主開價 500 萬房子，而最後房屋成交價格是 400 萬，套用上述的議價率公式：(500-400)/500 = 20%，因此議價率就是 20%，等同於開價打 8 折。常見的議價率，也就是議價空間為 20%。
議價率在房市參考價值有限，尤其中古屋的條件參差不齊，不一定能適用。一般在準備議價時，買方會參照地區近半年至一年實價登錄均價，作為成交價的參考，再根據參考的成交價抓 10%~20% 左右，根據房市的熱絡程度判定價格要上修還是下修。
有關議價率的相關資訊，請參閱：議價率定義、計算公式是什麼？591議價率參考資料看這裡！
PTT 網友分享中古屋議價技巧
一名 PTT 網友在 home-sale 板上分享自己的買房心得，其中就提到幾個中古屋議價技巧。 PTT 網友分享自己看中 591 房屋交易網上，9 年的屋齡的透天厝開價 1,188 萬。
就上述的房屋物件的條件來看，中古屋議價能怎麼議呢？PTT 網友提供了 5 種議價技巧。
PTT 網友中古屋議價技巧一、從實價登錄看
PTT 網友分享，自己查詢了內政部實價登錄平台上的資訊，查詢到附近最近一年成交紀錄為 16 萬/坪，總價 930 萬，但是屋況、建坪和地坪與上述的透天厝物件有些差距，如果 PTT 網友所看中的物件能以 930 萬成交價，就算是賺到了！
有關實價登錄查詢系統的使用，請看：【中古屋議價】了解中古屋開價成交價，讓你買到合理房價！
PTT 網友中古屋議價技巧二、從銀行鑑價來看
通常銀行鑑價會低於市價，所以中古屋議價後的成交價往往會高於銀行鑑價的10~20%。但銀行鑑價的結果，會影響之後的可貸金額。
例如：銀行鑑價的房屋價值是 930 萬，在貸款最高成數 8 成下，貸款金額僅有 744 萬，假設中古屋議價後的成交價為 1,023 萬 (930 萬*1.1 = 1023 萬)，雖然成交價尚在合理的範圍，但由於成交價和銀行鑑價的金額有落差，因此自備款就要拿出 279 萬，接近 1.5 成。
有關銀行鑑價的介紹，請看：銀行鑑價懶人包：鑑價流程、需要多久時間？費用一次看
PTT 網友中古屋議價技巧三、依照屋齡給予不同出價
- 屋齡 3~5 年的中古屋：開價打 9 折向下談。
- 屋齡 5~10 年的中古屋：開價打 8 折向下談。
- 屋齡 15 年以上的中古屋：建坪和地坪分開算。
所以，按照 PTT 網友所看中的房屋物件，中古屋議價後的成交價為 950 萬 ( 1,188 萬*0.8 = 950萬)，買家就算賺到！
有關建坪、地坪的介紹，請看：建坪、地坪、實際坪數差別是什麼？教你快速了解坪數怎麼算
PTT 網友中古屋議價技巧四、底價加 1 成再加仲介費 6%
中古屋的開價，通常是底價加上 1 成，再加上仲介費 6%，然後再根據計算出來的數字無條件進位湊整數，或是用 8 較為吉利的數字做結尾。
舉例來說：底價 1,000 萬的房子，開價就是 1,000 萬*1.1*1.06 = 1,166 萬，但是按照習慣，最後訂出來的開價可能是 1,188 萬 或 1,200 萬。因此，PTT 網友所看中的透天厝，中古屋議價後的合理成交價可能為 1,000萬。
如果是要用開價去推算中古屋議價空間有多少，可以用下列公式：
成交價 = 開價/1.1/1.06
PTT 網友中古屋議價技巧五：從房仲出價交叉比對
PTT 網友分享自己同時請兩個房仲出價的經驗，A 房仲說：屋主希望成交價為 1,130 萬，希望買方可以出價 1,050~1,100 萬，再另加 2% 仲介服務費，也就是 1,071~1,122 萬。B 房仲說：成交價最低為 1,050 萬，加上仲介費為 1,170 萬。
從中古屋議價技巧一到四，其實已經可以推斷出，PTT 網友所看中的透天厝，行情的價格應該是 1,000 萬左右，但是從中古屋議價技巧五可以發現，仲介喊的價格明顯比較高一些。而 PTT 網友在和 A、B 兩名仲介洽談時，出價 1,000 萬兩個房仲直接說沒機會，PTT 網友的判斷是：房仲覺得沒賺頭，所以不想談啦！因此，PTT 網友建議可以多找幾個房仲，若談不攏就換人。
Mobile01 網友分享中古屋議價技巧
在 Mobile01 也有不少網友分享中古屋議價技巧，以下整理介紹幾個 Mobile01 網友分享的中古屋議價技巧：
Mobile01 網友中古屋議價技巧一、參考新建案價格減去屋齡折舊
Mobile01 網友分享，可以用市場上同區域的新建案價格為基準，去推算中古屋的價值。
例如：附近新建案的行情價格是 1,000 萬，以使用年限 50 年來計算折舊，一年的折舊是 20 萬，如果一間中古屋的屋齡是 20 年，再加公告「地坪」現值 15 萬/坪，15 萬* 10 坪 = 150 萬，因此該中古屋的價值為：
1,000 萬 – 400 萬 + 150 萬 = 600萬
Mobile01 網友中古屋議價技巧二、依照屋況、修繕費用減價
許多中古屋有漏水、壁癌的問題，因此，Mobile01 網友分享，議價時可以用屋況所需的修繕費用進行議價。
例如：一間中古屋屋主開價 750 萬，假設經過計算，修地磚、換新門窗、整修璧癌和抓漏，總共需要約 20~30 萬元，買家新中的理想價格為 700 萬，此時買家可以給屋主兩個選擇：1. 成交價 730 萬，屋主將房屋所有問題整修到好。2. 成交價 710 萬，所有問題由買家自行處理。
中古屋應該如何出價
中古屋的出價方式，可遵循著「死守底價，大膽出價」的原則。
通常中古屋的開價和成交價之間會有 10%~20% 的議價空間，買方若看到符合需求的房子，可以大膽出價，只要死守自己的價格底線即可。畢竟買房是人生大事，在預算有限的情況下，若不能將錢正確花在符合價值的事物上，可是會變成冤大頭喔！
下表為中古屋出價的例子：
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你的底價：1,000 萬 鎖定區域：新北市汐止 |
屋主開價：1,200 萬 |
實價登錄價格：900~1,200萬 |
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出價方式： 屋主的價格很接近實價登錄價格，但是買方底價是 1,000 萬不可超過，因此可以從開價 8 折 960 萬開始出價，只要能談在 1,000 萬以下都算是理想價格。 |
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中古屋議價技巧多，但議價空間不一定
本文整理了 PTT、Mobile01 網友討論的 7 個中古屋議價技巧：
- 從實價登錄看
- 從銀行鑑價來看
- 依照屋齡給予不同出價
- 底價加 1 成再加仲介費 6%
- 從房仲出價交叉比對
- 參考新建案價格減去屋齡折舊
- 依照屋況、修繕費用減價
雖然坊間不少人會說「中古屋八折為合理的」，但是這個答案卻不一定適用每個中古屋。根據房仲業的調查，中古屋從開價到最終成交價，通常會有 10%~20% 的議價空間。
市場上的中古屋，屋況的好壞可視為議價空間大小的指標之一，屋況越差，可以議價的空間就越大。除此之外，中古屋議價空間也會因房屋座落地段而受影響，通常精華地段的房屋總價都偏高，能進入該區房市的買家不多，所以在議價時，也會有較高的彈性。
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