買房可能是人生中最大筆的消費支出，因此，大家多半會希望自己購買的房屋能符合自己的預期，為避免建商提供有瑕疵的房屋，買方多半會用「交屋保留款」來約束建商負修繕責任。新成屋交屋保留款的規定金額是多少？驗屋不過可以拒付尾款和交屋保留款嗎？這些問題一直是許多人的疑惑。
本文將說明現行法律對於新成屋交屋保留款的規定內容，並且透過購屋付款流程、交屋流程，說明在驗屋不過的情況下，尾款、交屋保留款何時付？
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預售屋 VS 新成屋購屋付款流程
新成屋和預售屋都是屬於「新屋」，但在購屋付款流程卻有些許的不同。
下圖為預售屋和新成屋的購屋付款流程，從圖中可以看出，預售屋和新成屋最大的差異是多了「開工款」和「工程期款」，在「交屋款」並沒有太大差異，從圖中的內容來看，合理的新成屋交屋保留款應為房屋總價 5%。例如：2000 萬的房子，交屋保留款應為 100 萬。
但實務上，建商不一定會允許買方有如此高額的新成屋交屋保留款，有關交屋保留款的規定，下面將繼續說明。
內政部「交屋保留款」定型化契約規定
根據內政部公布的《預售屋買賣定型化契約中應記載及不得記載事項》，其中第 13 條提及，雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價 5% 作為「交屋保留款」，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
然而實務上，有些建商為了保留工程期間的資金周轉彈性，會以「個別磋商條款」，將交屋保留款設定在 5~10 萬。這樣的作法，根據《消費者保護法》第 17 條是無效的，主管機關可要求限期改善，屆期不改正可處以 3 萬 ~ 30 萬元以下罰鍰，而第 2 次限期仍未改正則最高可處 5萬 ~ 50 萬元罰鍰。
不過，上述所提的是內政部針對「預售屋交屋保留款」的規定，對於「新成屋交屋保留款」，內政部並沒有明文規定。有關新成屋交屋的相關規定，多半會依照《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，但裡面並沒有規定「新成屋交屋保留款」的金額。所以，目前「新成屋交屋保留款」的多寡，仍是以買賣雙方自行協商為主。
新成屋交屋保留款的給付時間，其實和「驗屋」有些關係。買方為了避免驗屋不過，而建商卻置之不理，經常藉由扣留新成屋交屋保留款，督促建商盡早將房屋瑕疵修復。不過，驗屋不過不僅建商無法如期收到尾款，對買方也是有影響的，以下繼續介紹理想的交屋流程和驗屋不過的交屋流程有何差別。
理想 VS 驗屋不過的交屋流程
實務上的交屋流程，有分理想的交屋流程和驗屋不過的交屋流程，以下分別介紹這兩種驗屋交屋流程的不同：
理想的交屋流程
理想的交屋流程，可分為「銀行貸款」和「驗屋」兩個部分，買方與銀行人員對保的同時，也進行房屋的初驗，列出缺失後，雙方會預定下次的複驗時間，複驗驗收完成後，建商就會同步把房屋過戶給買方，而銀行也會將尾款、交屋款撥款給建商，順利交屋。
驗屋不過的交屋流程
驗屋未必每次都能順利過關，如果複驗時，房屋未修繕到滿意狀態，之後就會有二驗、三驗，甚至四驗的可能性。此時要特別注意，通常銀行貸款的申辦的流程還是會持續進行，不會因為驗屋不過而暫停。
所以，當房子依約過戶到買方的名下後，銀行就會同步要求撥付尾款、交屋款給建商。若是買方還停滯在驗屋二驗、三驗的階段，不僅無法順利交屋入住，還須繳房貸利息。
新成屋交屋保留款、尾款何時付
驗屋後若發現瑕疵，尾款、交屋保留款就會被扣下，待建商修繕完成後，銀行才會撥付尾款給建商。而從前述的交屋流程也看出，若是一直處於驗屋不過的狀態，對買方來說也不是什麼好事，不僅無法如期入住，還要開始繳納銀行房貸利息。所以，如果不想遲遲無法入住新屋，若未有發現重大瑕疵，買方多半會在三驗就妥協，交付尾款、交屋保留款給建商。
新成屋交屋保留款無明確金額規定，最好二驗後交屋並付尾款
依據內政部的《預售屋買賣定型化契約中應記載及不得記載事項》，預售屋交屋保留款的金額應為房價總價之 5%；新成屋交屋保留款的金額則未有相關規範，常見的新成屋交屋保留款金額約 5~10 萬。不過無論是新成屋還是預售屋，實務上，建商經常會採用「個別磋商條款」，來降低交屋保留款的金額。
在驗屋不過的情況下，買方多半會採取扣留「交屋保留款」的方式來制約建商行使修繕義務，然而，新成屋若無法如期交屋，買方在銀行的房貸利息仍然要支付。因此，若是驗屋的結果房屋並沒有重大瑕疵，建議經過二驗後就可以交付尾款給建商辦理交屋，否則對買方而言，交屋遙遙無期也並非有利。
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